财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股2.22美元，高于二季度指引中点每股0.03美元，其中近0.02美元得益于同店费用有利，0.015美元得益于管理费用、利息费用和非运营收入等，部分被约0.01美元的风暴成本抵消 [21] - 同店收入基本符合预期，同店费用表现良好，维修和维护成本同比增长1.8% [21] - 调整全年有效租金增长指引中点下调35个基点至0.5%，平均实际入住率指引下调20个基点至95.5%，同店总收入指引修订为0.65%，物业运营费用增长预测下调至4.25%，房地产税指引中点下调至4%，重申同店NOI和核心FFO全年指引中点，核心FFO全年指引范围缩小至每股8.74 - 9.02美元 [24][25] 各条业务线数据和关键指标变化 开发业务 - 二季度有两个开发项目开工，截至二季度末在建项目达2617套，成本8.66亿美元；7月为夏洛特一个239套在建项目提供融资，预计2025年二季度交付首批单元 [9] - 三个项目预计交付时初始稳定NOI收益率约6.4%，开发项目租金高于预期，稳定NOI收益率预计超预期约70个基点 [10][11] - 前期开发项目增至11个，代表超3100套增长，预计今年再开工1 - 2个项目，开发支出增至3.5亿美元 [11] 收购业务 - 二季度以约8100万美元收购罗利一个306套郊区物业，目前出租率62%，还有两个收购项目在尽职调查中 [13] - 三个收购项目预计稳定NOI收益率平均略低于6%，预计全年收购额4亿美元可实现 [13][14] 处置业务 - 夏洛特和里士满各有一个物业待处置，希望年底完成，但处于初期阶段 [14] 产品升级和重新定位业务 - 2024年二季度完成近1700个内部单元升级，租金比未升级单元高超8% [17] - 重新定位项目有三个处于定价阶段，三季度将开工六个项目，计划2025年完成建设并开始定价 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 新租约租金同比下降5.1%，续租租金同比增长4.6%，综合租金同比改善70个基点，平均实际入住率95.5%，较一季度上升20个基点，净拖欠率仅占应收租金的0.3%，同店收入增长0.7% [15] - 7月平均实际入住率95.5%，与二季度持平，当前入住率95.8%，7月综合租金为正0.3%，高于前两个季度和6月，新租约租金自3月以来每月改善，8月要价租金同比预计自2023年2月以来首次转正 [18] - 部分大型市场受新供应影响较大，如奥斯汀、亚特兰大、杰克逊维尔；一些中型市场表现稳定，如萨凡纳、里士满、查尔斯顿和格林维尔 [16] - 二季度市场吸收量为2021年三季度以来最高，租金收入比降至21%，为三年来最低，居民周转率持续下降，二季度因购房搬出的居民占比12.4%，为公司历史最低 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略聚焦于使投资组合适应更高的全周期需求，以实现长期价值增长，采用独特的投资组合多元化策略，涵盖大型和中型市场 [5] - 通过提供更实惠的价格吸引广泛的租赁市场，以提高需求和吸收能力 [6] - 认为市场新供应已达峰值，预计今年下半年新交付量下降，2025年起公寓住房需求将超过新供应 [6] - 持续寻找新的收购和开发机会，以实现未来几年的盈利增长，平衡表状况良好，有能力支持未来价值增长 [6][7] - 交易市场成交量低，资本化率一般在5%左右，公司团队继续寻找有吸引力的收购机会，主要是处于租赁期和非公开市场的项目 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场对公寓住房的强劲需求正在逐步消化新供应，支持了投资组合的稳定入住率和租金增长，这些积极趋势在7月持续 [5] - 尽管新供应仍对定价造成压力，但认为新租约租金增长的最大影响可能已过去，供需平衡将逐步改善 [19] - 预计2025年市场情况将好于2024年，新租约租金将在春季和夏季加速增长，综合租金同比将改善，但收入增长可能要到2025年末至2026年才会显著体现 [65] 其他重要信息 - 7月1日续签财产和意外险保险计划，保费综合下降约1% [25] - 公司杠杆率低，净债务与EBITDA比率为3.7倍，季度末未偿还债务约93%为固定利率，平均到期期限7.4年，有效利率3.8% [23] - 5月发行4亿美元七年期公共债券，有效利率略低于5.4%，用于偿还6月到期的4亿美元债券，下一次债券到期时间为2025年四季度 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请讨论季节性假设以及对今年四季度的预期 - 季节性方面，目前情况与预期相符，预计秋季和冬季会出现正常季节性变化，但由于当前入住率和低暴露率情况良好，季节性高峰可能会延长1 - 2个月，新租约定价假设下调约100个基点，续租保持稳定 [29][30] 问题2: 指引中的其他收入提升机会如何，2025年贡献是否会增加 - 其他收入目前增长略高于租金，主要包括费用收入等，长期来看，公司正在测试的Wi - Fi项目有较大机会，但短期内不会有重大影响 [32] 问题3: 下半年综合租赁定价假设是多少 - 全年新租约定价约4.25%，较原指引低100个基点，续租在4 - 5%之间，下半年综合租赁定价在0.5 - 1%之间 [33] 问题4: 奥斯汀、亚特兰大、杰克逊维尔等受供应影响较大的市场，何时对新租约定价的拖累会减轻，目前是否有迹象表明优惠影响在缓解 - 预计2025年这些市场情况会好于2024年，但不会成为领先市场，优惠情况自2024年初以来基本稳定，没有变得更糟，市场在利率和供应情况方面更加稳定 [35][36] 问题5: 保险续约情况如何，房地产税在下半年是否有变数，后续节奏如何 - 保险续约获得了与去年相同的保障水平，保费下降约1%，得益于稳定的保险市场和良好的理赔历史；房地产税除佛罗里达州外，公司对其他地区有较好的可见性，佛罗里达州有估值上限，公司对最终估值有一定预期，但尚未确定，同时，税率情况在各地区普遍存在不确定性，但公司也有一定的预期 [41][42] 问题6: 调整指引反映了上半年的压力，为何对下半年仍有信心，续约情况如何 - 公司对下半年有信心是因为当前入住率和暴露率情况良好，去年7月中旬新租约租金开始下降，今年形成了更有利的比较基础，且预计下半年供应影响会有所缓和，需求情况稳定；7 - 9月续约率预计在4 - 4.5%之间，9月可能更高，续约接受率高于去年 [47][50] 问题7: 开发机会方面，能否进一步扩大规模，土地情况如何，如何融资，关注哪些建设成本项目，低周转率在低利率环境下能否维持 - 公司认为基于资产负债表实力，开发管道可扩大至企业价值的4 - 5%，即10 - 12亿美元，目前有足够的自有和可控土地储备；融资方面，首先考虑增加债务，将杠杆率提高至4.5 - 5倍；建设成本方面，不需要大幅下降，可能来自承包商的利润率调整；低周转率在利率下降时可能会有所上升，但需要利率大幅下降，且通常利率下降意味着经济强劲，对租金收入也有积极影响 [52][55][59] 问题8: 为何在对新租约乐观的情况下仍下调新租约率指引，2025年市场节奏如何 - 下调新租约率指引主要是因为二季度新租约租金低于预期，且对下半年新租约租金节奏进行了微调；2025年季节性将较为典型，仍有供应压力，但春季和夏季新租约租金将加速增长，综合租金同比将改善，收入增长可能要到2025年末至2026年才会显著体现 [62][65] 问题9: 随着比较基数降低，今年和2025年要价租金趋势如何，何时转化为新租约租金增长，目前投资组合的租约损失或收益情况如何 - 预计明年春季或初夏新租约租金将转为正增长；7月所有租约较现有租金低2%，随着季节性变化，这一比例可能会下降 [68][69] 问题10: 吸收量创2021年三季度以来最高的驱动因素是什么，续约率7月较低的原因及四季度预期如何 - 吸收量高的驱动因素包括就业增长、人口迁移、工资增长、家庭形成和低周转率等；续约率7 - 9月预计在4 - 4.5%之间，7月较低，8 - 9月趋势向好，四季度可能接近4.5% [72][74] 问题11: 交易市场资本化率下降，卖家是否更愿意出售，资本化率是否会进一步下降，如何对二季度收购资产进行内部收益率（IRR）测算，租金收入比降至三年最低，是否有租金疲劳现象，优惠使用情况如何，保险方面是否有变化 - 预计资本化率将保持在5%左右，卖家因市场不确定性降低更愿意参与交易；公司收购资产的NOI收益率在5%以上，IRR高于成本资本；未发现租金疲劳现象，因租金上涨导致的搬出情况显著下降；优惠使用情况整体稳定，占总租金的0.5 - 1%，部分市场如亚特兰大中城、夏洛特和奥斯汀市中心较高；保险方面，除一般责任险保留金增加25万美元外，其他保留金与去年相同 [78][81][84] 问题12: 居民信用状况与疫情前相比如何，哪些市场仍有压力及原因，为何同店假设变化但FFO中点不变，关键驱动因素是什么 - 居民信用状况基本回到疫情前水平，平均拖欠率比疫情前高10 - 15个基点，亚特兰大市场压力较大，但已从去年的1.3%降至二季度的0.5%；FFO中点不变是因为收入调整、运营费用（房地产税和保险续约）的抵消作用，以及管理费用、利息费用等有利因素抵消了三季度预计的0.03美元飓风成本，长期来看，NOI是FFO表现的关键驱动因素 [86][90][92] 问题13: 7月签署租约和生效租约的差异是多少，从资本配置角度如何看待收购和开发机会 - 7月签署租约和生效租约的差异约为50个基点；公司计划继续在收购和开发领域分配资本，短期内可能会有更多开发机会，但长期来看，两者将大致均衡分配 [94][97] 问题14: 如何看待拜登总统提出的租金控制政策，在关键州是否听到有关潜在租金控制法律的消息 - 认为拜登的5%租金控制提案有选举年政治因素，在分裂的国会下难以获得支持；公司运营的13个州（占NOI约90%）有州级禁止地方租金控制的规定，目前在州和地方层面未看到相关动向 [101] 问题15: 预计明年哪些费用项目会加速增长，亚特兰大新租约增长预期如何，何时会出现更强的租金和入住率趋势 - 预计明年房地产税将保持在3 - 4%的增长范围，保险费用增长将更为合理，人员成本、维修和维护、营销等费用将保持正常增长，约3 - 4%；亚特兰大新租约租金一直处于负8 - 9%的高位，最近几个月有所改善，7月入住率有一定提升，预计2025年情况将逐渐好转，但恢复到正增长可能需要更长时间 [102][104] 问题16: 8月续约情况如何，与去年和历史情况相比怎样，租金收入比降至21%，居民平均收入过去几年增长情况如何 - 8 - 9月续约率预计在4 - 4.5%之间，今年略低于去年的4.5 - 5%；二季度居民平均收入约9.1万美元，2020年初约7.5万美元，收入增长与租金增长基本同步，租金收入比在20 - 23%之间波动 [107][108]