财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，公司报告普通股股东净收入约180万美元，即每股0.05美元，可分配收益约170万美元，即每股0.05美元，较2021年第四季度的可分配每股收益260万美元或每股0.11美元有所下降 [15] - 2月22日的可转让股权发行交易使公司总股权从年底的约1.69亿美元增至3月31日的约2.49亿美元，发行和流通的总股份从12月31日的2490万股增至3月31日的5220万股，第一季度加权平均股份数为3640万股，股份增加导致每股收益下降0.02美元 [16] - 2022年第一季度，由于贷款偿还活动水平较低，退出费收入为52.8万美元，而2021年第四季度贷款偿还费用为150万美元 [17] - 第一季度，公司投资组合加权平均利率从年底的3.9%降至3月31日的3.8%，主要因新收购项目利率下限较低，导致总利息收入下降 [18] - 由于Q2股权发行交易，公司总账面权益增至约2.49亿美元，普通股总账面价值增至约1.89亿美元，普通股每股账面价值降至约3.62美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度，公司从经理处收购14项新投资，总本金余额为1.85亿美元，均由多户住宅资产担保，其中1.19亿美元新贷款与1个月伦敦银行同业拆借利率挂钩，其余6600万美元贷款与30天期担保隔夜融资利率挂钩，收购贷款加权平均利差为340个基点，加权平均指数利率下限为9个基点，加权平均贷款与价值比率为75% [20] - 第一季度，公司经历1.09亿美元贷款偿还，季末贷款投资组合未偿还本金余额为10.8亿美元，较上一季度增长7.5%，较去年第一季度增长超100%，投资组合由71笔贷款组成，平均贷款规模为1500万美元 [21] - 季末投资组合中94%为多户住宅，高于2021年底的92%，第二高资产类型集中度为自助存储，占投资组合的3%，零售和办公总本金余额占比仍很低，合计为3% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去几个月资本市场波动，对通胀、美联储加息速度和幅度、供应链问题、俄乌冲突以及美国和全球经济健康状况的担忧加剧，今年前四个月商业房地产抵押债务证券（CRE CLO）活动有限，自年初以来，新发行AAA级利差扩大40 - 50个基点或更多 [11] - 由于市场对多户住宅债务资产投资持续感兴趣，过桥贷款市场竞争依然激烈，但今年新发放贷款利差开始增加，几个月前贷款利差普遍在300 - 350个基点，现在定价在350 - 400个基点，预计短期内将继续上升 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司保持将资本投入商业房地产债务投资的策略，专注多户住宅领域，以提供稳定收益，为股东实现市场回报 [14] - 公司将继续与投资者沟通，向市场参与者介绍公司及投资机会，经理是美国多户住宅和老年住房领域最大的资本提供商之一，2021年总交易规模超170亿美元，服务5000万美元贷款组合，在全国30多个办事处拥有600多名员工，其规模为公司投资策略执行提供有力支持 [14] - 公司预计未来大部分贷款活动仍与多户住宅相关，但也会考虑补充其他优质资产投资，以获得与多户住宅相当的回报 [23] - 公司积极推进新的CRE CLO交易，以利用新收购资产进行杠杆融资，认为CRE CLO是有吸引力的融资来源，因其具有有利的杠杆、无追索权和非按市值计价的特点 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为尽管市场波动，但多户住宅市场因供需动态、人口结构和强劲租金增长趋势，仍为有吸引力的投资机会，预计租金将继续上涨，即使在通胀担忧下，租金增速可能放缓，但仍可能超过费用增长 [23][44][45] - 公司预计短期利率将继续上升，这将为公司带来经济利益，当前远期曲线显示，到年底1个月期担保隔夜融资利率将升至2.5%以上，在其他条件不变的情况下，将使公司全年可分配收益每股增加约0.08美元 [25] - 公司对业务计划有信心，认为自身在市场中处于有利地位，随着资本充分杠杆化部署，预计能支持稳定、持续的市场收益率 [12][27] 其他重要信息 - 截至3月31日，公司贷款投资组合100%正常履约，无减值、无货币贷款违约、无贷款展期，自新冠疫情以来未批准任何展期，也未出现任何货币违约，体现了严格的信贷标准和积极的资产管理措施 [13] - 作为美国证券交易委员会定义的小型报告公司，公司尚未采用当前预期信用损失（CECL）会计准则，计划于2023年1月1日实施，目前仍按已发生损失模型编制财务报表，截至3月31日，未认为任何贷款存在减值，本季度未记录任何减值或贷款损失准备金 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: CRE CLO市场利差扩大情况及完成新交易的信心 - 利差扩大情况与描述一致，较上次电话会议有所增加，市场上有一笔交易，未来60天左右预计还有几笔交易进入市场，利率上升导致利差扩大虽对市场有短期干扰，但资产和负债利率上升对市场持续运行是健康且关键的 [30] - 基于与合作伙伴、银行和市场参与者的沟通，公司对市场保持健康开放有信心，尽管定价和价格发现需持续监测，但公司资产的短期性和浮动利率性质使其能从利差扩大中受益，预计新资产价格将高于现有资产 [31] 问题2: 当前投资组合的盈利状况及2Q及以后的盈利与股息对比 - 若市场相对稳定，短期利率按预期上升，资产定价利差扩大趋势持续，公司有信心实现核心盈利，为股东带来市场回报，资产和负债在短期利率上升时的正向错配将对公司有利，在无重大市场干扰情况下，公司有望实现与同行相当的市场回报 [33] 问题3: 预计到期的三笔贷款情况 - 零售资产占比较小，两笔资产均正常履约，公司对其信用状况有信心，但无法评论借款人计划，从信用保护和再融资角度看，贷款提前还款能力较高 [38][40] - 市场上部分借款人可能因资产价值上升和再投资市场不理想，考虑延长过桥贷款期限，转为固定利率融资并持有资产，而非出售 [42][43] 问题4: 退出费的正常化水平 - 退出费有一定季节性，但长期来看，30% - 40%的年度占比可能更现实 [46] 问题5: FL3再投资期结束时间及对融资方式的偏好 - FL3再投资期将于2023年11月结束 [50] - 公司更倾向使用CLO融资，因其能锁定融资成本，杠杆有吸引力，非按市值计价，且在当前结构下有再投资权利，可随市场变化替换资产，在有更好替代方案前，CLO仍是最佳融资来源 [53] 问题6: 是否考虑对多户住宅进行小额资本配置用于优先股、夹层贷款 - 公司一直关注此类资产配置，过去因收益率压缩和市场流动性高，此类资产对公司吸引力不大，但随着利率上升，预计将出现更多机会，具体实施时间取决于市场情况 [55] 问题7: 当前贷款能否获得与一年前相同的退出费及MSR策略 - 平均而言，公司仍试图收取1个百分点的退出费，虽有因竞争等原因降低收费的情况，但总体能维持该水平，且随着竞争对手减少，压力可能有所缓解 [59] - MSR不是公司未来战略，是接管管理前的遗留资产 [60] 问题8: 当前股权资本是否足以实现规模以及是否考虑再次股权融资 - 与部分同行相比，公司仍有增长空间以实现运营规模，包括费用和资产多元化等方面，未来有更大的增长计划 [63] - 无法直接回答是否会再次进行股权融资，公司会以股东长期利益为出发点做出决策 [64] 问题9: 是否考虑给予管理费豁免以支持股息 - 公司未与董事会讨论过此问题，任何此类决策将与管理团队和董事会协商后做出 [65] 问题10: 若进行CLO融资，规模及预期回报情况 - 若进行CLO融资，规模可能在5 - 6亿美元之间，公司目标是实现低两位数的股权回报率，并希望随着资产利差扩大而提高 [69] 问题11: 是否考虑 refinance 高成本定期贷款以及股息能否达到目标范围 - 定期贷款有锁定期和提前还款费用等保护条款，目前 refinance 成本较高，公司与贷款方合作对条款进行了修改，将持续监测并评估时机，预计未来几个季度或更长时间内根据市场情况和与贷款方的协商结果决定是否 refinance [72] - 公司希望提高市场收益率，股息与股票价格相关，内部以账面价值衡量业绩，认为问题中描述的情况有一定合理性 [71] 问题12: 当前定期贷款市场利率水平 - 市场利率可能在5% - 6%左右，但由于资本市场波动，难以准确确定，公司正与相关方沟通，若利率降至较低水平，提前还款可能可行，预计需几个季度后再做决策 [73] 问题13: 对优先股市场的看法 - 目前公司专注于完成CLO融资，同时继续探索定期贷款 refinance 机会，随着公司发展，会关注普通股和优先股市场，但需评估优先股成本 [75]