财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度资金运营现金流为每股0.45美元，低于2020年第一季度的每股0.81美元，符合预期 [23] - 第一季度发生2900万美元与新冠疫情相关的租金减免，预计第二季度此类减免金额将大幅减少 [24][25] - 同店净营业收入本季度下降29%，若不计租金减免，降幅为15% [25] - 2021年资金运营现金流预计在每股1.77 - 1.97美元之间 [26] - 2020年坏账费用为5200万美元，2021年第一季度环比持平，公司承担部分不足300万美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至目前，与前200大全国零售商中的190家达成承诺，未解决比例降至1%，租金回收率持续提高，2020年第四季度达97%，2021年第一季度达95% [37][38] - 过去12个月租赁价差为 - 2.1%，较上季度的 - 3.6%有所改善 [45] - 截至2021年3月31日，投资组合平均租金为每平方英尺63.47美元，较2020年3月增长1.6%，较2020年12月31日增长2.6% [45] - 2021年到期租赁面积中，70%已达成承诺，30%处于意向书阶段，高于2020年第四季度的60%和40% [46] - 第一季度签署181份租约，租赁面积70万平方英尺，与2020年第一季度基本持平 [49] 销售业务 - 2021年第一季度，剔除餐饮类别后，投资组合销售额较2019年第一季度增长2%；亚利桑那州资产销售额较2019年第一季度增长11.5% [16] - 2021年3月，亚利桑那州销售额较2019年3月增长18% [17] - 2021年3月，除餐饮外所有类别销售额均实现正增长，较2020年3月增长137%，较2019年3月增长9.2% [40] - 2021年第一季度销售额较2020年第一季度增长21%，较2019年第一季度仅下降2%；剔除餐饮后，较2019年第一季度增长近2% [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国大部分地区疫情得到控制，公司多数市场新冠日感染率大幅下降，46%的美国人口至少接种一剂疫苗 [9] - 债务资本市场出现积极迹象，零售交易条件逐步改善 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为2021年是过渡年，将从疫情影响中恢复，预计未来几年租赁需求将推动入住率恢复正常，实现运营增长并使业务多元化 [28][29] - 持续推进将新概念和不同用途引入购物中心的计划，优先考虑填补空置空间 [51] - 计划出售非核心资产以降低杠杆率，加速债务与EBITDA比率的下降 [68] - 利用运营现金流进行租赁资本支出，重启因疫情搁置的再开发项目 [80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务处于转折点，入住率在第一季度触底至88%，预计疫情后将实现类似或更好的复苏 [10] - 租赁环境显著改善，交易流量恢复到疫情前水平，需求不仅来自传统零售商，还包括非传统用途 [12] - 销售额显著回升，消费者需求旺盛，预计2021年剩余时间和2022年入住率和净营业收入将大幅增长 [16][20] - 对业务前景持乐观态度，认为疫情影响逐渐消退，市场正在复苏 [8][11] 其他重要信息 - 公司在旗下物业设立九个疫苗接种诊所，每天接种约1万剂疫苗 [9] - 2021年通过出售普通股筹集7.32亿美元股权资金，出售非核心资产Paradise Valley获得1亿美元，并用所得款项和手头现金偿还10亿美元债务 [17] - 公司资产负债表上有4.5亿美元现金和信贷额度，预计今年扣除股息后运营现金流将达约2亿美元 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 6月15日加州全面开放经济对公司商场销售和客流量有何影响 - 公司认为这将产生重大积极影响，目前加州餐厅和美食广场仍受限制，全面开放将增加客流量和销售额 [60] 问题2: 引入Primark是否意味着公司投资组合将转向更多价值零售商 - 公司表示不会，Primark虽为价值导向，但极具吸引力，公司会根据市场和投资组合需求合理布局价值零售 [62] 问题3: 未来12 - 18个月租赁价差如何建模 - 公司认为未来1.5 - 2年租赁价差可能持平，为填补疫情导致的空置空间，租金会有一定压力，待入住率恢复到91% - 92%的正常水平后情况会改善 [65][66] 问题4: 目前杠杆率情况及未来24 - 36个月债务与EBITDA比率的变化 - 公司目前前瞻性净债务与EBITDA比率处于高位数，预计通过运营增长和出售非核心资产，该比率将自然改善 [67][68] 问题5: 空置率与亚利桑那州和加州投资组合的地理差异 - 公司表示加州和纽约的物业在2020年平均关闭约五个月，与零售商的谈判延迟，因此这些地区的空置问题更严重 [70][71] 问题6: 第一季度2900万美元租金减免中是否有2021年第一季度的重大组成部分 - 公司表示98%的租金减免与2020年交易相关 [73] 问题7: 第一季度百分比租金大幅增长的原因及未来是否会持续 - 公司认为部分原因是与一些本地租户签订短期百分比租金协议，这种高水平增长不会持续，随着2021年推进将逐渐消退 [77] 问题8: 第一季度来自非合并合资企业的其他收入增加的原因 - 公司表示这主要是通过风险投资公司间接投资零售商和房地产公司实现的已实现和未实现收益 [78] 问题9: 解决2021年主要债务后，公司资本分配的下一个优先事项及开展进攻性投资支出的条件 - 公司计划利用运营现金流进行租赁资本支出，重启再开发项目，出售非核心资产以获取额外流动性用于去杠杆或再投资 [80] 问题10: 交易环境趋势及目前市场上的资产情况 - 公司出售的大多是非核心资产，非传统购物中心，目前传统区域购物中心交易较少，非传统资产市场需求更多样化 [82] 问题11: 恢复到2019年盈利能力和入住率的路径和时间 - 公司预计到2022年底入住率将接近之前水平，净营业收入也将在未来几年恢复到更正常的增长水平，2022 - 2023年可能有高于平均水平的增长 [85][86] 问题12: 已核销租金是否有收回可能 - 公司认为准备金评估准确，不太可能出现大幅反弹，对剩余应收账款的评估感到满意 [87] 问题13: 确认资金运营现金流指导范围不变的抵消因素 - 公司表示市场环境改善、间接投资收益增加和终止费用可能提高等因素相互抵消，使其对确认指导范围有信心 [89] 问题14: 风险投资回报是否会持续 - 公司希望风险投资回报能够持续，但不建议将其纳入指导或预测 [90] 问题15: 未来如何优先考虑各种资金来源 - 公司计划继续通过运营现金流、出售非核心资产等多种方式去杠杆，优先考虑降低债务与EBITDA比率 [94] 问题16: 交易市场情况及对出售物业的看法 - 公司认为目前有很多投资者寻求零售领域的回报，但传统购物中心资产无人积极收购，正在洽谈的是非购物中心资产 [96] 问题17: 降低信贷额度利差所需的杠杆水平及其他条件 - 公司已在降低杠杆方面取得进展，预计到第四季度可能将利差降低50个基点 [98] 问题18: 未抵押或无股权质押可出售的资产数量 - 公司表示新信贷额度结构不会阻碍出售非核心资产或为有价值资产融资的能力，有较大灵活性 [99]