财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度FFO每股为0.53美元，全年为1.96美元，季度结果与2021年第四季度持平，全年FFO超过市场共识约0.03美元 [88] - 2022年全年同一中心NOI增长7.5%，第四季度增长2%，剔除租赁终止收入后与先前估计和指导一致 [113] - 2023年FFO预计在1.75 - 1.85美元每股，包括同一中心NOI增长2% - 3%，租赁终止收入从2022年的2500万美元降至1000万美元 [115] - 2022年利息费用增加700万美元，土地销售产生的FFO季度减少500万美元，租赁终止收入下降300万美元 [89] - 2023年预计利息费用增加2100万美元，租赁终止收入下降700万美元，非现金直线租金收入下降约200万美元 [90] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度签署261份租约，面积超90万平方英尺，全年签署974份租约，面积380万平方英尺，是自全球金融危机前以来的创纪录租赁年 [121] - 2022年与88个新品牌签署超100份租约，面积44万平方英尺 [122] - 2022年第四季度开设22.6万平方英尺新店，全年开设近90万平方英尺新店 [120] - 截至2022年12月31日，每平方英尺销售额为869美元，较第三季度的纪录877美元略有下降，过去12个月租赁价差为4% [94] - 2022年第四季度租户销售额与2021年第四季度基本持平，全年销售额较2021年增长近3% [93] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2022年底，入住率为92.6%，较2021年第四季度提高110个基点，较2022年第三季度提高50个基点 [84] - 2023年预计入住率将在年底达到93.5% - 94% [134] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续专注于顶级购物中心的重建和重新定位，包括混合用途、多元化和高密度开发项目 [65] - 推动租赁业务，增加新品牌和新兴品牌，提高租赁价差和入住率 [122] - 推进融资活动，改善债务市场状况，降低杠杆率 [116] - 应对宏观经济不确定性，关注零售商需求和市场趋势 [153] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在不确定性，但零售商需求强劲，破产率处于历史低位，预计入住率和净营业收入将在2023年继续增长 [112] - 租赁市场活跃，新租约和续约情况良好，预计未来将带来更多收入 [97] - 融资市场有所改善，预计2023年下半年将比上半年更好 [55] - 预计2023年第四季度恢复到2019年的NOI水平 [162] 其他重要信息 - 2023年预计土地销售产生的FFO为2022年水平的40% - 50% [7] - 2023年预计运营费用将增长3% - 4%，租赁价差预计保持在中个位数水平 [49] - 预计2023年坏账不显著，租赁终止收入将从2022年的2500万美元降至1000万美元 [68] - 预计Arte博物馆每年将吸引100万游客，为Santa Monica Place带来活力 [86] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2023年土地销售预期及净营业收入增加情况 - 2023年土地销售产生的FFO预计为2022年水平的40% - 50% [7] - 预计超过250万平方英尺的新店开业将带来6200万美元的增量租金，约占当前净营业收入的8%，大部分将转化为净营业收入增长 [97] 问题: 2023年坏账假设、保留率及租赁终止收入情况 - 预计2023年坏账不显著，与当前情况一致，租户观察名单和破产事件较少 [68] - 保留率较高，与零售商续约情况良好 [4] - 租赁终止收入预计从2022年的2500万美元降至1000万美元，市场波动性降低 [68] 问题: 可变租金或百分比租金情况及国际旅游回归的潜在影响 - 随着续约和将可变租金转换为固定租金，预计百分比租金将继续下降 [158] - 未将国际旅游回归的影响纳入指导，但预计在某些市场将带来一定收益 [61] 问题: 何时恢复到2019年的NOI水平及NOI增长放缓原因 - 预计在2023年第四季度恢复到2019年的NOI水平，与入住率提升相关 [162] - 过去两年NOI增长7%以上，今年回归更正常水平，且部分优质空间下线产生停机时间影响增长 [143] 问题: 第四季度销售额下降原因 - 与2021年第四季度相比，销售额持平，但2021年第四季度是强劲季度，并非消费者退缩，全年销售额增长3% [165] 问题: 奢侈品零售商开店计划及国内需求情况 - 在Scottsdale Fashion Square将Nordstrom翼改造为奢侈品品牌，需求强劲，未看到需求回落 [21] 问题: 同一中心NOI增长2% - 3%的原因及阻碍因素 - 同一中心NOI增长受入住率提升、租金增长和费用控制等因素影响 [171] - 部分优质空间下线产生停机时间，以及运营费用增加可能对增长产生一定阻碍 [143] 问题: 季节性入住率下降情况 - 通常第四季度到第一季度会有入住率下降，历史上下降幅度在20 - 60个基点，预计今年情况类似 [174] 问题: 华盛顿广场贷款还款及其他资产融资情况 - 华盛顿广场贷款还款1500万美元 [188] - 预计Tysons Corner和Danbury Fair在未来几个季度完成融资，将为公司带来增量流动性 [189] 问题: 6200万美元租赁管道中同店占比及零售商估值收入假设 - 未提及6200万美元租赁管道中同店占比 [195] - 2023年零售商估值收入假设较去年增加约0.05美元每股 [195] 问题: 高密度开发机会的时间线 - 不同项目时间线不同，如Scottsdale Fashion Square的多户住宅和办公项目、Biltmore的办公塔楼和公寓项目等，部分项目预计在2024 - 2025年开业 [29] 问题: Scottsdale贷款的关闭时间和利率 - Scottsdale贷款将在第一季度关闭，预计利率在低至中5%范围 [204] 问题: 实现杠杆目标的方式 - 可能进行名义股权融资，同时通过NOI增长实现目标杠杆率低于8倍 [206]