财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度，公司报告归属于普通股股东的净收入约为220万美元，即每股0.04美元；可分配收益约为250万美元，即每股0.05美元，较上一季度增加约80万美元，但每股可分配收益因第一季度股份数量增加而持平 [22] - 净利息收入从第一季度的510万美元增加到第二季度的640万美元，主要受益于更大的投资资本基础和更高的LIBOR和SOFR利率 [23] - 本季度基础管理费从第一季度的92.5万美元增加到110万美元，这是由于第一季度的资本筹集 [27] - 截至6月30日，公司总账面权益约为2.48亿美元，较2021年12月31日的1.69亿美元有显著增长；总普通股账面权益约为1.88亿美元，即每股3.60美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度，公司从经理的关联方收购了4笔新投资，总未偿还本金余额为3700万美元，均由多户住宅资产担保；其中1800万美元的新贷款与1个月LIBOR挂钩，其余1900万美元与30天期SOFR挂钩；收购贷款的加权平均利差为348个基点，加权平均指数利率下限为40个基点 [30] - 本季度公司经历了8100万美元的贷款还款，季度末总贷款组合未偿还本金余额略超10.3亿美元，较上一季度减少4%，但较2021年第二季度仍增长69% [31] - 季度末投资组合中95%为多户住宅，较2021年末的92%略有增加；零售和办公的敞口合计仍非常低，占总未偿还本金余额的3% [32] - 公司投资组合的加权平均利差为335个基点，加权平均指数下限为24个基点 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 多户住宅市场在过去几个季度经历了过渡时期，投资活动下降，资产买卖双方重新评估融资成本和资产估值水平 [11] - 桥梁贷款市场的贷款标准收紧，新贷款利差在行业范围内增加，公司经理目前对新交易的报价利差超过4%，而几个月前为3% - 3.5% [13][14] - CRE CLO市场年初表现相对强劲，但自3月以来市场状况明显恶化，投资级债券的总利差扩大至超过SOFR 300个基点，而公司2021年6月融资的10亿美元CRE CLO利差为超过LIBOR 143个基点 [14][15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续将资本投入商业房地产债务投资，重点关注多户住宅资产 [10] - 为充分利用第一季度筹集的资本和经理的大量贷款管道，公司积极寻求执行贷款融资交易，以杠杆方式扩大投资组合 [15] - 公司历史上一直利用CRE CLO为投资融资，但由于资本市场混乱，决定推迟下一次CRE CLO融资工作，同时积极探索替代融资方案，如票据对票据融资和AB票据结构 [16] - 公司预计随着资本的充分杠杆化部署，将支持稳定、一致的市场收益率 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在技术性衰退指标增加的情况，但强劲的就业市场支持多户住宅资产的租金持续增长，中间市场住房资产类别仍然极具吸引力 [12] - 公司对近期资本市场恢复更稳定环境持谨慎乐观态度，将继续朝着目标取得进展 [20] - 公司预计随着短期利率的持续上升，将从利率上升中显著受益，当前远期曲线显示到年底1个月SOFR将升至约330个基点，在其他条件不变的情况下，将使公司可分配收益按全年计算每股增加约0.06美元 [34] 其他重要信息 - 公司在本季度确认了一笔1170万美元的桥梁贷款为减值贷款，该贷款以芝加哥的一处办公物业为抵押，公司为此计提了35.2万美元的损失准备；公司正与借款人密切合作，预计达成宽限协议并将到期日延长至2022年12月，以促进资产出售和贷款偿还 [24][25] - 作为较小的报告公司，公司尚未采用ASC 2016 - 13（CECL），计划于2023年1月1日实施，在此之前，公司继续按已发生损失模型编制财务报表 [28][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对潜在衰退的看法，公司的定位以及近期承销是否因宏观环境变化而改变 - 公司整体承销标准有所收紧，市场普遍如此，贷款发放时的贷款价值比降低，对退出时的债务收益率要求提高；公司仍看好多户住宅市场，关注微观市场和供应动态，整体信贷质量有所改善 [40][41][42] 问题2: 本季度资金发放和还款情况及未来展望 - 本季度还款大致符合历史指引，约占投资组合的三分之一；未来还款情况可能受利率影响，市场变化使借款人更倾向于长期持有资产，锁定长期固定利率贷款；公司将观察今年剩余时间和明年的经济走势 [43][44][45] 问题3: 本季度是否披露了退出费用 - 退出费用未在文件中单独披露，但公司可提供具体数字；第二季度退出费用（包括提前还款和收益率维持罚款）为150万美元 [47][48][51] 问题4: 随着投资组合周转，新增投资的增量回报情况 - 公司现有CLO在明年年底前有再投资机会，以143个基点的有吸引力水平进行再投资，随着再投资资产利差和短期利率上升，将直接提高回报；公司还计划为今年早些时候筹集的资本采用新的融资结构，预计利差会更高 [56][57] 问题5: 探索其他融资可能性时，采用这些途径的杠杆回报预期 - 公司仍在探索这些融资方式的具体水平，认为相对于当前系列CLO市场，这些方式可能具有吸引力 [58] 问题6: 第二季度从经理处转移的贷款是否按面值转移 - 所有转移的资产基本按面值转移，经理为公司承担了资产融资成本，公司更倾向于历史上的融资结构；公司认为CRE CLO市场下半年可能更稳定，有资产可立即执行交易，且资产有望继续按面值转移 [60][61][63] 问题7: 投资组合的目标规模 - 公司认为投资组合规模可能接近13 - 15亿美元，由于市场波动，公司推迟了CRE CLO交易，希望在未来两个季度或年底前执行杠杆融资交易 [65][66][68] 问题8: 最近一笔CLO交易的加权平均借款利差 - 最近一笔MF 1交易的投资级债券总利差约为300个基点左右，较之前的交易有所收窄；市场上一些发行人推迟了交易，投资者需求影响利差，早期交易中投资者可获得有吸引力的利差 [69][70][71] 问题9: 如果今天执行CLO，预期的净资产收益率是多少 - 公司看到一些交易的资金总成本在300个基点左右，杠杆率在70% - 80%之间；公司认为历史上资产在评级机构处获得了有吸引力的水平，预计未来也将如此；公司认为可以实现两位数的净资产收益率，但市场波动较大，难以给出具体数字 [73][74][75] 问题10: 投资组合信用评级是否有迁移可能导致进一步的信用拨备 - 公司对整体资产的信用质量感到放心，办公物业贷款是一次性事件，多户住宅投资组合表现良好，目前杠杆和覆盖率情况良好 [76]