纪要涉及的公司 The Macerich Company，是一家在美国主要市场拥有、运营和开发顶级零售及混合用途目的地的区域购物中心房地产投资信托基金（REIT），拥有45个区域城镇中心，主要分布在加利福尼亚州、太平洋西北地区、东北部和凤凰城[1][3][4] 纪要提到的核心观点和论据 1. 业务战略 - 资产优化：专注于对优质资产进行加密和多元化，减少服装类业务，增加酒店、多户住宅、办公、联合办公、健康、健身、体验式餐饮等非传统零售的混合用途；同时机会性出售非核心资产，今年已出售超2.85亿美元非核心资产，如图森的La Encantada生活方式中心，以重新配置资本用于多元化努力[4] - 开发计划：受疫情影响开发管道曾暂停，2022年开发支出约1亿美元，2023年将恢复到每年1.5 - 2亿美元的常规范围；正在推进华盛顿广场、洛斯塞里托斯等项目的审批工作[42] 2. 租赁情况 - 租赁表现强劲：今年上半年签署了190万平方英尺的租约，比2019年上半年多35%；7月租户销售额较2019年7月增长18%；年初至今签署的租约和租赁的平方英尺数超过2019年，有望成为2015年以来租赁表现最好的一年；2021年到期租约的85%已通过完全执行的租约或待签署的租约确定，其余15%处于净营业收入（NOI）阶段；2022年约33% - 35%的租约已完全执行或待签署，另有56%处于NOI阶段[5][9][34] - 租户需求多样：除传统零售服装外，健身、杂货、餐饮、酒店、办公、住宅等新类型租户需求增加，购物中心正转变为真正的城镇中心[11] - 受疫情影响小：Delta变种和近期新冠病例增加未导致客流量下降，客流量已赶上2019年水平，零售商开店意愿强烈，最大挑战是招聘员工[7][8] 3. 锚定租户与店铺关闭 - 优质锚定租户入驻：SCHEELS入驻钱德勒，接手诺德斯特龙关闭后的20万平方英尺店铺，预计销售额至少是诺德斯特龙的五倍；Primark已达成10笔交易，表现良好，本周在费城新店开业反响热烈；部分关闭的店铺如J.C. Penney已迅速被填补[13][14][15] - 店铺关闭趋势：2020年因疫情加速了租户破产，观察名单大幅缩短，2021年店铺关闭数量异常低，预计2022年这一趋势将持续[20][21] 4. 交易市场 - A类商场：目前市场上A类优质商场交易活动较少，公司进行的几笔交易均为非商场项目[23] - B类商场：有几家大型非公开基金涉足了部分公司，如WPG和CBL，但目前情况尚不明朗[23] 5. 财务状况 - 债务与杠杆：过去五六个月通过发行股票、资产出售等方式获得约11亿美元流动性，偿还了约14亿美元债务；当前净债务与预期EBITDA比率处于中9倍水平，预计到2023年底可降至8倍，长期目标是维持在7 - 7.5倍；公司还有约2亿美元股息后的现金流可用于去杠杆[38][39][40] - 租赁价差：过去12个月租赁价差与到期租约基本持平，但随着租赁需求增加和竞争加剧，价差开始出现积极改善，预计2022年将有不错表现；疫情期间协商的一些短期续约租约，有望在2022 - 2023年以更高租金续约[35][36] 6. 项目进展 - 谷歌项目：与合作伙伴将韦斯特赛德馆改造成创意办公室，将成为谷歌南加州总部，计划于明年秋季开放，目前进度提前[44][45] - 圣莫尼卡广场：正在对布卢明代尔百货和弧形影院所在空间进行重新开发和租赁，将其作为创意办公室进行营销，市场需求良好[44] - 洛斯塞里托斯中心：计划拆除西尔斯店铺，建设600 - 800套多户住宅单元、可能建设酒店或健身中心，目前正在进行审批工作[50] 7. 其他业务 - BOPIS与路边取货：尽可能为零售商提供支持，正在评估在商场设置履约中心，以帮助小型零售商解决线上购买线下取货（BOPIS）业务难题，该业务已被证明对消费者、零售商和商场都有益，预计将继续扩展[47][48] - ESG努力：过去10年一直关注ESG，在过去七年中六次获得Nareit的“环境领袖之光”奖；在EPA绿色电力合作伙伴前30强美国公司中排名第24，13处加州物业产生1700万千瓦绿色能源，足以供近2200户家庭使用一年；ISS ESG评分为2；目标是到2030年实现碳中和和零净废物[52][53] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. 行业挑战：美国REITs面临的最大挑战是供应链问题以及员工返岗困难，这可能会影响零售商业务，进而影响公司业务，但零售商正在逐步解决这些问题[55] 2. 市场表现预测：未来五年，城市沿海市场将优于阳光地带市场[57] 3. 办公模式：公司将采用混合办公模式，预计可减少35%的办公空间需求[58] 4. 公司独特性：与其他零售REITs相比，公司拥有最高质量的零售房地产投资组合，是纯A类国内资产组合，旗下45处资产中有30处有能力进行加密和多元化，且除凤凰城外在沿海地区有业务，处于非常强劲的市场[60][61]