公司概况 - 公司成立于1972年，1994年首次公开募股，是一家房地产投资信托基金（REIT）[6] - 拥有46个城镇中心，5000万平方英尺零售和混合用途空间，172个主力租户，总股权市值40亿美元[6] 市场趋势 - 2020年美国零售销售额增长6.4%至3.95万亿美元，2021年预计增长10.5%-13.5%至超4.44万亿美元[18] - 2021年7月可比客户流量达2019年7月的99%，Q2 2021组合小店铺销售额较Q2 2019增长13% [9] 财务亮点 - 2019年年度净营业收入（NOI）为8.97亿美元，2013 - 2019年同店NOI复合年增长率为3.9% [7] - 预计2021 - 2023年运营产生约11亿美元现金流，2023年净债务/远期EBITDA降至约8倍，2021 - 2023年流动性改善超9亿美元[109][110] 租赁情况 - 2021年上半年租赁190万平方英尺，较2019年同期多34%，有望创2015年以来最高租赁量[9] - 2021年到期未关闭的租约中，81%已承诺续约，19%处于意向书阶段[10] 资产组合 - 88%净营业收入来自每平方英尺销售额超500美元的城镇中心，专注于高人口密度和增长的核心市场[30] - 战略增加在东北部、加利福尼亚等密集城市市场的布局，减少对增长较慢地区的敞口[36] 运营指标 - 2009 - 2019年平均基本租金从40.67美元增至61.06美元（复合年增长率4.0%），每平方英尺销售额从407美元增至801美元（复合年增长率6.5%）[43] - 2014 - 2019年通过运营效率提升和成本管理，EBITDA利润率扩大450个基点[46] 业务转型 - 自2017年以来，租赁或承诺210万平方英尺体验式产品，预计2021 - 2023年公共区域等收入增长10% - 15% [48] - 增加体验式、娱乐和餐饮面积，减少百货商店敞口，引入新租户和概念[52][53] 再开发项目 - 2021 - 2023年预计每年花费8000 - 1.25亿美元用于开发/再开发，有多个项目在建或计划中[66] - 四个再开发项目创造近10亿美元价值，加权平均投资回报率10% [86] 管理团队与治理 - 拥有经验丰富的高层管理团队，董事会八名董事独立，平均任期不到六年[96][101] - 公司永久选择不接受马里兰州非邀约收购法案保护[101] ESG战略 - 致力于2030年实现碳中和，在社区积极开展慈善活动，促进员工多元化和包容性[95] - 13处物业安装太阳能，每年产生近1700万千瓦时绿色能源，排名EPA绿色电力合作伙伴计划前30 [95]