财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度同店净营业收入（NOI）较2021年第一季度增长25%（不包括租赁终止收入），包括租赁终止收入则增长30% [7][13] - 2022年第一季度资金运营（FFO）为3700万美元，较2021年第一季度增长49%；每股FFO为0.50美元，较2021年第一季度的0.45美元增长近13%，超出本季度共识FFO估计值0.46美元0.04美元 [14] - 2022年FFO预计在每股1.90 - 2.04美元之间，中点提高0.02美元；同店NOI增长预计在4.75% - 6.25%之间；预计2022年FFO较2021年增加1800万美元 [17] - 剔除2022年非现金直线租金较2021年预计下降的1000万美元影响，FFO预计增加2800万美元或7%，即每股增加0.13美元 [18] - 截至第一季度末，债务服务覆盖率为健康的2.7倍，净债务与远期EBITDA（不包括租赁成本）之比为8.7倍，较2020年底的11点多下降近3个百分点 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务：2022年第一季度租户销售额较2019年第一季度增长11.5%，较2021年第一季度增长14.5%；截至2022年3月31日的过去12个月，每平方英尺租户销售额达到创纪录的843美元；第一季度末入住率为91.3%，较去年同期提高280个基点 [6][7][24] - 租赁业务：2022年第一季度签订220份租约，较去年增加21%；截至3月31日，过去12个月租赁价差为正1.3%，而2021年3月31日为负2.1%；目前已就2022年到期平方英尺的56%达成承诺，另有35%处于意向书阶段 [7][25] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售市场：3月是疫情以来全国线上销售额同比下降、实体店销售额上升的第一个月 [24] - 债务资本市场：年初至今已完成或正在进行约6亿美元的融资业务；自2020年秋季以来，购物中心领域约有80亿美元的CMBS业务完成；目前市场波动较大，但仍有机会进行再融资和延期 [52][53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续加大再开发力度，如洛杉矶的1 West Side项目已交付给谷歌，预计今年夏天开业；还有多个项目预计在2023 - 2024年开业，将推动同店NOI持续增长 [8][9] - 公司积极在债务资本市场进行再融资和延期操作，以优化资产负债表；预计部分优质资产在2023年再融资可产生3.5 - 4亿美元的超额流动性和收益，主要用于偿还债务 [19][20][54] - 公司将继续增加传统零售的辅助服务用途，将物业转变为真正的城镇中心 [29] - 行业竞争方面，公司认为目前零售环境健康，租赁需求广泛，包括健康健身、餐饮娱乐、体育、联合办公、酒店和多户住宅等领域，以及数字原生品牌对实体店的需求增加，公司对2022 - 2023年的发展持乐观态度 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为美国消费者具有韧性，购物者有目的地回到购物中心，租户销售额超过疫情前水平，租赁需求强劲，预计2022 - 2023年入住率、净营业收入和现金流将显著增长 [6][11] - 尽管利率环境不确定，但公司凭借同店NOI增长预期和强大的租赁管道，能够管理利率上升带来的影响；同时，公司认为在通胀环境下，优质购物中心行业历史表现良好，公司能够通过固定CAM组件的年度递增来应对通胀压力 [56][76] 其他重要信息 - 公司预计2022年公共区域收入将超过疫情前水平，预计超出幅度为2% - 5%，但由于部分短期合同的不确定性，同店NOI仍有一定波动范围 [86] - 公司第一季度仅发生一起破产事件，涉及斯科茨代尔时尚广场的一个3000平方英尺的租户；而2020年疫情最严重时，公司投资组合中有超过320份租约和约600万平方英尺的面积受到破产申请影响 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2022年租赁需求与2021年有何不同，已签约未入住管道的租金机会如何？ - 2022年租赁需求是2021年的延续，主要区别在于有更多新的用途，如数字原生品牌、餐饮、健身、杂货、家居用品、电动汽车等；目前入住率达到转折点，公司开始关注提高租金，特别是在顶级购物中心，竞争空间的出现将有助于推动未来租金上涨 [35][36] 问题2：总占用成本较疫情前降低，应如何解读，是否会回到历史水平，较低的数字是否意味着有更多提租空间？ - 这是公司首次报告该指标，主要是由于2021年和2022年至今销售额加速增长导致该指标下降；公司认为有机会提高租金，但短期内不太可能回到13%的占用成本水平 [37][38] 问题3：零售商的租赁活动是否会受到通胀或2023年可能的衰退影响，谁将入驻乡村俱乐部广场的诺德斯特龙旧址？ - 目前在交易流中未看到这种影响，零售商具有一定的成熟度，会从长期角度看待租赁；公司仍在评估入驻诺德斯特龙旧址的机会，目前披露还为时过早 [40][41] 问题4：公司在指导中对销售增长的假设是什么，合资企业和合并报表资产在交易流、与租户讨论和定价权方面是否有差异，为何不提高指导上限？ - 公司对部分2021年销售额极高的租户进行了个别调整，其余租户假设销售相对持平；预计2022年百分比租金仍将下降，但NOI范围仍较宽，需更多销售经验来确定；顶级购物中心的租户需求更高，定价权更强，但整个投资组合的需求都很显著；由于利率环境不确定，且百分比租金仍有一定波动性，公司认为目前的指导较为保守 [44][46][48] 问题5：已签约未开业管道的空间百分比或美元金额是多少，公司在购物中心再融资方面的情况如何，预计从旗舰资产中获得的3.5 - 4亿美元超额收益将如何使用？ - 实际入住率和经济或租赁入住率之间的差异约为2%，大部分管道是大型店铺和主力店空间，从租约签订到开业平均需要12 - 18个月；年初至今已完成或正在进行约6亿美元的融资业务，交易涵盖不同质量的购物中心，市场虽波动但仍有再融资和延期机会；公司将主要使用这些超额收益偿还债务 [50][52][54] 问题6：如何看待利率环境对指导的影响，FlatIron再融资后是否有出售计划？ - 公司仅有约11%的债务为浮动利率，且债务到期日程安排合理；近期同店NOI增长预期和强大的租赁管道可抵消部分利息费用增加的影响，但利率不确定性导致指导范围保持在约0.15美元；目前FlatIron位于银行资产负债表上 [56][58] 问题7：完成后是否会考虑变现One Westside 25%的所有权以降低杠杆，混合工作模式是否改变了公司购物中心的模式，是否因质量而异？ - 这是有可能的，但目前没有立即的计划；公司认为混合工作模式可能导致部分业务从城市中心转移到郊区，但整体交通流量已接近疫情前水平，且在整个投资组合中变化不大 [60][61][62] 问题8：过去12个月租金价差从上个季度的5%收缩到本季度的1%的原因是什么，2022年约2000万美元土地销售收益的预期是否仍然有效？ - 租金价差季度间的变化取决于租约到期情况，第一季度通常较慢，不能代表全年情况，公司认为今年整体定价权将有所改善；公司仍预计2022年土地销售收益与2021年相当，第一季度已实现1100万美元收益 [64][66] 问题9：零售商的总占用成本（包括工资）是否因劳动力情况而上升，公司股票交易隐含8%的资本化率是否促使董事会进行更多讨论，未来有何计划，是否会出售部分资产给合资伙伴？ - 不同零售商情况不同，一些零售商表示员工数量较疫情前略有减少，尽管小时工资可能上涨，但总体劳动力成本持平或下降；公司不评论董事会内部讨论，但认为当前股价具有吸引力；公司对处置非核心资产持开放态度，但需考虑市场动态，目前债务市场对每平方英尺500美元左右的资产不太有利 [68][69][71] 问题10：如何能够从一些高质量购物中心中获得更多收益，公司能否抵消通胀对费用的压力，NOI是否能通过入住率提高和租金上涨来缓解通胀压力？ - 以格林艾格斯购物中心为例，公司在收购后增加了一个新的购物中心，该园区整体表现出色；预计的3.5 - 4亿美元超额收益是基于相对保守的债务收益率；历史上优质购物中心行业在通胀时期表现较好，公司通过固定CAM组件的年度递增能够较好地应对通胀压力 [74][76] 问题11：公司如何平衡资金来源和用途，圣莫尼卡和华盛顿广场的贷款到期时将如何处理，是否会提供更详细的资金来源和用途电子表格？ - 公司有多种交易结构方式，如凯撒共和国酒店项目采用地面租赁方式，减少了自身资本投入；预计明年再融资将产生超额收益，今年基本平衡；公司会评估各种潜在结构，谨慎进行资本决策；圣莫尼卡和华盛顿广场的贷款可能会进行短期延期；公司有可能提供更详细的资金来源和用途信息，但需在确定大型项目的结构后 [80][81][83] 问题12：公共区域收入超过疫情前水平的潜力有多大，时间和节奏如何，融资计划在过去2 - 3个月有何变化，已完成或正在进行的交易条款与预期相比如何？ - 预计公共区域收入将超过疫情前水平2% - 5%，但由于部分短期合同的不确定性，仍有一定不确定性；利率有所上升，利差扩大，但期限基本一致，公司完成了疫情后首笔10年期购物中心交易 [86][88]