财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度净利息收入为820万美元，较2022年第四季度的690万美元增长约20% [30] - 第一季度报告的普通股股东净收入约为460万美元，即每股0.09美元；可分配收益约为17.3万美元，即每股0.00美元 [53] - 截至3月31日，公司总账面权益约为2.41亿美元，总普通股账面价值约为1.81亿美元，即每股3.46美元；排除本季度当前预期信贷损失（CECL）的影响，每股账面价值较2022年第四季度环比增加约0.02美元 [33] - 第一季度总费用为270万美元，2022年第四季度为250万美元，季度环比增长主要受专业费用季节性因素驱动 [55] - 公司于1月1日采用CECL，记录了约360万美元（每股0.07美元）的实施调整，作为股东权益的减少；1月1日实施后，备抵金的变化将通过收益反映 [56] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度未发起或收购任何新的贷款投资，季度内有5200万美元的贷款还款，季末贷款投资组合未偿还本金余额为10亿美元，由67笔贷款组成，平均贷款规模为1500万美元，90%为多户住宅贷款，无写字楼贷款敞口 [35] - 截至3月31日，将一笔1270万美元的多户住宅贷款列为风险评级5级，该贷款在2022年12月31日也为风险评级5级，目前未对该贷款计提特定损失，也不预计会有损失，但已提起止赎、接管和担保执行案件 [36] - 季末除一项自存储资产外，公司投资组合100%由多户住宅和老年住房资产支持 [59] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场上商业房地产（CRE）投资活动同比下降，第一季度物业销售交易量较去年第一季度下降64%，是2014年以来第一季度最低交易 volume，比2013 - 2019年的平均水平低25% [8] - 多户住宅市场整体空置率第一季度环比上升30个基点至4.9%，低于2022年第四季度的70个基点和2022年第二季度的90个基点 [7] - 美国多户住宅资产第一季度年度增长率为4.5%，较2022年第一季度的15%大幅下降，但仍远高于疫情前2.7%的平均水平 [23] - 第一季度新建筑交付量为58600套，四个季度交付总量达到332200套，略低于2022年全年的343000套 [24] - 据富国银行研究，截至5月5日，AAA级管理的CRE/CLO债券利差平均为260个基点，与去年年底持平；BBB - 级债券利差从660个基点增至850个基点 [51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续将资本部署到商业房地产债务投资，重点是多户住宅领域；公司经理是美国多户住宅和老年住房领域最大的资本提供商之一，2022年总交易 volume 超过100亿美元，服务资产近500亿美元，在30多个办事处拥有约600名员工 [12] - 公司积极关注执行贷款融资交易，以充分利用杠杆基础部署资本并发挥发起能力；鉴于银行业波动，小型地区性银行信贷收紧，公司认为这为非银行平台创造机会，有望在投资销售 volume 增加时获取市场份额 [11][26] - 公司历史上使用CRE/CLO为投资融资，认为其具有有利杠杆和按市值计价无追索权等优势；公司准备在条件改善时迅速在公开市场执行CLO，同时积极探索包括票据对票据融资、A - 票据结构、仓库融资和私人交易等融资方案 [27][52] - 公司继续有选择地评估新机会，高度关注新建筑租赁交易以及向美国住房和城市发展部（HUD）的过渡性桥梁贷款，减少对增值交易的明确关注，但仍在审查有吸引力的增值机会 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 多户住宅投资市场虽有向稳定发展趋势，但仍处于过渡阶段，贷款人和投资者需应对高利率、经济不确定性和资本市场波动；就业市场强劲支持多户住宅市场持续增长，但增速较过去几年放缓 [6][22] - 预计租金将超过费用，公司关注的中端市场劳动力住房信贷质量仍具吸引力；长期来看，中端市场住房信贷状况支持有利的供需动态、人口结构和长期租金增长趋势，为股东创造有吸引力的投资机会 [23][25] - 银行业持续波动，小型地区性银行信贷收紧，为非银行平台创造机会，随着投资销售 volume 增加，公司有望获取市场份额 [26] - 公司预计短期利率持续高企将在未来几个季度继续有利于公司盈利状况；随着贷款偿还后再投资，投资组合平均利差有望增加 [30][50] - 若利率保持稳定或适度下降，预计市场交易 volume 将增加；住房市场存在巨大供需缺口，随着建设交付和市场清理，预计未来会有更多交易 [77] - 预计2023年下半年，特别是第三季度中期及以后，交易 volume 将显著增加，市场环境将更有利于交易 [154] 其他重要信息 - 公司于3月16日宣布2023年第一季度普通股季度股息为每股0.06美元，与前四个季度股息水平一致；第一季度GAAP每股收益为0.09美元，对该股息有较强的覆盖比率，公司预计在能够执行长期贷款融资交易时提高股息 [28] - 自季末以来，1个月期有担保隔夜融资利率（SOFR）从4.8%升至超过5%，预计未来几个季度将产生持续积极影响 [37] - CLO有至2023年12月的再投资期，允许抵押资产还款的本金收益在满足一定条件下再投资于合格的替代资产 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来资金发放情况及各板块增长预期，第二季度资金发放能否与还款匹配 - 资金发放情况主要取决于时机，预计资金发放将与还款匹配；若能执行类似CLO的交易，资金发放将超过还款；近期行业内评估的业务活动增加，表明买卖双方在估值的买卖价差上更接近 [65][66] 问题2: 能否分享CRE CLO的潜在信用统计数据及表现情况 - 几乎所有资产都在CLO中；历史上未单独报告CLO的信用标准，因LFT超过90%的资产在CLO中；投资组合中所有交易都有利率上限，有助于提高债务服务覆盖率；本季度风险评级的贷款中，只有一笔1300万美元的多户住宅贷款预计在未来六个月内到期，且该贷款表现良好，已收到借款人的再融资还款请求 [68][70] 问题3: 截至3月31日，风险评级为4和5的贷款数量 - 投资组合共67笔贷款，其中1笔风险评级为5（与2022年12月31日相同），12笔风险评级为4，占投资组合的18%；这些风险评级并非基于资产表现问题，而是出于谨慎考虑，与疫情期间行业普遍提高风险评级类似 [90] 问题4: 2024年利率下降能否解决房地产市场的大部分问题 - 利率下降有助于缓解投资者面临的成本问题，但也可能伴随经济状况恶化；房地产市场交易的关键是定价预期和融资预期的稳定，目前市场存在巨大的住房供需缺口，即使利率保持稳定或适度下降，也有望看到更多交易 [74][75][77] 问题5: 风险评级下调与CECL储备释放之间的脱节原因 - 部分还款贷款的基点储备高于投资组合其余部分，导致储备释放；虽然风险评级上升，但抵押物基本面仍在，损失幅度未大幅增加，加权平均评级上升对抵押物价值和缓冲的影响不显著 [78] 问题6: 未来ROE情况及融资选择 - 今年年初证券融资和系列CLO市场有吸引力窗口，但银行问题使其迅速关闭；公司与银行合作伙伴和私人方讨论私人交易可能性，若公开市场持续冻结，私人投资者有兴趣执行原本在公开市场的交易，公司将继续评估所有选项 [79][80] 问题7: 借款人在延期讨论中对购买新利率上限的态度及是否寻求其他结构保护 - 借款人对购买新利率上限的成本不太满意，但总体上能合理接受，双方在协商中较为公平；公司在延期或修改贷款时，明确将利率上限作为一部分要求 [81] 问题8: 两年前与现在多户住宅租金增长的业务计划对比及未来租金增长预期 - 宏观层面，预计租金增长将在正负2%范围内，可能接近3%，但需具体到微观市场；对于投资组合中的交易，更关注总净营业收入（NOI）而非单纯租金增长；未来机会可能在于将先前的过桥贷款重新调整到更合适的债务水平 [83][84] 问题9: 进入第二季度的现金状况及是否已再投资 - 公司正在转移一些资产，预计本季度会有收购，现金余额将从331降至630（未明确单位） [112] 问题10: 从母公司购买贷款的评级标准 - 购买的贷款均为正常执行状态，只要资产管理团队对其表现无担忧且市场定价合理，不会转移被认为高风险的贷款，评级为1、2或3的贷款都可能属于正常执行类别 [114] 问题11: 购买评级为1和3的贷款在定价上的差异 - 定价受贷款价值比（LTV）、债务服务和入住率等因素影响，与风险评级相关；理论上，不同评级贷款会因杠杆和风险状况不同而有价格差异，但具体因资产而异 [150] 问题12: 是否会考虑购买地区性银行因流动性出售的贷款 - 若有好机会，公司可能会考虑，但需与董事会讨论，目前这不是公司主要考虑方向，公司预计继续由自身生产团队发起和承销贷款 [118][151] 问题13: 从股东角度，更倾向低利差和低风险贷款，公司看法 - 公司不会承销初始风险评级高的交易，认同股东观点 [119][120] 问题14: 是否考虑股票回购，股价降至多少会将其纳入资本规划讨论 - 公司一直与董事会讨论股票回购，但平台目前致力于筹集更多资本，股票回购会减少市场资金流动，因此不是首要考虑事项，但会继续评估和讨论；未公开说明股价降至多少会将其纳入资本规划讨论 [121][141] 问题15: 若地区性银行在房地产领域持续存在问题，新贷款利差是否会扩大 - 定价受LTV、债务服务和入住率等因素影响，与风险评级相关，理论上不同风险评级贷款会因杠杆和风险状况有价格差异，但具体因资产而异 [150] 问题16: 非CLO融资的实施时间及是否有租赁选项 - 公司将监测公开市场，并向银行合作伙伴寻求更传统的资产融资方式，包括改善期限匹配、降低或消除按市值计价等；未提及非CLO融资的具体实施时间和租赁选项 [147]