财务数据和关键指标变化 - 2021年核心FFO每股7.01美元，同比增长9%；预计2022年核心FFO每股7.92美元，增长13% [16][35] - 2021年第四季度核心FFO每股1.90美元，高于指引中点0.07美元 [35] - 2021年第四季度同店运营费用基本符合预期，房地产税低于预期；预计2022年运营费用有通胀压力，但将被收入增长抵消 [37][38] - 预计2022年有效租金增长10%，同店收入增长8% - 10%，NOI增长10% - 12% [39][40][41] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2021年第四季度所有生效租约租金同比上涨16%，较第三季度高100个基点 [10] - 2021年全年有效租金同比增长10.1%，第四季度平均每日入住率96% [16][17] - 2022年1月新入住租约租金同比上涨15.4%，续约租约租金同比上涨17.1%，综合租约租金上涨约16.3%，平均每日入住率95.9%，较去年1月高50个基点 [19][20] 产品升级业务 - 2021年完成6360个室内单元升级，安装23579套智能家居包，智能单元总数达48000个；2022年计划完成类似规模升级和安装 [18] 重新定位业务 - 首批8个物业重新定位项目进入收尾阶段，另有8个项目正在进行中 [19] 开发业务 - 2021年底开发管道在建项目4.6亿美元，租赁项目2.42亿美元；预计2022年底在建项目9 - 10亿美元，租赁项目3亿美元，总计12 - 13亿美元 [27][28] 处置业务 - 2021年出售7项资产，第四季度处置资产杠杆投资内部收益率26%；2022年计划出售4项资产 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年迁入租户中，25%在凤凰城，22%在坦帕，20%在纳什维尔，19%在查尔斯顿 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 利用强劲租赁环境，通过单元内部升级和全面重新定位项目推动租金增长 [11] - 持续推出新技术举措，扩大运营利润率，2021年通过自然减员消除30个租赁岗位，2022年底目标再消除50个 [12] - 继续专注发展开发管道，认为新开发比收购更具投资吸引力 [26] - 持续对投资组合进行纪律性清理，出售表现不佳的物业 [55] - 行业方面，2021年多户住宅交易创纪录，第四季度资产定价加速上涨，投资者需求高 [23] - 预计利率上升不会对资产价值产生负面影响，大量流动性和租金增长预期将推动价值上升 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公寓住房需求持续增长，公司租金增长势头良好，预计2022年将继续保持 [9][10] - 新开发和租赁项目进展顺利，租赁速度和租金高于预期 [13] - 资产负债表强劲，标准普尔将公司信用评级展望调至正面，预计2022年资产负债表指标将进一步改善 [14] - 预计2022年市场将出现正常季节性趋势和艰难比较，特别是第四季度，但整体仍将保持强劲 [47] - 长期来看，Sunbelt市场需求强劲，预计未来两到三年公寓住房需求前景良好，即使供应增加，租金增长也只会适度放缓 [108] 其他重要信息 - 公司建设项目面临材料短缺、交付延迟和劳动力短缺问题，预计新开工项目将延迟60天左右，部分项目延迟30天 [31][32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明10%有效租金增长的预测依据 - 预测基于年初强劲的租金定价，以及预计下半年出现的正常季节性趋势和艰难比较；预计全年租金增长将保持强劲，但下半年增速会放缓 [47] 问题2: 续约租金增长何时会放缓 - 公司预测主要基于综合租金，预计续约租金全年将保持稳定，季节性因素和艰难比较对新租约定价影响更大 [48] 问题3: 除Sunbelt地区外，其他市场的迁入数据如何 - 迁入趋势持续，25%迁入租户在凤凰城，22%在坦帕，20%在纳什维尔，19%在查尔斯顿 [49] 问题4: 当前损失到租赁的数字是多少，2022年预计的收入增长中有多少来自损失到租赁的实现，多少来自潜在市场租金增长 - 12月所有租约的综合平均价格约为1574美元，12月每单位有效租金约为1443美元，损失到租赁约为9%；基于12月新租约计算，损失到租赁约为12%；预计2022年约5% - 6%的租金增长来自2021年的综合租约增长 [54] 问题5: 为什么2022年还要进行资产处置，而不是用资产负债表资金满足资本需求 - 公司认为持续对投资组合进行纪律性清理很重要，出售表现不佳的物业有助于管理收益表现和稳定性，实现长期收益增长 [55] 问题6: 2月和3月的续约租金情况如何 - 续约租金在15% - 17%之间 [58] 问题7: 利率上升是否会消除一些使用大量杠杆和浮动利率融资的边际买家，从而产生收购机会 - 预计利率上升会使部分市场的买家兴趣略有下降，但市场上资金充裕，不会导致价格大幅下跌；随着市场运营逐渐正常化，执行能力、全现金交易和交易速度等因素将变得更加重要 [60] 问题8: 公司是否会考虑投资单户租赁资产 - 目前公司认为通过现有开发和预购项目有足够的机会部署资本并实现增长，单户租赁市场竞争激烈，公司将继续专注于多户住宅业务 [61] 问题9: 如何得出有效租金增长指导范围的低端和高端 - 低端可能是由于新租约定价受到挑战，高端可能是由于当前强劲的租赁定价持续更长时间；此外，经济冲击、就业增长和入住率等因素也会影响租金增长 [67][68][69] 问题10: 2022年开发支出2 - 3亿美元，预计管道规模到年底达到10亿美元以上，未来开发规模还能增长多少 - 公司对今年的六个开发项目有较好的可见性，预计年底前启动的项目规模在6.5 - 7.5亿美元之间；长期来看，公司希望开发管道规模稳定在10亿美元左右，年资金需求约3亿美元 [70][72] 问题11: 收购市场的资本化率如何受利率和NOI增长影响 - 目前远期资本化率稳定在3%左右，NOI增长推动资产价值上升；预计资本化率将保持稳定，未来收购资产价格大幅上涨的可能性不大 [76] 问题12: 为什么预计2022年同店收入增长为9%，而过去几个季度租金增长高达15% - 16% - 预计下半年会出现正常季节性趋势和艰难比较，导致租金增长放缓；此外，其他收入项目增长较慢，以及公司预留30个基点的入住率以推动价格上涨，也会影响收入增长 [79][80][81] 问题13: 新租约增长在综合10%的租金增长中可能降至多低，年底是否可能接近零增长 - 公司认为新租约增长不会降至零，Sunbelt市场需求强劲，供应水平下降，基本面不会出现重大恶化；预计2022年将出现季节性趋势，特别是第四季度租赁量会有所下降 [86][87] 问题14: 公司是否应该让市场适应这种两位数的租金增长不会持续的情况，2023年及以后是否会回归CPI加增长 - 很难预测2023年及以后的情况，但美国住房供应不足，Sunbelt市场需求强劲，预计未来两到三年租金增长不会降至3% - 3.5% [90] 问题15: 目前的租金增长超过损失到租赁的部分，是否反映了市场租金增长预期，公司是否会在年底超过市场水平 - 当前租金增长是由于市场强劲和去年同期的比较基数较低；预计下半年会出现艰难比较，租金增长会放缓 [95] 问题16: 预计今年整个投资组合的市场租金增长是多少 - 公司预计全年综合租约定价平均约为8%，将根据市场情况进行调整 [96] 问题17: 目前的租金收入比是多少，新入住租约的租金收入比如何 - 目前新入住租约的租金收入比略低于24%，与第三季度持平，过去几个季度略有上升；租户收入增长良好，租金收入比处于舒适水平 [97] 问题18: 同比租金增长16%是否受到去年免租期结束的影响 - 这是绝对有效租金增长，去年同期的优惠幅度仅高出10 - 20个基点，对租金增长没有影响 [100] 问题19: 为什么2021年和可能的2022年没有出现季节性放缓 - 2021年没有季节性放缓是由于Sunbelt市场住房需求强劲，包括就业增长、人口迁移等因素；2022年预计会出现正常季节性放缓，但也可能超出预期 [102] 问题20: 在开发模型中，预计租金增长是否会超过材料和劳动力的时间延迟，开发收益率会如何变化 - 目前开发项目的收益率约为5.9%，预计会降至5.25% - 5.5%；公司在开发项目中采用保守的租金假设，如果考虑租金增长趋势，收益率将保持稳定 [103] 问题21: 考虑到2022年供应延迟和大量资金涌入市场，如何确保2023年及以后不会出现供应过剩，公司的产品如何保持竞争力 - 公司认为目前没有供应过剩风险，预计2023 - 2024年供应会增加，但需求依然强劲，租金增长可能会适度放缓；建筑施工面临挑战，供应大幅增加的可能性较小 [108][109] 问题22: 预计同店收入增长8% - 10%，各市场的增长范围是多少，哪些市场表现最好，哪些最差 - 因技术问题，该问题未得到回答，公司建议提问者直接联系管理层 [111][112][113]