财务数据和关键指标变化 - 2022财年公司总收入超14亿美元，税前收入1.01亿美元，摊薄后每股收益1.70美元，均创公司纪录 [8] - 2022年公司交付2370套房屋，较2021年增长45%，房屋销售毛利率扩大290个基点至20.4%，每股账面价值增长20%至16.04美元 [8] - 第四季度公司收入4.26亿美元，较2021年增长6.9%，税前收入3440万美元，净利润2560万美元，摊薄后每股收益0.62美元 [30] - 第四季度房屋销售毛利率下降160个基点至23.4%，激励措施占房屋销售收入略超3% [31] - 第四季度公司产生88个净新订单，较去年下降80%，季度吸收速率为每个社区0.5套房屋，全年平均每个社区2.4套 [39] - 第四季度SG&A费用为4350万美元，占房屋销售收入的10.4%，较去年第四季度改善230个基点，全年SG&A费用为1.786亿美元，占房屋销售收入的12.8%，改善30个基点 [42] - 第四季度税收费用为790万美元，有效税率为23.1%，全年税收有效税率为25.1%，预计2023年税率在25.5% - 26%之间 [43] - 第四季度末公司流动性为3.01亿美元，包括1.41亿美元现金和1.6亿美元无担保循环信贷额度，2022年底总债务为5.054亿美元，净债务为3.647亿美元，债务与资本比率为41.6%，净债务与总资本比率为30% [44][45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年公司在佛罗里达交付1106套房屋，收入4.73亿美元，纽约项目提供1.114亿美元房屋销售收入 [32] - 2023年第一季度公司预计新房屋交付量在400 - 445套之间，交付ASP在52万 - 52.5万美元之间，GAAP房屋销售毛利率在17% - 18%之间，调整后毛利率在21% - 23%之间 [46][47] 各个市场数据和关键指标变化 - 自12月以来市场状况开始改善，1月每个社区订单速度提高到1.8个，2月加速到2.8个 [25] - 第四季度亚利桑那州取消率接近72%，其他市场在10% - 40%之间，目前已降至9% - 15%之间 [51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将重点放在成本降低、资产负债表实力和现金流生成上，与供应商等协商降低成本，建立更有利的供应商协议，减少土地收购和开发 [14][15][18] - 公司将总部从南加州迁至德克萨斯州达拉斯，以节省成本并扩大在该州的业务 [16] - 公司计划在2023年底将活跃社区数量增加15% - 20%，保持各地区之间的平衡 [40][67] - 公司于2023年初成立Landsea title，以提升购房者体验 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是盈利创纪录的一年，但市场需求因抵押贷款利率上升和购房者信心下降而变得更具挑战性，预计近期需求状况仍将波动 [11][13] - 公司对销售努力的成功感到鼓舞，认为市场有需求弹性，有动力的新购房者会在合适价格下购买 [26] - 供应链有所改善，周期时间从峰值下降30天，行业有望受益于更好的周期时间和更可靠的供应链 [28][33] - 管理层对行业现状和公司发展方向持乐观态度，有信心在不确定时期运营并抓住机会 [20][33] 其他重要信息 - 电话会议包含前瞻性陈述，受多种假设、风险和不确定性影响，公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [3][4] - 非GAAP财务指标与最可比GAAP指标的对账可在公司网站和SEC文件中获取 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司四个州地区的区域需求趋势 - 自12月底以来，所有市场、地区和人群的销售都有明显回升，公司通过价格调整和财务激励找到了吸引流量和提高吸收率的平衡点 [50] 问题: 第四季度的取消率以及12月、1月、2月取消率的趋势和变化 - 第四季度亚利桑那州取消率接近72%，其他市场在10% - 40%之间，目前已降至9% - 15%之间 [51] 问题: 在建房屋数量以及相关策略 - 目前约有540套房屋在建，约100套接近完工，分散在58个社区，市场反应类似转售市场，公司采用类似投机库存策略销售接近完工的房屋，能在30 - 45天内成功销售并完成交易 [52][54] 问题: 拥有的地块中完全开发的比例以及今年的开发支出 - 拥有的地块约占总地块数的45%，目标是在12 - 18个月内在这些地块上建造房屋，今年土地支出将下降20% - 25%，会重新协商不符合承保准则的交易 [61][64] 问题: 第四季度是否放弃任何期权合同以及相关费用 - 第四季度没有放弃任何期权合同，也没有相关费用 [65] 问题: 2023年社区数量增长目标是否会导致地理区域的显著调整 - 地理区域的份额大致与去年年底相同，纽约项目减少，但得克萨斯州将在年底增加更多项目 [67] 问题: 年初至今的趋势以及市场在过去几周的演变，是否减少激励措施后又需加大力度 - 上周是今年以来最好的销售周之一，趋势未减弱，公司正在减少激励措施，价格调整已收回，部分地区房价有小幅上涨，消费者适应了新的利率水平，更倾向于小面积和低价格的房屋 [74][75][79] 问题: 毛利率是否有见底的迹象 - 现在判断还为时过早，可能在今年第三、四季度看到成本降低的好处，但这取决于未来几个季度需要提供多少激励措施，如果销售势头持续，下半年有机会扩大利润率 [81][82] 问题: 得克萨斯州地区的未来规划、价格点和预期运营情况 - 得克萨斯州凯尔的Anthem社区有近1000个地块，提供从入门级到首次升级的全系列产品，价格点在40 - 60万美元之间，地块预计初夏完工，秋季开始施工，年底开始销售，2024年全面投产，全面投产后每年可交付150 - 200套房屋 [88][89][91] 问题: 在当前环境下，如果利率保持在7%以上，公司降低利率的策略 - 公司继续将抵押贷款利率降至4%高段和5%低段，通常购买45天的利率，这在整体利润率指导范围内，第一季度的指导已考虑了这些利率降低措施 [92][93]