财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股2.19美元，超出本季度指引中点0.12美元，约0.75 - 0.9美元的超额表现来自收入，同店收入增长14.6%，比预期高出超200个基点 [41] - 全年核心FFO范围提高0.20美元/股，中点至8.37 - 8.53美元/股，即中点8.45美元/股，较上年增长21% [49] - 预计全年同店收入增长中点为13.5%，主要因有效租金增长预期较之前指引提高125个基点 [50] - 全年同店运营费用预期范围收窄，中点较上季度指引提高25个基点，同店NOI增长指引提高200个基点，中点达17% [52] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度租赁流量较去年同期增长16%，支撑了持续稳定的入住率和租金增长 [8] - 第三季度混合租赁定价同比上涨13.9%，有效租金增长16.7%，较上一季度环比增长5.6% [18] - 预计2023年已锁定租金增长约6%，10月至今混合租赁定价为8.3%，平均实际入住率为95.7% [19][20] - 第四季度续约租金平均增长率约为10% [21] 开发业务 - 接近完成多个新开发项目，本季度开始在佛罗里达州坦帕建设新项目，预计第四季度在北卡罗来纳州罗利的研究三角园开始建设新项目 [13] - 第三季度末在建项目管道为4.44亿美元，本月开始在坦帕建设1.97亿美元、495套单元的项目，使当前在建项目总额达6.41亿美元，共2254套单元 [32][33] - 预计2022年底在建约2310套单元，总成本7.23亿美元 [33] 收购与处置业务 - 第三季度完成两笔收购，总价2.13亿美元，初始稳定NOI收益率为4.7% [31] - 除第二季度出售的两处沃思堡房产外，本月初完成出售马里兰州396套单元社区，预计第四季度完成奥斯汀一处房产处置，四笔处置预计总收益3.25亿美元，NOI收益率4.3%，预计内部收益率17.8% [27][28] 产品升级业务 - 第三季度完成2305套内部单元升级，安装652套智能家居套餐，2022年计划完成超6000套内部单元升级和约23000套智能家居套餐，年底智能单元总数预计接近70000套 [24] - 重新定位计划中首批八个项目已完成租约重新定价，结果超预期，另有八个项目处于不同建设和单元重新定价阶段 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度新居民中15%从沿海市场迁至阳光地带，迁出阳光地带的仅5%，与去年趋势一致 [11] - 第三季度租约租金收入比保持在22%左右，居民付款情况良好，租金账单收取率超99% [12] - 新开发项目月租金比公司当前组合平均租金高约350美元或22% [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 继续推进开发项目，谨慎选择开发地点和土地估值，平衡开发与收购机会 [34][35] - 持续进行产品升级和重新定位计划，提升物业价值和竞争力 [22][23] - 保持资产配置纪律，根据市场情况灵活调整资本部署 [35] 行业竞争 - 交易市场因利率上升和经济不确定性变得更加动荡，卖家活动放缓，买家多持观望态度，价格发现需要时间 [14][29] - 预计未来市场交易将更加注重交易对手风险，买家财务实力和执行速度将成为关键差异化因素 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 若无严重衰退和就业市场疲软，公司预计旗下公寓住房需求将持续强劲 [10] - 尽管预计2023年供应仍将处于高位，但需求指标依然强劲，公司所在地区将受益于人口、家庭和就业增长 [21] - 公司对2023年继续推动营收表现高于长期平均水平感到乐观，预计租金将在已锁定增长基础上实现正增长 [69][70] - 公司认为即使出现衰退，也不太可能对就业市场产生重大负面影响，且公司资产负债表状况良好，有能力应对各种情况 [71][73] 其他重要信息 - 公司宣布Tom Grimes计划退休，他在公司工作28年，为公司发展做出重要贡献 [15] - 8月公司获得标准普尔A - 信用评级升级，目前标准普尔和惠誉均给予A - 评级，与穆迪的积极讨论有望带来进一步升级 [45] - 本季度完成无担保信贷额度提前续约，额度从10亿美元提高到12.5亿美元，商业票据计划规模从5亿美元扩大到6.25亿美元 [46] - 季度末公司拥有超12亿美元现金和借款能力，杠杆率处于历史低位，净债务调整后EBITDA比率仅3.97倍，超97%债务为固定利率，平均利率3.4%，平均期限八年 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待资本化率趋势以及未来潜在机会的承销标准变化 - 第三季度资本化率上升，因利率快速上涨，目前利率常超6%，第三季度成交项目资本化率约4.5%，但交易数据有限，预计未来资本化率将继续上升，明年中期市场交易或有改善 [56][57][59] 问题2: 考虑到收购资本化率不确定性，如何看待当前开发项目启动和承销 - 过去几年公司专注开发，因开发收益率与收购资本化率差距较大，当前资本化率上升，预计两者差距将回归正常，明年开发项目开工可能减少，因开发商股权合作伙伴退出，开发收益率需提高 [61][62][63] 问题3: 是否仍认为租金增长或同店营收趋势将在2023年或可预见未来高于趋势，宏观经济不确定性是否有影响 - 公司对2023年推动营收表现高于长期平均水平仍持乐观态度，预计租金在已锁定增长基础上实现正增长，虽有衰退讨论，但预计不太严重和持久，对就业市场影响不大，公司资产负债表良好，能应对各种情况 [69][70][73] 问题4: 公司损失到租赁情况如何 - 目前损失到租赁约3.5%，即9月租金与现有租金对比，该数据夏季最高，随季节变化会下降，预计12月现有租金延续到2023年，若无新增租金增长，锁定增长约6% [75][130][131] 问题5: 考虑到供应增加、永久融资环境困难和资本化率上升，2023年资本配置优先级如何 - 公司在开发和收购方面有良好基础，控制3700套单元开发用地，会根据融资环境和市场机会灵活调整资本配置，预计明年市场上会有一些开发商需要交易，公司有机会参与 [78][80][83] 问题6: 本季度交易的无杠杆内部收益率是多少，未来五年投资如何承销内部收益率 - 预计今年出售资产的无杠杆内部收益率略低于13%，过去受益于资本化率压缩，未来虽不再有此优势，但公司资产位置优越，市场需求强劲，租金增长前景好，资本化率上升幅度可能小于其他地区，公司建模主要基于10年，更关注资本部署机会和稳定收益率 [89][90][95] 问题7: 如何看待阳光地带市场供应情况，是否分散或集中，哪些市场可能受供应影响 - 预计2023年交付量与2022年相当，NOI加权分析显示略低于2022年，因施工劳动力、材料和许可等问题，供应不太可能大幅增加，公司通过多元化布局和合理价格定位应对供应压力，不特别担心2023年供应水平，预计奥斯汀和夏洛特供应压力较大，但奥斯汀需求强劲，影响可能不大 [100][102][124] 问题8: 增加规模对公司有何好处，战略上通过大型交易想实现什么目标 - 目前难以量化规模带来的财务好处，公司当前运营效率较高，重点通过开发和一次性收购实现有纪律的规模增长，有信心通过现有流程实现有意义的外部增长，不急于进行大型战略交易，但会持续关注 [108][109][111] 问题9: 预计公司所在市场租金增长年底情况如何，2023年与2022年相比怎样 - 目前市场租金增长约7%，预计2023年租金增长不会达到2022年水平，但仍会高于平均水平 [112][113] 问题10: 10月8.3%混合租赁率中新增和续约情况如何，预计第四季度剩余时间变化大吗 - 10月新租约率5.7%，续约率10.7%，预计第四季度混合租赁率7% - 8%，变化不大，因大部分租约已在第二和第三季度签订 [114][115] 问题11: 从沿海迁入租户情况如何，哪些市场受益，迁入者工作和就业情况怎样 - 第三季度从非公司所在州迁入租户占比15%，自2021年初以来在14% - 16%之间波动，主要来自纽约和加利福尼亚，受益市场包括达拉斯、坦帕、纳什维尔、查尔斯顿、凤凰城和萨凡纳，迁入者多为专业人士，收入水平较高，租金收入比稳定在22%左右，难以判断是否远程工作 [119][120][121] 问题12: 公司计算损失到租赁方式是否独特，当前损失到租赁约3%，是否意味着未来租赁增长水平 - 损失到租赁3.5%计算方式为9月租金与现有租金对比，该数据夏季最高，随季节变化会下降，预计12月现有租金延续到2023年，若无新增租金增长，锁定增长约6%，所以更关注6%这一数据 [130][131] 问题13: 奥兰多租金控制风险如何，是否担心，若通过是否影响续约租金推动 - 若租金控制提案进入投票，法院认为其违反法律，即使通过也可能不被维持，公司在奥兰治县九个物业，七个为同店物业，占第三季度同店NOI约4.4%，若实施对同店收入和总收入影响分别为18和17个基点，影响不大，若通过在法院判决前会谨慎推动续约租金 [133][134][135] 问题14: 单户住宅价格下跌地区，公寓需求是否有差异，是否有潜在需求疲软 - 未看到单户住宅价格下跌地区公寓需求有差异，因利率上升抵消价格下降影响，购房导致的租户流失占比小且各市场一致，各市场租赁流量上升，未看到租户合租等需求疲软现象 [141][142] 问题15: 本季度开发项目预计收益率如何 - 本季度两个开发项目预计收益率均为5.5%，公司对项目位置和表现有信心，因租金增长预测保守、施工成本可能下降和税收可能减免，有望提高收益率 [143][144][146] 问题16: 公司租金高于市场平均7%，衰退时是否有压力 - 公司认为价格定位合适，高端产品租金比市场平均高20% - 30%，衰退时可能出现高端租户向公司产品转移情况，公司产品比低价产品更具吸引力 [152][153][154] 问题17: 新开发项目租金比公司高22%，该策略是否有效，开发项目是否达到预期 - 市场新开发项目租赁表现良好，公司五个租赁中的物业租赁速度快、流量好、租金超预期，未看到开发商压力和大幅让利情况，公司内部单元翻新目标租金与市场差距在25% - 27%，实际目标租金增长在9% - 10%，仍有操作空间 [157][158][160] 问题18: 如何看待2023年房地产税前景 - 公司房地产税主要压力来自得克萨斯州、佛罗里达州和佐治亚州，本季度佛罗里达州信息显示估值和税率高于预期，导致指导上调，2023年房地产税可能与今年相似且略向上偏，因今年收入增长强劲，2024年可能因资本化率和租金增长稳定而有所缓和 [164][165][167] 问题19: 第四季度FFO每股0.16美元范围为何较宽，高低端驱动因素是什么 - 范围较宽主要因可能出现重大入住率变化或未预见项目，租金定价表现较确定，虽有波动但影响较小，公司认为保留该范围较谨慎 [171][172] 问题20: 第四季度是否有重大飓风费用 - 第三季度因飓风产生约160万美元费用，在运营费用中披露，非同店费用，第四季度有一些清理和资本项目费用，但总体影响不大 [173] 问题21: 过去30 - 60天，公司坏账或拖欠情况是否上升 - 公司坏账表现良好，过去几个季度拖欠率接近长期正常范围，约60 - 70个基点，9月30日居民应收账款余额约500万美元，低于6月30日的530万美元，呈下降趋势 [174][175] 问题22: 第三季度仅安装658套智能家居，远低于第二季度和第四季度预期，原因是什么 - 主要因供应链问题，获取不同型号设备有困难，前两个季度按计划安装，预计第四季度和2023年安装进度将恢复正常 [176] 问题23: 是否开始注意到租户向低价产品转移情况，哪些市场价格敏感度高 - 未明显看到租户转移情况，第三季度B类资产混合定价表现较好，部分二级市场周转率略高，但新租户租金收入比未变，价格敏感度方面，凤凰城因季节性因素租金增长有所缓和，但需求基本面强劲，除休斯顿和华盛顿特区市场较弱外，其他市场表现稳定 [179][180][181] 问题24: 若利率维持当前水平，新开发项目所需收益率是多少 - 开发商一般追求一年期成本回报率，目前该指标升至超6%，因利率上升和季节性因素，租金增长预期下降，收益率面临压力，许多未启动项目被推迟或搁置，预计开发商要求的回报率在6% - 6.5%之间 [186][187][189] 问题25: 10月续约率是5.7%，但预计第四季度为10%，是否正确 - 10月新租约率为5.7%，续约率为10.6% [193] 问题26: 典型季节性推迟，是否意味着第一和第二季度需求和流量可能成为逆风 - 未看到租赁流量滞后或减少情况，季节性表现与往年冬季正常情况一致，今年季节性回归更明显 [194] 问题27: 公司坏账趋势如何，是否与沿海同行一样出现上升 - 公司坏账表现良好，过去一年半拖欠率略高于长期正常水平，约60 - 70个基点，未看到变化迹象，预计第四季度和明年也不会改变 [197] 问题28: 从沿海迁入租户是否更易流动，是否更快买房，本季度15%迁入率与疫情前相比如何 - 未看到迁入租户更易流动或更快买房趋势，迁入率15%已保持一段时间，迁出率5%也长期稳定，疫情前迁入率在9% - 10%之间，虽有上升但并非需求和业绩主要驱动因素 [200][201][203] 问题29: 公司在物业管理技术节省成本方面有何举措 - 公司正在测试和考虑设立管理多个物业的监督角色，特别是临近物业，新的客户关系管理系统有助于实现这一目标，此前电话会议也有提及 [204] 问题30: 明年是否会按计划进行重建项目，10月底是否仍能看到预期回报 - 公司明年有4 - 6个项目可启动，预计集中在年中至年末，有时间观察市场和施工成本变化，会根据情况决定是否推迟，公司有时间和资产负债表能力灵活处理 [207][208][209] 问题31: 新开发项目土地成本趋势如何，对交易能力有何影响 - 土地成本是开发成本中最后调整的部分，目前未看到土地价格调整，需时间观察 [210]