财务数据和关键指标变化 - 第四季度同店净营业收入（NOI）增长36%，全年同店NOI增长7.3%（含租赁终止收入）和6.1%（不含租赁终止收入），2021年下半年同店NOI增长29% [15][16] - 第四季度资金运营（FFO）为4600万美元，同比增长63%，每股FFO为0.53美元，同比增长17%，高于市场预期10% [16] - 2022年FFO指导范围为每股1.85 - 2.05美元，预计同店NOI增长4.0% - 5.5%，排除非现金直线租金后FFO预计增加2400万美元或6% [20][21] - 2021年公司债务减少17亿美元或20%，年末净债务与EBITDA比率为9倍，较2020年末的11倍多有显著改善 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，2021年签署833份租约，面积达350万平方英尺，为2015年以来最高，第四季度签署146份租约，面积0.5万平方英尺 [33] - 第四季度末租赁管道中有133份已签署租约，面积200万平方英尺，预计2022 - 2023年开业，另有93份租约正在谈判，面积71万平方英尺 [36] - 零售业务方面，第四季度租户销售额同比2019年增长12%，连续三个季度实现两位数增长，2021年假日季表现强劲 [7][8] - 第四季度末入住率为91.5%，较第三季度末提高120个基点，较2021年3月31日提高300个基点 [9][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售市场需求强劲，零售商和混合用途需求显著增加，自2021年以来租赁量超过2019年水平 [6][7] - 债务资本市场积极进展，零售交易增多，条件改善，公司近期完成两笔再融资交易 [24][25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于将传统购物中心转变为体验式城镇中心，增加餐饮、社交和娱乐功能 [38] - 继续推进重建工作，如与HPP合作的One Westwood项目已交付给谷歌，多个项目预计2022 - 2023年开业 [10] - 持续降低杠杆率，目标是净债务与EBITDA比率低于8倍，通过出售非核心资产和增加运营现金流实现 [23][74] - 关注新兴品牌和非零售用途租户，扩大租户多样性，提高市场竞争力 [34][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2022 - 2023年前景乐观，预计入住率、净营业收入和现金流将显著增长 [13] - 零售环境健康，租户需求广泛，租赁管道强劲，预计入住率将持续上升 [11][30] - 尽管劳动力市场紧张，但未影响新店签约和开业速度 [49] 其他重要信息 - 2022年FFO指导假设无政府强制零售物业关闭，不包括普通股发行和除土地销售外的收购或处置 [22] - 2022年预计租赁资本支出变化不大，开发资本支出预计较2021年增加约50%，并在2023年进一步增加 [115] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 私人市场对城镇中心资产的兴趣如何，是否影响非核心资产处置节奏 - 由于A类区域购物中心近期无交易，难以推测资本化率，但鉴于其他行业资本化率较低，区域购物中心资产可能具有吸引力，若市场回归，公司将积极处置非核心资产 [41][42][43] 问题2: 公司是否达到可提高租金的入住率水平，租户需求是否足以支撑租金上涨 - 入住率和租金需平衡，2021年初入住率低时注重填充空间，第三、四季度需求加速后开始平衡两者，未来租户类型多样将增加竞争并影响租金 [44][45][46] 问题3: 新店开业是否存在员工招聘问题 - 员工招聘对零售商是挑战，但未减缓新店签约和开业速度，部分店铺可能人员不足 [48][49] 问题4: Bloomingdale's和ArcLight重建项目的楼层规划 - 项目仍在进行中，剧院空间可能再建剧院，一、二楼可引入创意办公、联合办公或传统零售租户 [50] 问题5: 2022年预计的2200万美元终止收入的驱动因素 - 年初有几笔终止结算交易，部分品牌主动关闭门店并协商结算，这些已执行交易和未明确的终止收入推动了2022年终止收入 [52][53] 问题6: FFO指导范围较大的驱动因素 - 主要因素包括租户销售环境、租赁终止收入和土地销售交易，租户销售假设相对保守，若实际情况更好，可能超过百分比租金估计，土地销售交易执行存在不确定性 [54][55] 问题7: 2022 - 2023年入住率预期 - 2021年入住率提高300个基点，预计2022 - 2023年将逐步回升至疫情前的94%，约各提高125个基点 [56] 问题8: 再融资情况及市场反应 - 市场情况逐季改善，公司近期完成FlatIron Crossing再融资，CMBS市场活跃，银行、债务基金和寿险公司对优质A类购物中心交易有兴趣，公司对执行再融资有信心 [58][59][60] 问题9: 犯罪率上升对租赁的影响 - 未观察到犯罪率上升对租赁产生影响，公司租赁业务超过2021年水平 [62] 问题10: 临时租户租金与永久租户租金的差异及对同店NOI的影响 - 永久租户租金是临时租户的2 - 3倍，2020 - 2021年临时租户租赁较多，随着租约转为永久，临时租户占比将下降，2021年入住率提高的影响将在2022 - 2023年体现 [65][66] 问题11: 新租约平均基本租金是否会持续增加，入住成本变化情况 - 预计平均基本租金将上升，随着可变租金转为固定租金，入住成本随销售额增加而下降，处于历史低位 [67][68][69] 问题12: 如何处理2022年到期的抵押贷款，达到净债务与EBITDA比率8倍的时间和步骤 - 2022 - 2023年到期债务对应的资产质量高、杠杆低，预计再融资将带来净流动性，预计2023年底前达到目标，主要通过增加NOI和出售非核心资产实现 [71][72][74] 问题13: 是否有非核心资产的意向询价 - 偶尔有询价，公司通常主动寻找机会，以个案方式出售资产，未来将继续这种方式 [75] 问题14: 百分比租金是否会在未来几个季度保持高位 - 预计百分比租金将随可变租金转为固定租金而下降，但销售环境目前未放缓，未来2 - 3年将逐渐回归历史水平 [76][77] 问题15: 假设租户销售持平，是否意味着2022年百分比租金水平相似 - 2022年指导中预计百分比租金会下降，因部分租户续约时将转为固定租金，但具体情况因租户而异 [79] 问题16: 租户从百分比租金转为固定租金是否会导致收入下滑 - 通常不会，百分比租金将转为固定租金，可能会有一定提升，且更有利于公司和贷款人 [80][81] 问题17: 非现金租金指导下降的原因 - 由于历史上为租户提供疫情租金减免导致直线租金升高，随着时间推移，后续年份租金减免减少，直线租金相应降低 [82] 问题18: 若考虑百分比租金，12个月租金价差会如何变化 - 未量化，但包含百分比租金后价差会上升 [85] 问题19: 对部分资产增加贷款价值比（LTV）的预期及资金用途，如何平衡降低杠杆目标 - 若借款超过到期本金，将用于偿还债务、信用额度或其他无惩罚性的可变债务 [86] 问题20: 销售持平的含义及对百分比租金假设的保守性 - 销售持平是指为计算百分比租金而假设支付百分比租金的租户2022年销售额持平，实际公司认为销售额可能增长5% - 10%，百分比租金假设较为保守 [88][89][91] 问题21: 2022年百分比租金预计为2021年的比例 - 预计为2021年的0.8 - 0.85倍，会有所下降但仍处于高位 [94] 问题22: 为何不销售非核心资产 - 2021年公司出售了部分非核心资产，目前剩余约10处，债务市场对这类资产的支持不足，但市场正在改善，公司有出售非核心资产并重新配置资本的意愿和能力 [97][98] 问题23: 225份新租约对应的NOI及上线时间 - 公司平均份额约70%，未量化NOI，小店铺通常6 - 9个月上线，大型店铺如Caesar's Republic、Google等可能需要18个月 [100][101][102] 问题24: 预计2022年入住率是否会在年初下降 - 第一季度通常是入住率低点，但2021年破产情况少，观察名单上的租户少，可能不会出现入住率下降，预计入住率将在全年加速上升，主要在第二、三季度 [103][104] 问题25: 2022年租赁终止费用预计在第一季度的收取比例 - 预计在40% - 50% [108] 问题26: 2022年FFO指导中土地销售收益的范围 - 预计与2021年相似，约2000万美元，有多个交易，部分可能推迟到2023年或取消 [111] 问题27: 2022年租赁资本支出和重建支出计划 - 租赁资本支出变化不大，开发资本支出预计较2021年增加约50%，2023年将进一步增加 [115] 问题28: 如何看待Unibail - Westfield出售美国资产，如何增强平台和投资组合，是否有资金来源进行交易 - 需观察资产情况和定价，若交易合理，公司有多种合作结构，机构资本对购物中心行业的兴趣正在升温，但尚未完全恢复 [116][117][118] 问题29: 公司合资伙伴的投资意愿和资产偏好 - 2020 - 2021年机构资本对购物中心行业兴趣低，目前正在改善，他们关注疫情后稳定性、复苏速度和租赁环境强度 [118][120]