财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股超出指引区间中点0.10美元，全年预计核心FFO为每股6.94美元，较之前中点提高0.19美元，同比增长7.9% [33][35] - 全年同店收入增长预测中点为5.1%，同店NOI增长预测中点为5.5%，运营费用预期增长维持在4.25% - 4.75% [36][37] - 第三季度发行6亿美元公共债券，有效利率2.1%，固定超99%债务，平均债务期限延长至近九年；执行1.8亿美元远期股权交易 [38][39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度综合租约定价同比上涨15%，在租租金同比增长6.3%，是第一季度的近5倍 [17] - 预计2021年完成超6000个内部单元升级，安装2.2万个智能家居套件，智能单元总数达4.7万个 [20] - 10月新租约定价同比增长近20%，续约租约定价同比增长13%，综合定价同比上涨约16% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度平均每日入住率为96.4%，10月平均每日入住率为95.9%，较去年10月高30个基点 [18][22] - 年初至今从其他地区迁至阳光地带市场的新租户占新租约的14%，高于2020年同期的10%以上 [9] - 第三季度租户因购房搬出的比例较去年下降12%，因租房搬出的比例下降38% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注阳光地带市场，采取多元化策略，平衡大城市和二级市场投资，注重产品性价比 [48] - 加强技术平台和运营能力建设，推进内部单元改造和项目重新定位，以提高运营利润率 [15] - 目前资本部署重点是内部开发和与第三方开发商的回购计划，同时积极评估收购机会 [25] - 预计2022年开发项目总投资可达10亿美元以上，当年资金需求约4亿美元 [69][70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 阳光地带市场需求强劲，租金增长和入住率高的趋势将延续至2022年，公司有望受益 [7][14] - 关注供应链挑战和通胀趋势，预计维修和维护费用全年增长约6%，2022年运营费用将面临压力 [11][37] - 认为公寓业务对利率上升有一定对冲作用，公司资产负债表强劲，有能力应对市场压力 [44][45] 其他重要信息 - 公司目前开发和预购项目共2999个单元，总成本7.1亿美元，预计新项目稳定NOI收益率在5.5% - 5.75% [27][28] - 奥兰多桑湖项目预计稳定日期提前两个季度至2022年第三季度 [29] - 今年待处置的三处房产交易接近完成，投资IRR达30% [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司面临的风险因素有哪些 - 公司认为利率上升、供应链问题、税收政策变化等是可能影响业务的因素，但公寓业务对利率上升有一定对冲作用，公司资产负债表强劲，有能力应对 [43][44][45] 问题: 租金上涨是否导致租户合租情况增加 - 公司表示未观察到租户合租情况增加，一居室和两居室最受欢迎，租金收入比仍保持在21% - 22%的合理范围 [50][51] 问题: 10月数据是否显示出季节性因素 - 公司预计第四季度后期会有季节性放缓，但由于该季度租约数量少，对业绩影响不大，预计全年平均入住率约96% [54][55][77] 问题: 租金收入未大幅波动的原因是什么 - 公司认为主要是新租户资质提高，且自2019年第三季度以来，租户收入增长约17%，与租金增长基本同步 [57][58] 问题: 目前总投资组合的租约损失率是多少 - 以9月生效的租约与9月在租租约相比，租约损失率约为11%，预计2022年约有5%的租金增长已锁定 [60][61] 问题: 供应链中断对2022年市场供应有何影响 - 公司认为供应链问题可能导致部分在建项目施工延迟，预计2022年市场供应将略低于当前预期 [63][66] 问题: 公司开发业务在当前周期的发展前景如何 - 公司预计开发项目总投资可达10亿美元以上，当年资金需求约4亿美元，认为在现有人员配置下有能力执行该规模的开发业务 [69][70][80] 问题: 租金增长是否会使开发项目从拖累业绩变为推动业绩 - 公司认为虽然租金增长好于预期，但部分项目在2022年大部分时间入住率仍较低，仍会对业绩有一定拖累，但会比原预期有所改善 [84] 问题: 如何合理预估2022年的租金增长 - 公司采用自下而上的方法，综合考虑市场供应、就业增长、技术应用、改造和重新定位等因素，目前无法给出具体数字，但认为在现有基础上实现个位数或10%左右的租金增长并非不合理 [87][88][90] 问题: 资本回报率是否因资本化率压缩而下降 - 公司认为资本回报率是否下降取决于对长期租金增长的预期，总体而言资本回报率有所下降 [91][92] 问题: 公司对收购稳定资产的态度为何发生变化 - 公司认为随着市场周期推进，供应和开工增加，供应链问题可能导致部分项目出现困境，为收购稳定资产提供机会，同时成本资本因素也有影响 [94][95] 问题: 智能家居项目完成后，公司的下一波技术举措有哪些 - 公司今年扩展了呼叫中心解决方案，部署了潜在客户培育软件，升级了虚拟看房等，明年预计通过技术减少约50个岗位 [98][99] 问题: 与2019年预期相比，过去两年公司投资组合租金和同店综合增长情况如何 - 公司认为过去两年收入增长与2019年预期大致相符，但波动较大，公司通过多种策略降低了业绩波动 [102][105] 问题: 过去两年哪些市场表现异常 - 公司指出凤凰城和坦帕表现强劲，奥兰多受疫情影响出现意外下滑，休斯顿表现滞后，部分二级市场表现稳定，亚特兰大已恢复强劲 [107][108] 问题: 哪些市场的房产税压力较大 - 公司认为德州和佛罗里达州房产税压力最大，预计2022年将面临挑战，部分地区如田纳西州、北卡罗来纳州和佐治亚州部分地区暂无评估压力 [109][110][111] 问题: 出售萨凡纳和夏洛特房产的原因、资本化率及未来处置计划 - 公司每年评估房产，考虑现金流、资本支出、监管问题和租金增长等因素确定出售房产，今年出售的三处房产收益率约4.2%，相当于市场资本化率3.25% - 3.5%，未来处置计划将在后续公布 [113][114][117] 问题: 市场上租赁项目面临困境的原因是什么 - 公司表示自身租赁项目表现良好，市场上其他项目可能因供应链交付问题和延迟而面临困境，为公司提供收购机会 [119][120] 问题: 公寓租户在市场内是否有向郊区转移的趋势 - 公司表示2020年城市与郊区租金差距达到260个基点，目前已缩小至60个基点，两类资产租金增长均强劲 [122] 问题: 夏洛特和萨凡纳房产的资本化率是否为调整税收再保险后的买家市场资本化率 - 公司确认是调整后的买家市场资本化率 [124][125] 问题: 未来人员成本压力预计有多大 - 公司预计人员、维修维护和税收三项费用占总费用约2/3，2022年这三项费用预计呈中个位数增长，公司将通过技术手段控制人员成本在4% - 5% [126][128][131] 问题: 何时能恢复续租租金高于新租租金的情况 - 公司表示目前续租租金比历史水平低约300美元，在需求持续旺盛的情况下，预计未来一年难以恢复 [133][135][136] 问题: A类和B类公寓租金增长是否有差异 - 公司表示目前A类和B类公寓租金增长差距已从2020年第四季度的310个基点缩小至70个基点，A类为14.7%，B类为15.4%，差异主要受市场供应影响 [137][138][139] 问题: 新项目开发商是否提供租金优惠 - 公司表示不同地区情况不同，目前市场上租金优惠情况较去年减少 [140] 问题: 2022年费用增长是否可按5%估算 - 公司认为考虑人员、维修维护和税收三项主要费用，按中个位数增长估算合理，具体将在后续指引中说明 [142][143] 问题: 如何看待当前租金定价及未来趋势 - 公司认为续租租金相对稳定且有提升空间，新租租金受市场和季节因素影响较大，目前可能因疫情后需求释放而偏高，未来新租租金可能会有所调整，但整体需求仍将保持强劲 [147][149][152]