财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.46美元，比2021年第三季度的每股0.45美元高出1美分 [10][17] - 第三季度末，公司宣布每股0.17美元的季度股息，较之前股息增长13.3% [10] - 2022年FFO预计在每股1.93 - 1.99美元之间，中点较之前指引下降0.02美元 [21] - 预计2022年同店NOI增长在7% - 7.5%之间 [21] - 截至第三季度末，公司已 refinance 或 extend 了5.8亿美元的债务，加权平均利率略高于5% [26] - 包括未使用的信贷额度，公司目前拥有超过6.15亿美元的流动性，债务覆盖率为2.7倍，净债务与远期EBITDA（不包括租赁成本）的比率约为9倍 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第三季度执行了219份租约，面积达110万平方英尺，全年租赁量超过2021年水平 [9] - 截至9月30日，每平方英尺销售额为877美元，创公司历史新高 [31] - 截至9月，过去12个月的租赁利差为6.6%，高于上一季度的2.6%和去年同期的 - 2.5%，为2019年第三季度以来的最强利差 [31][32] - 2022年到期租约的近90%已签约，剩余部分处于意向书阶段；2023年到期租约的约25%已签约，另有50%处于意向书阶段 [32] - 第三季度新开了近25万平方英尺的新店，使年初至今的新店开业面积超过65万平方英尺，超过去年同期水平 [33] - 年初至今，已签署超过700份租约，面积达290万平方英尺，与2021年同期相当 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 租户销售额在第三季度持平，但年初至今同比增长近5%，与2019年同期相比增长超过13% [8] - 客流量约为疫情前水平的95%，但可比租户销售额超过疫情前水平 [8] - 第三季度末， occupancy 为92.1%，较2021年第三季度提高180个基点，较2022年第二季度提高30个基点 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于对优质区域城镇中心进行 redevelopment 和 repositioning，如对 Santa Monica Place、Scottsdale Fashion Square 等项目进行改造 [11][12] - 公司计划将土地通过地面租赁或合资的方式参与住宅和办公用途的 NOI 流，以应对当前较高的借贷成本 [57] - 行业方面，零售商需求强劲，破产率处于历史低位，公司预计未来 occupancy 和 NOI 将继续增长 [9][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司核心业务在疫情后反弹良好，2022年核心业务前景依然强劲，预计 NOI 增长和经营现金流健康 [22][25] - 尽管宏观经济背景和潜在衰退风险存在，但目前零售商的退缩迹象很少，公司对业务前景充满信心 [46] 其他重要信息 - 公司将在11月29 - 30日于 Scottsdale 举行投资者日活动 [146] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 开发管道的变化及对混合用途开发的看法 - 公司已处理了大部分 Sears 盒子的改造，补充了 Santa Monica Place 和 Scottsdale 的两个项目，预计回报可观 [50][52] - 混合用途开发方面，公司仍打算通过贡献土地参与 NOI 流，当前借贷成本增加并未改变这一计划 [56][57] 问题: Fashion District 和 Carson 项目的进展 - Fashion District 项目的开发合作伙伴正在与城市就授权问题进行合作，预计2031年开放，目前暂无更多经济方面的信息 [58] - Carson 项目仍存在法律问题，暂无法提供更多信息 [59] 问题: 增加股息与其他用途（如 redevelopment 或去杠杆化）之间的平衡 - 公司在疫情期间调整了股息，目前业务基础稳固，增加股息是对业务前景有信心的体现，同时仍会致力于保持健康的派息率、减少债务和对投资组合进行再投资 [62][63][64] 问题: 未来一年的租金和开店节奏 - 租赁管道依然强劲，预计将带来 NOI 和收入增长，公司会更新投资者资料中的增量租金影响信息 [66][67] - 目前零售商没有退缩迹象，健康的零售环境将支持业务持续增长 [68] 问题: 租赁利差提高的原因及对2022年假期销售的预期 - 随着 occupancy 达到92%，供需关系紧张，公司获得了更多定价权，预计能够维持当前的租赁利差水平 [71] - 全国预测显示假期销售将有个位数增长，公司与零售商的沟通表明他们对今年的销售增长持乐观态度，但不如去年强劲 [73] - 调查显示，由于运输延迟和成本增加，大部分消费者在假期会选择线下购物 [74] 问题: 2023年潜在的租户流失情况 - 2023年租户流失可能处于较低水平，但不太可能像2022年那样几乎为零，公司与零售商的续约对话依然强劲，多数零售商处于扩张模式 [79][80] 问题: 零售商在谈判中的主要阻力 - 零售商的主要阻力仍然是租金，租户补贴相对稳定，公司凭借优质的投资组合能够获得合理的租金 [83] 问题: 土地销售收益在模型中的处理及未来规模 - 大部分土地销售集中在亚利桑那州的投资组合，预计2024年及以后会逐渐减少，公司将在2023年首次电话会议上提供更多信息 [84] 问题: 何时能恢复到2019年的 NOI 水平 - 公司有信心在明年年底前在 occupancy 方面恢复到2019年水平，但由于新店开业时间的延迟，具体时间还不确定 [87] 问题: OCR 较低及租户对租金和占用成本的看法 - OCR 较低表明公司有能力提高租金，成本占用率的相关性逐渐降低，公司根据房地产的价值定价，同时竞争也有助于提高租金 [89][90][91] 问题: 特色租赁业务的进展及增长潜力 - 特色租赁业务今年将恢复到疫情前水平，将临时租户转换为永久租户有望带来租金增长，当地商家的需求依然强劲 [92][93][94] 问题: 2023年坏账对收益的影响 - 2023年坏账可能相对中性，不会对收益产生重大影响 [98] 问题: 奢侈品零售商在美国的门店增长计划 - 奢侈品行业目前非常强劲，租户对 Scottsdale 市场兴趣浓厚，公司在该地区的奢侈品需求超过了供应 [99] 问题: 城市地区租户提前关闭的可能性 - 个别店铺表现不佳关闭不代表大型城市门店存在普遍问题，公司在城市地区的项目租户流失很少，且有机会进行回填 [102][103][104] 问题: 对非核心资产（如 one Westside）的处理方式 - one Westside 是单一租户、谷歌信用的独特资产，公司将享受其 NOI，在适当的时候考虑进行交易 [106] 问题: Washington Square 和 Santa Monica Place 贷款延期的费用和本金偿还情况 - 由于交易正在进行中，无法提供具体细节，但过去的延期和再融资所需的资本偿还较少，预计此次情况类似 [107] 问题: Santa Monica 盒子改造回报率高于 Scottsdale Fashion 的原因 - Santa Monica 项目的房地产位置优越，靠近轻轨，旅游和办公人口增加，且项目维护方式具有优势，用途多样且协同性好 [111][112] - 该项目的空间需求超过供应，竞争推动了租金和回报率的提高 [113][114][115] 问题: Washington Square 和 Santa Monica 贷款的不同利差及对未来再融资定价的指示性 - 由于债务市场将这些交易视为新资金，定价与市场情况相关，每个交易都有独特的条款，不能一概而论 [119][120] 问题: Santa Monica 贷款是否受益于先前的期权协议 - 未明确回答该问题 [121] 问题: 本季度从现金基础租赁转换为权责发生制的收益情况 - 收益非常少，在坏账中略有体现，不足100万美元 [122] 问题: 2023年 Green Acre 和 Scottsdale 债务到期的进展 - 公司正在市场上寻求解决方案，这两个资产具有独特性，预计将是有吸引力的再融资候选项目 [126][127] 问题: 土地销售收益延迟的情况 - 这是一个具体的合同交易，延迟是由于交易需要时间完成，包括获得相关授权 [128] 问题: 租赁利差的分母是否包含大量 COVID 调整租约及当前租约结构 - 租赁利差的比较基础是过去12个月到期的租约和签署的租约，可能包含一些 COVID 调整租约，随着这些租约的转换，租金结构将更加强劲 [131][132] - 目前公司的租赁以正常的固定租金、年度增长和税收回收的三重净租约为主 [133] 问题: 本季度每平方英尺销售额增长的原因及客流量趋势 - 客流量今年一直保持在疫情前水平的95% - 100%之间，各品类销售环境良好，除鞋类外均呈积极趋势，同时通货膨胀也有一定影响 [134] 问题: 目前的租赁活动是否仍支持到2023年底恢复到疫情前 occupancy 水平的预期 - 基于目前的交易流量，该预期仍然合理，零售商没有放缓或停止新店扩张的迹象，预计 occupancy 和 NOI 将继续增长 [138][139][140] 问题: 融资方面的债务成本情况 - 有担保融资的利率预计在低至中6%之间，具体加权平均利率难以确定，可能更接近低6% [142]