财务数据和关键指标变化 - 第二季度租户销售额同比增长2.2%，2022年上半年销售额同比增长7.6%，每平方英尺销售额较2019年第二季度末的疫情前季度增长11% [5] - 第二季度末入住率为91.8%，较2021年第二季度提高240个基点，较2022年第一季度环比提高50个基点 [6] - 第二季度执行274份租约，较去年第二季度增加27%，较2019年第二季度的疫情前季度增加42% [7] - 第二季度同店净营业收入（NOI）较2021年第二季度增长5.4%，计入租约终止收入后增长7.8%；年初至今，同店NOI不计租约终止收入增长14%，计入后增长18% [11] - 第二季度每股运营资金（FFO）为0.46美元，较2021年第二季度的0.59美元低0.13美元，比第二季度FFO共识估计值0.45美元高0.01美元 [11] - 2022年FFO预计在每股1.92 - 2.04美元之间，中点较之前提高0.01美元；同店NOI增长预计在5.5% - 6.75%之间，较之前的NOI指引提高约60个基点 [13] - 预计2022年FFO在指引中点较2021年改善2100万美元或5%；不计非现金直线租金影响，FFO预计增加超3000万美元，约7%的增长，相当于每股增加0.14美元 [14] - 截至2022年，公司在资本市场非常活跃，进行了多笔再融资和贷款延期操作；目前公司流动性超6.3亿美元，债务偿付覆盖率为健康的2.7倍，季度末净债务与前瞻性息税折旧摊销前利润（EBITDA）（不计租赁成本）之比为9.0倍；预计今年支付股息和经常性资本支出后有大约2.35亿美元的自由现金流 [15][16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第二季度销售额同比增长2.2%，年初至今销售额同比增长7.6%；截至2022年6月30日，每平方英尺销售额为860美元，创公司历史新高 [18] - 第二季度末入住率为91.8%，较2021年第二季度末的89.4%增加240个基点；截至2022年6月30日，过去12个月租赁利差为正的0.6%，而2021年6月30日为负的0.2% [18] - 对于2022年到期的租赁面积，目前已获得71%的承诺，另有22%处于意向书阶段；第二季度新开店铺面积22.1万平方英尺，年初至今新开店铺面积超40万平方英尺，比去年同期多约20% [18][19] - 第二季度签署274份租约，涉及面积120万平方英尺；年初至今签署494份租约，涉及面积180万平方英尺，与2021年同期相当；2022年上半年，仅新店租赁活动方面，签署的租约比2021年上半年多45份，面积多超20% [22] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续加大开发力度，有众多近期开业项目，包括与大型零售商的合作，这些项目将由运营产生的多余现金流提供资金，租金将于2023年或2024年开始计算，有利于未来NOI增长 [8] - 公司致力于将最好的娱乐概念引入旗下物业，继续推动物业的改造和重新定位，以吸引更多购物者 [22][24] - 行业方面，尽管存在通胀、利率上升和乌克兰战争等经济不确定性，但公司预计今年剩余时间及明年入住率、净营业收入和运营现金流将继续增长；破产情况处于历史低位 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为美国消费者表现出韧性，零售商需求处于较高水平，公司多数运营指标呈积极趋势；尽管面临经济不确定性，但对公司未来入住率、净营业收入和现金流增长持乐观态度 [5][9] - 租赁环境良好，零售商环境健康，销售持续增长，入住率不断提高，预计入住率将在2022年和2023年继续上升 [18] 其他重要信息 - 费城76人队计划在费城时尚区部分区域建造新球馆，公司将与76人队合作，预计2023年完成交易，认为这对费城中心城、当地社区和费城时尚区将产生积极影响 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2022年FFO指引范围较宽的原因及土地销售预期、租户销售转化固定租金情况、租户销售贡献或超额租金预期 - 指引范围较宽的两个主要变量是租户销售对可变租金的影响以及土地销售的不确定性；预计今年土地销售将比去年多贡献每股0.02 - 0.03美元；在将可变租金转换为固定租金方面取得了很大成功；今年租户销售开局较强，上半年接近8%，百分比租金情况有所改善，对NOI范围的扩大有一定贡献 [28][29][31] 问题: 剩余两笔较大再融资（圣莫尼卡和华盛顿广场）的利率及银行合作意愿情况 - 尊重与贷款人的沟通流程，未提供具体信息，但预计能够成功重新安排这些贷款，可能是短期性质，利率可能会有所上升 [34] 问题: 下半年租赁需求情况、租户需求是否变化、是否有租金方面的反馈 - 难以预测下半年情况，但上半年各类用途的租赁需求都很强劲；随着入住率的提高，公司有更多能力提高租金；对约25 - 30家顶级全国零售商的调查显示，约90%的零售商未改变开店计划，需求仍然存在 [35][36] 问题: 租赁利差未达到中个位数甚至两位数的原因 - 公司目前处于一个转折点，可出租空间减少，有能力提高租金；随着入住率的回升，预计未来两个季度租赁利差将增加 [38][39] 问题: 新娱乐中心对物业客流量的影响 - 娱乐类别目前表现非常强劲，为公司中心带来了大量客流量，是非常有吸引力的目的地 [41] 问题: 已签约未开业项目的占比及金额、再融资与银行和CMBS服务商沟通的差异、提取额外贷款资金的用途 - 已签约未开业项目在小店铺租赁入住率中约占2%；与银行和CMBS服务商都有开放的沟通，双方都愿意合作，公司资产从债务收益率角度来看定位良好；提取额外贷款资金主要用于偿还债务 [43][45][47] 问题: 利率上升情况下公司利息费用指引变化较小的原因、同店调整因素情况 - 公司三个月前已对利息费用指引进行过类似调整，此次是增量变化；公司浮动利率债务仅占总债务的12%，利率变动对公司的影响有一定滞后性；去年同店调整的3500万美元主要是零售商投资收入和资产处置的影响 [50][51][54] 问题: 各零售类别销售增长情况、时尚区提供部分场地建设体育场对NOI的影响 - 除鞋类外，各零售类别年初至今的销售均为正增长；时尚区费城有可用空间，可将大部分租户从一部分区域转移到另一部分，预计不会损失NOI，且体育场有望带来客流量和商业机会，对租赁有积极影响，预计2023年与HBSE完成交易 [57][58] 问题: 新租约租金 escalators 与疫情前的差异、临时租赁百分比现状及2023年底的预期 - 新租约租金 escalators 与疫情前相同，基本租金为2% - 3%，回收费用为4% - 5%，税收为实报实销；目前临时租赁百分比约为7%多，预计未来一年半可改善150 - 200个基点 [60][61] 问题: 经通胀调整后租户每平方英尺销售额及运营利润情况、One Westside与Hudson的交易进展 - 难以确定租金增长温和的具体原因，租户主要抱怨劳动力供应问题；One Westside资产已交给Google，公司和合作伙伴分别有出售和购买的权利，但目前公司看好该资产及其产生的NOI，不急于进行交易 [64][66] 问题: 第二季度4 - 6月及7月交通和销售趋势、指引中下半年销售增长的预期 - 第一季度销售增长强劲是因为对比的2021年第一季度受Omicron影响较弱，而第二季度对比的2021年第二季度较强；交通流量稳定在疫情前的95%，消费者购物更有针对性；公司未详细给出销售增长估计，对百分比租金的展望比六个月前有所改善，但在租户销售假设方面并不激进，因为零售商销售具有周期性，第四季度数据对确定百分比租金很关键 [69][70][71] 问题: 到2024年相关REIT再开发项目的预计支出、NOI收益率及预计产生的NOI情况 - 今年预计支出约1亿美元，明年约1.5亿美元，主要用于大型格式项目；这些项目的成本回报率平均在10% - 15%之间；租金将于2023年和2024年开始计算，将提升NOI，但目前尚未计入 [73][74] 问题: 阳光地带和沿海市场销售生产率的差异、当前A类购物中心交易资本化率情况 - 公司在不同地区和类别上的销售情况基本一致；由于近期没有交易，难以确定当前A类购物中心的交易资本化率 [76][77]