财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度总营收降至610万美元，主要因Senior Lifestyle未支付租赁款项、租金减免和递延、物业税收入减少以及租金和利息减免等因素，部分被收购和开发项目的租金及Anthem的较高租金支付所抵消 [19][20][21] - 利息支出减少73.8万美元，主要因2021年第一季度信贷额度下的利率降低，部分被较低的资本化利息所抵消 [22] - 2021年第一季度出售佛罗里达州一个已关闭的辅助生活社区，确认损失86.1万美元，而2020年第一季度出售21个熟练护理物业，确认总销售收益4390万美元 [22] - 2021年第一季度归属于普通股股东的净利润减少4970万美元，主要因上一年度的销售收益和营收下降，部分被较低的利息支出所抵消 [23] - 2021年第一季度NAREIT FFO摊薄后每股收益降至0.62美元，较2020年第一季度的0.74美元减少0.12美元，排除直线租金应收账款核销后，本季度摊薄后每股收益为0.64美元 [24] - 2021年第一季度收到夹层贷款还款160万美元和应收票据还款93.6万美元，同时在无担保循环信贷额度下借款1700万美元，利率为1.3% [25] - 截至2021年第一季度末，公司信用指标保持强劲，净债务与年化调整后房地产EBITDA之比为5.1倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.6倍，债务与企业价值之比为28.6% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 高级生活方式（Senior Lifestyle）业务线 - 第一季度已过渡11处物业，4月又过渡1处，目前该组合中还剩11处建筑，预计第二季度末归还3处，第三季度末归还1处，另有3处物业已签订销售合同，预计第二季度完成交易，至少4处剩余建筑中的1处预计在第三季度出售用于其他用途，其余3处正在评估方案，账面价值约340万美元 [33][34] 开发项目业务线 - Field Senior Living运营的俄勒冈项目于去年9月开始接收居民，3月31日入住率为24%，高于2月15日的23%和10月23日的10% [35] - Ignite Medical Resort位于密苏里州的项目于去年10月开始接收患者，3月31日入住率为64%，与2月15日持平，高于10月23日的23% [35] 租赁业务线 - 与Brookdale的主租赁协议期限延长一年至2022年12月31日，租金条款不变，去年向其提供的400万美元资本承诺仍可在2021年12月31日前使用，目前已提供210万美元 [36][37] 投资业务线 - 2021年第一季度，完成对华盛顿州温哥华一个267单元独立生活和辅助生活社区的剩余800万美元优先股投资，初始现金收益率为8%，内部收益率为12%，按非合并合资企业核算 [26] - 为自有物业的资本改善项目提供100万美元资金，并根据现有抵押贷款提供15.8万美元资金，还有160万美元的抵押贷款承诺用于一处物业的扩建和翻新 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至3月31日，私人付费组合的入住率分别为12月31日71%、1月31日71%、2月28日70%和3月31日72%；熟练护理业务的月平均入住率分别为67%、67%、65%和65% [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过智能设计计划为运营商提供有吸引力的融资，帮助其创造更安全的物理环境，目前该计划已在13个社区实施 [9][10] - 公司正在推进Senior Lifestyle组合的过渡，预计部分交易将在第二和第三季度完成 [10] - 尽管并购市场变化不大，公司近期不打算进行大型交易，但交易流量明显增加，特别是在优先股和夹层融资方面，公司正在对大量机会进行尽职调查，认为这些机会风险较低、回报较高 [11][12] - 对于传统收购，公司认为许多潜在投资的定价不能准确反映底层物业的当前价值，公司将在出现有增值潜力的投资机会时迅速行动 [13] - 公司继续与具有良好运营记录和本地市场专业知识的区域运营商合作，建立长期关系 [44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于老年人口疫苗接种率较高，熟练护理中心和辅助生活记忆护理社区有望开始增加新患者和居民的接收频率，但不确定何时入住率能恢复到疫情前水平 [5][6] - 公司对行业复苏持谨慎乐观态度，但目前预测全面复苏的时间还为时过早，在入住率和人口普查数据有进一步改善之前，公司不计划提供业绩指引 [14][15] - 由于为部分运营商提供财务支持以及Senior Lifestyle和Senior Care的重大租赁违约，2021年股息支付率可能超过80%的目标，但预计2022年FAD将随着Senior Lifestyle组合过渡到更稳定的运营商以及Senior Care破产问题的解决而恢复 [15][16] 其他重要信息 - 公司新董事会成员Cornelia Cheng加入后，女性董事比例达到50%，她将在公司进一步发展多元化和ESG倡议方面发挥重要作用 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：与新租户谈判的租金相对于现有租约可能的降幅范围是多少？ - 由于破产申请和评估过程正在进行中，目前无法提供该信息，公司将在获得更多明确信息后于下季度提供更新 [53] 问题2：第一季度是否有不可用于第二季度支付租金的信用证？ - 公司上季度讨论过提取的一份信用证，但未透露金额，目前数据不足 [54] 问题3：Brookdale为何只续约一年，是否应视为谨慎信号？ - 公司无法推测Brookdale的意图，认为可能与疫情有关，他们希望评估当前环境后再进行长期续约 [55] 问题4：佛罗里达物业处置的NOI损失和收益情况如何？ - 处置收益为250万美元，该物业不属于Senior Care，2020年没有NOI [57][58][60] 问题5：第一季度是否为Senior Care Centers记录或应计了整个季度的租金？ - 是的，该物业采用现金会计基础，公司提取了信用证并记录了整个季度的租金，第一季度和第四季度的租金基本相同 [67][69] 问题6：DAM何时需要决定接受或拒绝租约？ - 通常有60天的时间来决定是否承担或拒绝租约，法院可根据情况延长该期限，此次破产申请适用Sub - Chapter 5，有受托人调解，60天是做出选择的时间范围 [71] 问题7：Senior Care申请Chapter 11的动机是否是摆脱其他债务而非租金支付？ - 公司不清楚其申请的具体目标和动机，建议参考其4月初的新闻稿 [73][74][79] 问题8：已过渡的科罗拉多物业租金情况能否作为其他租约的参考？ - 不能，该物业情况特殊，第一年租金为零，给予购买选择权是希望运营商改善入住率后在12 - 24个月内购买该资产 [80] 问题9：CMS关于PDPM的新闻，公司有何预期，是否可能在2022财年实施调整？ - 公司认为PDPM的重新校准一直是可能的，由于疫情期间运营环境异常，预计不会基于2020 - 2021年的数据做出永久决定，目前不确定实际实施时间 [82][85][87] 问题10：熟练护理业务租户的入住率自1月以来的反弹情况如何，与行业数据差异的原因是什么？ - 公司提供了过去四个月的月平均入住率数据，显示入住率未继续下降，部分市场有小幅上升，部分市场持平，与行业数据差异可能是因为1 - 2月多数租户仍处于疫情高峰期，且公司在密歇根有大量资产，该州情况较为困难 [94][97][98] 问题11：公司对股息恢复到目标支付率的假设和信心来源是什么，预计何时能恢复正常？ - 公司假设行业将复苏，当前面临的挑战是暂时的，随着入住率和利润率恢复正常，Senior Care和Senior Lifestyle问题得到解决，预计2022年能恢复到目标股息支付率 [100] 问题12：Brookdale短期续约是否仍有资格获得租金递增50%的信用额度？ - 是的，Brookdale获得了13.3万美元的信用额度，公司认为其续约是积极举措，其入住率情况良好 [107] 问题13：Senior Care信用证金额不确定的原因是什么？ - 由于Senior Care处于破产状态，公司在问题解决前不做过多评论 [108] 问题14：Senior Lifestyle物业过渡时间较长的原因是什么？ - 主要原因是不同州的许可证转让时间不同，以及销售周期和流程延长，疫情初期的高峰也导致一些工作延迟 [109][110][111] 问题15：仍在分析处理方案的三处资产的情况如何，账面价值是多少？ - 公司正在分析处理方案，有几个方案正在推进，预计下季度提供更多细节，净账面价值约340万美元，毛账面价值估计在600 - 700万美元左右 [112][114][116] 问题16：第一季度收到的租金中，除Senior Care外是否有其他信用证用于现金会计核算，且第二季度可能不再使用？ - 没有 [123] 问题17：公司是否预计高级生活和熟练护理业务在18个月内全面恢复？ - 公司预计会全面恢复，但不确定具体时间 [126] 问题18：除SLT和STC外，公司对Anthem、Ignite等租户的情况如何看待，是否需要额外支持？ - 公司与Anthem合作多年，已逐步提高租金并给予一定灵活性，疫情期间未提供额外支持，其他多数接受帮助的运营商与之前相同 [130][131]