财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度同店净营业收入（NOI）增长11.5%，若排除租赁终止收入，增长仍达10.4% [11][22] - 2021年第二季度资金运营（FFO）为每股0.59美元，较2020年第二季度的每股0.39美元增长0.20美元，涨幅51% [23] - 2021年第二季度末EBITDA利润率较2020年同期增长超6%，达到63.9%，接近2019年第二季度末的65.3% [23] - 2021年FFO预计在每股1.82 - 1.97美元之间，中点提高0.03美元，比共识估计高0.04美元或2% [28][30] - 截至第二季度末，公司债务偿付覆盖率提高到2.5倍，预计2021 - 2023年每年运营现金流在支付经常性资本支出和股息后超2亿美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度租赁量和年初至今租赁量均超过2019年水平，第二季度签署223份租约，面积69.2万平方英尺，年租金3700万美元；上半年签署488份租约，面积190万平方英尺，年租金8870万美元，较2019年同期租约多18%、面积多34%、租金多11% [11][45] - 第二季度末入住率为89.4%，较第一季度的88.5%提高90个基点，预计未来将继续上升 [36] - 过去12个月租赁价差为 - 0.2%，较上季度的 - 2.1%有所改善，截至2021年6月30日，投资组合平均租金为每平方英尺62.47美元，同比持平 [39] - 2021年到期面积中，81%已获承诺，19%处于意向书阶段；2022年到期面积中，27%已获承诺，64%处于意向书阶段 [40] 零售业务 - 3月租户销售额同比增长8.6%，4月增长9.9%，5月和6月均增长15%（与2019年同期相比） [9] - 6月小店铺销售额同比2019年6月增长15%，第二季度小店铺销售额同比2019年第二季度增长13%，年初至6月同比增长5% [35][36] 其他业务 - 公共区域收入表现超出预期，对NOI和FFO贡献0.04美元 [25] - 坏账费用较上季度改善5000万美元，其中2020年第二季度坏账费用4000万美元，2021年第二季度坏账转回1000万美元 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 客流量平均约为疫情前水平的90%，预计下半年将继续增加 [10] - 破产速度持续下降，年初至今投资组合内破产数量为2015年以来最低，第二季度仅有两家租户申请破产 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注出售非核心资产，预计年底前完成一到两笔交易，获得约1亿美元流动性用于去杠杆 [56] - 公司正在为未来项目获取授权，如南加州的Los Cerritos、波特兰的Washington Square等，开发管道将在2023 - 2024年及以后逐步增加 [64] - 行业租赁环境强劲且逐月改善，公司预计在入住率、净收入和FFO增长方面取得显著进展 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为美国大部分地区疫情最糟糕的时期已过去，租赁环境良好，预计2021年下半年和2022年入住率、净收入和FFO将显著增长 [16] - 管理层对业务前景非常乐观，认为公司处于有利地位，能够利用当前强劲的租赁环境 [50][51] 其他重要信息 - 公司投资者关系副总裁Jean Wood将于年底退休，其职责将过渡给新的投资者关系总监Samantha Greening [19][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年下半年资产负债表计划，2021年底合并净债务与EBITDA目标是否改变，以及2022年6.7亿美元到期债务情况 - 公司将继续出售非核心资产，预计年底前完成一到两笔交易，获得约1亿美元流动性用于去杠杆；预计运营现金流在支付股息和经常性资本支出后约2亿美元，也用于去杠杆 [56][57] - 预计年底杠杆率在9 - 9.5倍之间；Danbury Fair贷款预计延期至2022年，2022年约6 - 7亿美元的融资预计进展顺利 [57][59] 问题2: 能否以每年低于1亿美元的成本完成租户重建项目，以及预期收益率 - 公司有信心未来两年开发支出低于1亿美元，目前正在为未来项目获取授权，开发管道将在2023 - 2024年及以后逐步增加 [64][65] - 收益率预计为高个位数，但因项目而异，部分项目无需资本投入 [66] 问题3: 220万平方英尺租赁管道的NOI影响及占比 - 公司暂无该数据，租赁管道包括小店铺和大型租赁，以及部分重建项目的预租赁 [69] 问题4: 何时能恢复到疫情前的入住率水平 - 预计到2023年第三季度，入住率将恢复到93% - 94% [71] 问题5: 下半年土地销售收入和零售商投资收益预期，以及是否有其他影响指引的不利因素 - 下半年预计有一些交易，但影响小于年初至今，预计影响约0.03 - 0.04美元 [73] - 预计下半年实现强劲的两位数增长，尽管部分项目可能是非经常性的，但运营表现将支撑增长 [74][75] 问题6: 投资组合平均租赁期限与一年前相比的变化，以及临时租赁占比与一年前和3月季度相比的变化 - 平均租赁期限可能略有下降，从高6年降至低6年 [78] - 临时入住率上升20 - 30个基点，预计年底将升至6% - 7%，公司有信心用永久租户取代临时租户 [80][81] 问题7: 全年指引中Q3和Q4 FFO每股0.43美元低于本季度的原因，以及近期租赁价差和租户租赁类型的变化 - FFO下降原因包括已发行股权对下半年股份的稀释、投资收入未纳入下半年预期、上半年土地销售较多 [83][84] - 租赁包括短期和长期租赁，若认为租金低于市场水平，会采用短期租赁；可变租金是例外情况，多数租赁基于传统固定租金 [85][87] - 租赁价差正在改善，过去12个月基本持平，但第二季度重新租赁价差实现两位数增长 [92] 问题8: 零售商投资的具体情况，以及是否还有更多估值收益，租赁终止收入与入住率的关系 - 零售商投资是公司通过风险投资公司进行的，旨在接触数字原生品牌，已进行五年 [95] - 难以预测是否还有更多估值收益，不会将更多收益纳入年度指引 [97] - 入住率波动时，租赁终止收入会增加，两者紧密相关，目前租赁终止收入大多已包含在入住率数据中，但需签署协议后才能确认收入 [98][99] 问题9: 若考虑所有COVID影响，全口径过去12个月租金价差是多少，租金价差指标是基于12个月回顾还是只要空置就算，以及明年再融资是长期还是短期延期 - 租金价差不包括COVID调整，未计算包含COVID影响的价差 [101] - 租金价差指标基于12个月回顾 [103] - 明年大部分再融资可能是长期融资，期限在5 - 10年，可能会有一到两次延期 [105] 问题10: 停车和业务开发收入与疫情前水平的接近程度 - 预计到2022年将恢复到疫情前水平，目前已大幅反弹，本季度3000万美元收入已超过一半，预计明年上半年接近疫情前水平 [108][109] 问题11: 投资组合的续租率及其趋势，以及经济入住率与签署入住率的差异 - 2021年到期面积中，81%已获承诺，19%处于意向书阶段 [114] - 租赁入住率通常比实际入住率高约2% - 3%，目前约为3% [116] 问题12: 决定发行多少股权以及何时发行的因素，以及2022年股权发行假设是否仍然相关，以及不同组别的物业在租金方面的差异 - 2021年和2022年的股权发行假设是用于说明去杠杆的通用占位符，并非硬性假设，是否再次使用ATM发行股权取决于股价，2022年是否发行股权尚不确定 [119] - 公司在整个投资组合中都看到了良好的租赁需求，不按物业排名区分价差，2021年基于需求和租赁活动，似乎获得了一些定价权 [121]