财务数据和关键指标变化 - 一季度核心FFO每股1.97美元，超出季度指引中点0.06美元，主要因收入增长，租赁定价、入住率和收款共同使收入表现超出预期150个基点 [30] - 债务与EBITDA比率创历史新低，为4.27倍，几乎所有债务为固定利率，平均期限8.4年，信贷额度下现金和借款能力合计10亿美元 [34] - 全年核心FFO范围上调，中点提高0.16美元至7.92 - 8.24美元/股，即中点8.08美元，同比增长13% [36] - 有效租金增长预期提高200个基点，全年中点达12%，上年为5.2% [36] - 总运营费用指引中点上调50个基点至6%，同店NOI全年预期为13.5%，高于先前指引 [39] - 处置额中点增加2500万美元至3.5亿美元，反映出售资产价格预期提高 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度新租约中近14%来自迁入阳光地带的租客，较去年一季度增加190个基点 [10] - 一季度居民周转率低，迁出较去年一季度下降近6% [10] - 同店组合季末租金同比平均增长12.4%，一季度生效新租约较到期租约高16.8% [10] - 4月新租约租金同比增长16.5%，续约租金同比增长16.7%，组合混合租赁定价同比增长16.6% [28] - 4月平均每日入住率为95.7%，空置和60天通知期内的房源占比8.5% [29] 开发业务 - 一季度末在建项目价值4.44亿美元，在建和租赁中项目合计7.4亿美元，平均预期稳定NOI收益率5.9% [16] - 一季度在丹佛启动352单元项目MAA Park Central，为1000单元项目一期 [17] - 预计2022年启动1600 - 1800个单元建设，年末在建项目管道规模8 - 9亿美元，在建和租赁中项目超10亿美元 [19] 产品升级业务 - 季末完成1098个内部单元升级，安装11018套智能家居套餐 [27] - 2022年计划完成超6000个内部单元升级和约23000套智能家居套餐，年末智能单元总数接近71000个 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月华盛顿特区混合租金增长率为10.5%，休斯顿为9.6%，较之前有所改善，但仍处于投资组合增长率较低水平 [107] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 专注于阳光地带市场，受益于就业增长、人口迁移和单户住宅购买门槛提高带来的公寓需求增长 [9] - 推进新开发项目，预计今年晚些时候在罗利、坦帕和丹佛开工3个项目，未来18个月在多个城市有开发计划 [13][18] - 开展产品升级计划，包括内部单元改造和智能家居技术安装，以提高租金和入住率 [26] - 积极评估收购机会，认为今年晚些时候可能出现更有吸引力的收购机会 [23] 行业竞争 - 多户住宅市场资本充足，但高杠杆买家因利率上升暂时观望，部分交易买家数量减少，但优质项目仍受关注 [47][49][96] - 与单户住宅租赁竞争较小，租户因生活方式需求更倾向于公寓，且单户住宅价格涨幅高于公寓新租约价格涨幅 [109][110] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁市场需求强劲，租金增长势头将延续至夏季租赁季，全年有望保持稳定入住率和强劲租金增长，但四季度可能受上年基数和季节性因素影响 [9][11][31] - 物业运营费用面临通胀压力，特别是人员和维修成本，但收入增长将抵消费用增加，推动NOI增长 [11][32] - 公司资产负债表状况良好，有能力支持未来增长，评级机构展望积极，有望在未来几个季度提升评级 [34][35] - 尽管经济存在不确定性，但公司在经济周期中表现出韧性，通过专注于优势市场、优化资产负债表和控制开发风险，为潜在经济衰退做好准备 [14][143] 其他重要信息 - 公司管理层在电话会议中会做出前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，相关风险因素可参考昨日收益报告和向SEC提交的34 - Act文件 [5] - 会议将讨论非GAAP财务指标，可在公司网站收益报告和补充财务数据中找到最直接可比的GAAP财务指标及差异调节说明 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 移民趋势及州外迁入租客收入情况 - 自2019年一季度以来，州外迁入租客比例持续上升，本季度达14%，部分城市如凤凰城、坦帕、纳什维尔和查尔斯顿比例更高，且迁入租客收入更高 [44][45] 问题2: 收购机会增加的原因及对资本化率的看法 - 公司一直活跃于收购市场，但此前定价过高阻碍交易执行，预计今年晚些时候机会增加，因公司执行能力（如快速成交和全现金交易）更受市场重视，且地缘政治和利率变动影响市场 [46][47][48] - 目前优质物业资本化率无明显变化，一季度甚至下降，但3 - 4月部分高杠杆买家暂停，交易买家数量减少，交易仍以接近经纪人指导上限价格完成 [49][50] 问题3: 租金收入比率及续约报价情况 - 目前整个投资组合租金收入约占23%，较过去几年略有上升，仍有提升空间 [52] - 4月续约租金同比增长16.7%，5月预计在17%左右，6月约16% [53] 问题4: 新租约和续约租金趋势、入住率下降原因及市场租金增长和损失到租赁情况 - 未观察到市场放缓迹象，续约价格虽有客户抵制，但离开租客可被租金高27%的新租客替代，入住率保持在舒适水平，需求指标良好 [55][56] - 3月混合租金与ERU相比，损失到租赁约8%，新租约价格损失到租赁约10% [62] - 市场租金增长一季度强于预期，推动全年指导上调200个基点，预计下半年为中个位数增长，主要受上年基数和季节性因素影响 [63][64][65] 问题5: 开发项目建设成本变化及收益率情况 - 预计建设成本将继续上升，年初预计涨幅8%，目前可能升至10% - 12%，不同市场成本涨幅不同，公司开发项目定价保守，考虑成本上升因素 [71][72][73] - 在建项目目前平均收益率约5.7%，预计未来收益率在5.25% - 5.5%之间，与收购项目收益率差150 - 200个基点，公司认为开发项目仍有投资价值 [74][75] 问题6: 全年有效租金增长指导及下半年混合定价情况 - 全年有效租金增长指导基于过去几个季度租赁情况和未来预期，虽预计下半年混合定价为中个位数增长，但过去租赁业务积累将推动收入在未来几个季度加速增长 [77][78][79] - 三季度受上年基数影响，四季度受上年基数和季节性因素影响，下半年平均混合定价为中个位数 [80][81] 问题7: 三季度续约租金预期及获得A - 信用评级可能性和对债务成本影响 - 认为三季度续约租金至少为10%，续约市场仍有机会，有望赶上并超过新租约价格 [86][87][89] - 公司对获得A - 信用评级有信心，认为无需调整资产负债表，预计评级提升可降低借款成本15个基点，今年融资需求仅1.25亿美元 [90][91][92] 问题8: 多户住宅资产定价变化原因及天然气价格对租客影响 - 多户住宅市场资本未减少，资产定价变化是因高杠杆买家观望和3 - 4月市场项目增多分散买家群体 [94][96][97] - 天然气价格对租客影响不大，市场定价表现稳定，且工资增长抵消了天然气价格上涨的负面影响 [99][100][101] 问题9: 开发成本增加明显的市场及开发管道规模上限和特定市场表现 - 丹佛和凤凰城开发成本增加明显，因当地分包商和总承包商资源有限 [103] - 公司开发管道规模容忍上限为资产负债表的4% - 5%，目前远低于该水平，有继续扩大的空间 [105] - 华盛顿特区和休斯顿市场4月混合租金增长率分别为10.5%和9.6%，较之前有所改善，但仍处于投资组合较低水平 [107] 问题10: 与单户住宅租赁竞争及老租户迁出情况 - 与单户住宅租赁竞争较小，租户因生活方式需求更倾向于公寓，且单户住宅价格涨幅高于公寓新租约价格涨幅，迁出至单户住宅的租客占比低 [109][110][113] - 未观察到老租户因价格上涨大量迁出情况，平均租期保持在20个月左右，续约价格稳定 [115] 问题11: 每月费用情况、2023年同店增长预期、内部员工与第三方在重建中的占比及劳动力获取情况 - 每月费用为100 - 150美元/月，增长率为3% - 4%，未因入住率提高和周转率降低而明显下降，部分费用因运营正常化有所增加 [117][118][119] - 预计2023年同店增长约5%，若价格表现好于预期，该数字将受影响 [121] - 内部单元改造主要由第三方承包商完成，劳动力获取未受阻碍，市场价格机会弥补了成本增加 [123][124][125] 问题12: 是否有单户住宅开发计划 - 公司暂无单户住宅开发计划，认为专注于多户住宅产品可通过现有运营实现利润率扩张和盈利增长，且多户住宅在资本支出方面更高效 [127][128][129] 问题13: 租金控制风险及市场租金增长何时回归正常 - 公司运营的13个州（占NOI约90%）有州法律禁止地方层面租金控制，且租金收入比处于可承受水平，预计租金控制对市场影响不大 [131][132][134] - 市场租金增长回归正常可能需要2 - 3年，主要受阳光地带市场需求强劲、建设成本上升和供应受限影响，除非经济衰退导致就业增长放缓 [136][137][138] 问题14: 如何应对经济衰退及迁出租客去向 - 公司通过专注优势市场、优化资产负债表、控制开发风险和优先考虑租金增长应对经济衰退 [143][144][145] - 迁出阳光地带的租客占比仅4.3%，较去年下降，未过多关注其去向 [148][149] 问题15: 创新和技术举措及预期利润率扩张情况 - 公司实施了一系列创新和技术举措，包括扩展呼叫中心、实施潜在客户培育软件、升级虚拟游览等，预计2022年减少30 - 50个岗位，2023年受益 [152] - 2022年预计总利润率提高150 - 175个基点，智能家居安装贡献约40个基点，部分效率提升举措也有贡献，一些基础工作对2023年影响将更明确 [153]