财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股2.28美元，高于季度指引中点0.06美元，约一半利好与某些费用的时间安排有关，预计这些费用将在今年剩余时间内产生，主要与房地产税有关 [35] - 公司将全年核心FFO指引上调至每股9.11美元的中点，上调了0.03美元每股，同时将全年范围略微缩小至每股8.93 - 9.29美元 [53] - 第一季度末债务与EBITDA比率为3.5倍，现金和信贷额度下可用额度合计超过14亿美元，100%的债务为固定利率，平均期限为7.7年，近期债务到期较少 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度平均每日入住率稳定在95.5%，推动同店收入增长11% [11] - 4月混合租赁同比定价为4.1%，新租赁定价从3月的0.2%加速上升110个基点，续租定价保持在7.9% [12] - 第一季度新租赁定价略有下降，为 - 0.5%，续租定价增长8.6% [27] 开发业务 - 第一季度开始在盐湖城的Novel Daybreak社区进行预租赁，早期租赁需求非常强劲，目前该物业已预租11.5%，租金远超预期 [16] - 新开发和租赁项目表现良好，租赁项目实现的租金比预期高出近11% [7] 升级改造业务 - 2023年第一季度完成了超过1300个室内单元升级，并安装了超过18000套智能家居套餐，目前约有90000个单元配备了智能家居技术，预计在2023年完成剩余单元的安装 [13] - 重新定位计划中前13处房产的租赁已全部或部分重新定价，结果超出预期，成本收益率达到了较高的两位数 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度末60天暴露率（当前空置单元加上未来60天内有搬出通知的单元）与去年同期基本一致，为7.7%，去年第一季度为7.9% [43] - 4月新租赁同比定价在不同市场有所差异，从 - 1% - - 2%到3% - 5%不等，整体呈上升趋势 [65] - 迁入阳光地带的租赁占比约为11%，与疫情前水平相当，其中凤凰城迁入率最高，为18%，坦帕为15%，夏洛特为13%，查尔斯顿和萨凡纳也较高 [124][143] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 维持今年的收购预测，但将时间推迟了几个月，预计随着时间推移，出售需求增加，更有吸引力的收购机会将在今年晚些时候出现 [15] - 计划在今年晚些时候开始四个新的开发项目，包括两个内部开发项目（一个位于奥兰多，一个位于丹佛）和两个预购合资开发项目（一个位于夏洛特，另一个是亚特兰大西中城开发项目的二期），这些项目预计在2026 - 2027年交付 [48] - 继续推进各种产品升级计划，包括室内单元改造、智能家居技术安装和基于设施的物业重新定位计划 [29] 行业竞争 - 对于优质、位置优越的房产，投标竞争激烈，可用资金积极争夺，已完成交易的资本化率强于预期 [31] - 新供应交付预计在未来几个季度增加，但公司认为其更实惠的价格点、独特的多元化战略（包括大型和二级市场）以及积极的再开发计划将有助于缓解部分市场新供应带来的压力 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公寓住房需求持续强劲，就业状况良好、净迁移趋势积极以及单户住宅所有权成本高支撑了需求 [5] - 尽管新供应增加，但公司预计其投资组合将继续受益于人口增长、新家庭形成和稳定的就业增长，居民周转率预计将保持在较低水平 [44] - 公司认为其在阳光地带的市场定位和多元化战略将有助于在经济衰退时相对表现更好 [135] 其他重要信息 - 公司在第一季度完成了远期股权协议的结算，获得约2.04亿美元净收益，用于资助开发和其他资本需求 [52] - 第一季度为再开发、重新定位和智能家居安装成本提供了3800万美元资金，产生了可观的收益，同时为开发成本提供了略高于6500万美元的资金，预计全年开发成本为3亿美元 [52] - 公司获得穆迪评级上调，三家评级机构的投资级评级达到A3或A - 水平，预计有利的评级将对未来债务到期时的资本成本产生积极影响 [36] 问答环节所有提问和回答 问题: A类和B类产品在需求或表现上是否有显著差异？ - 第一季度B类资产的混合定价比A类资产高出约70个基点，部分原因是价格点，且新供应压力更多出现在城市或A类风格的资产中 [55] 问题: 续租与新租的溢价何时会恢复正常，合理的续租溢价水平是多少？ - 随着时间推移，续租与新租的溢价将逐渐恢复正常，预计未来几个月将降至6%左右，续租仍将超过新租，但会进入更正常的范围 [56] 问题: 如果就业增长放缓，新供应增加，公司定价能力是否会受到挑战？ - 如果就业市场出现实质性回落，将对需求产生一定影响，但公司过去经历过就业市场疲软时期，其市场定位和多元化战略有助于缓解压力 [58] 问题: 能否深入分析某些市场中A类和B类产品的动态？ - 一些二级市场表现良好，如查尔斯顿、萨凡纳、格林维尔等，这些市场受到的新供应影响较小 [60] 问题: 4月新租赁定价趋势如何？ - 4月新租赁定价在不同市场有所差异，从 - 1% - - 2%到3% - 5%不等，整体呈上升趋势，预计将继续呈现季节性变化并在春夏加速 [65] 问题: 亚特兰大市场的入住率较低的原因是什么？ - 2月的冬季风暴影响了亚特兰大的部分单元，导致约70个单元暂停服务，3月入住率触底，4月已开始回升，预计该市场后期将表现良好 [162] 问题: 合作伙伴在开发融资方面面临的最大问题是什么？ - 目前合作伙伴主要使用银行融资进行开发，债务融资难度加大，尤其是在过去几周银行资本收紧的情况下，获得融资更加困难且耗时更长 [72] 问题: 公司在增加土地开发方面的积极性如何，土地成本是否有缓解迹象？ - 未来公司在土地方面会更加谨慎，将继续寻找其他开发商放弃的地块，目前公司控制的部分地块并非自有，更倾向于有时间缓冲的交易；已看到部分土地价格出现10%的下降 [74][194] 问题: 目前坏账或拖欠情况如何，与疫情前和近期可比时期相比如何？ - 第一季度所有租金账单的收款率为99.4%，坏账率为60个基点，与去年持平，考虑到前一个月的收款和收账机构的情况，坏账率下降约50个基点，整体坏账情况较为轻微 [170] 问题: 物业税的趋势如何，与预期相比如何？ - 下一季度公司将对物业税有60% - 70%的了解，税率将在第三季度甚至第四季度确定，目前认为指导范围内的估计仍然合理；德克萨斯州、佛罗里达州和佐治亚州的物业税压力持续存在，预计2024年随着市场回归正常，压力将有所缓解 [81] 问题: 如何看待股票回购与新开发项目的资本分配？ - 公司计划在今年晚些时候开始四个开发项目，预计2026 - 2027年交付，认为这些项目具有吸引力；目前市场环境不确定，公司希望保持资产负债表的强大，以应对可能出现的收购机会 [90][115] 问题: 哪些项目可能出现困境，银行是否会延长还款期限？ - 困境可能出现在一到一年半前完成融资且融资上限或相关条款即将到期的项目，这些项目需要重新调整贷款或偿还部分债务以符合债务服务覆盖要求 [91] 问题: 公司需要看到什么样的机会才会将杠杆率提高到更正常的5倍水平？ - 目前公司认为保持资产负债表的强大是明智的，以应对资本市场的不确定性和可能出现的不良资产收购机会；如果出现战略上合理且资本化率在5.5% - 6%左右的大型机会，可能会考虑提高杠杆率 [93] 问题: 新租赁定价在春季和夏季的表现对全年业绩有何影响？ - 春季和夏季的新租赁定价将对全年业绩产生重大影响，如果新租赁利率加速上升，业绩可能好于预期，反之则可能略逊一筹，因为续租价格在全年相对稳定 [96] 问题: 能否提供更多关于迁入阳光地带租赁数据的详细信息，不同市场情况如何？ - 迁入阳光地带的租赁占比约为11%，与疫情前水平相当，其中凤凰城迁入率最高，为18%，坦帕为15%，夏洛特为13%，查尔斯顿和萨凡纳也较高 [124][143] 问题: 技术行业裁员对公司业务有何影响？ - 目前技术行业裁员对公司业务影响不大，其他行业仍处于净招聘状态；奥斯汀的北奥斯汀地区受到了一些影响，但特斯拉计划在未来几年扩张，甲骨文也将总部迁至该地，长期来看奥斯汀仍是就业增长的动力 [125] 问题: 公司在租赁旺季的规划如何，是否会在较弱市场使用优惠措施维持入住率？ - 公司将密切关注市场情况，根据需求和竞争态势决定是否使用优惠措施；目前在一些市场使用的优惠措施低于预期，且并非所有市场都需要使用 [136] 问题: 目前资本化率的情况如何，公司认为合适的收购资本化率是多少？ - 目前交易量同比下降约70%，数据点较少，但优质资产的资本化率约在4.7% - 4.75%；公司认为收购的资本化率需要超过5% - 5.5%，具体取决于资产情况和租金走势 [137][138] 问题: 哪些市场面临的新供应压力最大，公司如何平衡入住率和定价？ - 目前奥斯汀面临的新供应压力最大，凤凰城也有一定压力；一些供应较高的市场，如罗利、夏洛特和查尔斯顿，也是今年定价较好的市场；公司将根据市场情况灵活调整入住率和定价策略 [154] 问题: 迁入阳光地带的情况与疫情前相比如何，哪些市场迁入情况较强或较弱？ - 迁出阳光地带的租户占比仅为3% - 4%，净迁入情况与疫情前接近，预计未来将保持当前水平；目前没有明显的迁入强弱市场差异 [157] 问题: 租赁项目的租赁速度或吸收情况是否放缓，目前的优惠措施情况如何？ - 公司的新租赁项目未受到新供应压力的负面影响，租赁流量和签约速度良好；第一季度总优惠措施占租金的25个基点，奥斯汀市场的优惠措施较多，可达半个月至一个月，奥兰多等市场则较少 [148][190] 问题: 如何理解公司提高指导的原因，第一季度运营费用的顺风因素是否会在未来成为逆风因素？ - 第一季度定价表现好于预期，同店收入增长略高于预期；指导范围内的估计仍然合理，将等待未来几个季度的情况再做评估；运营费用方面，预计人员和维修保养费用将随着时间推移而缓和，而税收和保险仍存在不确定性 [198] 问题: 第一季度新租赁价差为负的原因是什么，如何看待进入核心春季租赁季节的情况？ - 第一季度新租赁价差为负是正常的季节性表现，与历史数据相符；3月新租赁利率下降主要是由于2月的风暴影响了德克萨斯州和佐治亚州的租赁活动，导致入住率略有下降 [199] 问题: 新租赁增长在不同市场的差异如何？ - 奥斯汀和凤凰城的新租赁增长较弱，奥兰多是表现最强劲的市场之一，一些二级市场如查尔斯顿、萨凡纳、里士满和格林维尔也表现良好 [187] 问题: 目前总优惠措施情况如何，哪些市场优惠措施较多？ - 第一季度总优惠措施占租金的25个基点，奥斯汀市场的优惠措施较多，可达半个月至一个月，租赁项目所在的市场如奥兰多可能会有一些优惠措施，但预计不会超过半个月至一个月 [190] 问题: 公司的私人同行在获取新融资时最担心哪些资金来源？ - 目前私人同行主要担心银行融资，尤其是在银行资本收紧的情况下，获得债务融资更加困难且耗时更长 [72] 问题: 能否解释公司提高指导的原因，以及春季租赁费用对FFO指导的影响？ - 第一季度定价表现好于预期，同店收入增长略高于预期；指导范围内的估计仍然合理，将等待未来几个季度的情况再做评估；FFO的利好因素包括定价、NOI以下的费用（如间接费用和利息）等 [198] 问题: 除了保险和税收，费用方面是否还有其他不确定因素？ - 公司预计人员和维修保养费用将随着时间推移而缓和，而税收和保险仍存在不确定性，尤其是保险将于7月进行续保，需要关注其变化 [221] 问题: 自第四季度以来，租户迁出原因的平衡是否发生变化，是否有区域趋势？ - 迁出购买房屋的情况大幅下降，因租金上涨而迁出的情况也有所减少，主要的迁出原因仍然是工作变动和工作调动，且在各市场较为一致，没有明显的区域趋势 [102]