财务数据和关键指标变化 - 第四季度资金运营现金流为每股0.45美元，低于2019年第四季度的每股0.98美元 [20] - 本季度同店净营业收入下降33%，全年下降22% [20] - 2020年全年，公司因新冠疫情相关租金减免、公共区域及附属收入下降、营业收入减少、坏账费用增加、资产销售或减记损失等因素，导致净营业收入下降约1.62亿美元 [21][22][23][24][25][29] - 2021年资金运营现金流预计在每股2.05 - 2.25美元之间 [29] - 预计2021年下半年同店净营业收入将实现强劲的两位数增长 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租金收取方面，4 - 5月租金收取率为35%，第三季度增至80%，第四季度达到92%且逐周上升，1月也保持在90%以上 [8][14] - 租赁业务方面，第四季度租赁活动显著回升，成交量达到2019年第四季度疫情前水平的90%；2021年到期租约目前已签约60%，大部分剩余租约处于意向书阶段 [15][16] - 零售业务方面，零售商客流量和销售额持续回升，客流量达到疫情前的80%，销售额平均达到疫情前的85% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场内新冠每日感染病例显著下降，阳性率降低，住院人数较一个月前大幅减少；目前美国10%的人口至少接种了一剂疫苗，且疫苗分发速度正在加快 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续采取成本削减和成本控制措施，并将其延续至2021年 [17] - 公司致力于将物业转变为集办公、住宅、酒店、医疗、教育等多种用途于一体的城镇中心，以满足现代消费者的需求 [55] - 行业方面，新冠疫情加速了数十家零售商的破产，但也有一些零售商在疫情后变得更加强大，公司与众多传统零售商、新兴品牌和电动汽车制造商保持着深入的合作洽谈 [52][53][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年是极具挑战的一年，公司通过采取一系列措施成功应对了疫情带来的冲击，目前情况正在逐周改善 [7][8][9] - 2021年将是过渡性的一年，虽然租户的新冠疫情解决方案协议会对公司产生一定影响，但预计下半年租赁环境将逐步改善，入住率将有所提升 [13][14] - 公司对2021年及业务复苏持乐观态度，随着疫苗接种工作的推进、政府财政刺激措施的持续以及市场消费者被压抑的需求释放，预计公司的客流量和销售额将进一步改善 [9][10][13][31] 其他重要信息 - 公司在可持续发展方面表现出色，连续六年在北美零售领域的全球房地产可持续发展基准排名中位居第一 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何从建模角度看待2022年入住率的回升 - 公司未提供2022年的指导，但已有近50万平方英尺的租赁协议将于2021年执行，还有超过40万平方英尺的租赁协议处于谈判阶段，这些将对2021 - 2022年的入住率产生积极影响；参考2009 - 2010年金融危机后的情况，预计需要几年时间才能使入住率完全恢复 [58][59] 问题2: 如何看待资产负债表上2.4亿美元应收账款的坏账费用 - 公司认为经济正在复苏，商场正在开放，经营环境日益健康，这将带动客流量和销售额的增长；公司在指导中不仅考虑了坏账费用，还预留了一定的不确定性准备金 [60][61][62] 问题3: 2021年净营业收入的预期增长情况 - 2021年上半年，由于新冠疫情相关的租金减免等因素，同店净营业收入预计将下降；下半年预计将实现强劲的两位数增长；目前公司暂不提供全年净营业收入的具体指导，待第一季度的不确定性消除后，有望提供更明确的指导 [64][65] 问题4: 2021年租赁活动的租金价差情况以及直线租金收入的正常水平 - 短期内，由于公司优先关注入住率，租金价差可能会受到一定压力；随着供应减少和需求回升，租金价差有望增加；直线租金收入在2021年上半年将保持较高水平，预计2022年将回归到1000 - 1500万美元的正常水平 [70][71][72] 问题5: 如何看待在当前股价水平下发行股权的意愿 - 公司提交了自动提款机（ATM）计划，但这只是一种备用工具，是否使用将根据公司和董事会的定期决策以及市场情况而定；如果使用，公司将在季度报告中披露相关信息 [74] 问题6: 如何看待处置资产作为资本来源的可能性 - 市场上有一定的资本和兴趣，但目前交易较少；公司不排除在2021年进行一些资产交易的可能性，但这不在公司的指导范围内，也不能作为确定的资金来源 [75][76] 问题7: 如果需要减少信贷额度以重新调整信贷安排，如何筹集资金进行偿还 - 公司资产负债表上有大约5.5亿美元的现金，减少部分信贷额度不会对公司造成问题，公司有足够的流动性来应对 [78] 问题8: 如何看待2021年降低杠杆率的紧迫性以及具体方式 - 考虑到当前息税折旧摊销前利润（EBITDA）的情况，应着眼于未来的增长；公司预计在偿还债务和支付股息后将产生大量现金，这些多余的现金可能会用于降低杠杆率 [79] 问题9: 抵押贷款延期和再融资是否存在现金限制 - 这种情况对公司来说比较少见，在某些情况下可能会有非常轻微的限制，但公司通常能够在不改变利率和很少或无需重新抵押的情况下执行1 - 3年的延期协议 [81] 问题10: 是否考虑削减股息以帮助公司调整资本结构 - 公司今年已将股息削减至基本的税收要求水平，预计2021年情况类似；股息决策由董事会决定，公司暂不提供相关指导 [83] 问题11: 目前未抵押资产池的情况以及其借款基础 - 公司大约有25项未抵押资产，虽然无法提供具体的净营业收入（NOI）数据，但这些资产足以支持公司现有的15亿美元信贷额度 [88][89] 问题12: 之前未使用ATM计划的原因以及现在重新启用的原因 - 上次ATM计划到期时，公司对股价不满意，因此未续约；此次股价的突然上涨促使公司重新考虑，认为这是一个有用的工具，所以重新启用；同时，每天通过ATM计划发行的股份不能超过交易量的10% [91][93] 问题13: 第四季度租金减免实际适用于本季度的比例以及租赁面积对公司的财务影响 - 第四季度租金减免实际适用于本季度的比例可能不到3% - 5%，主要涉及追溯期，尤其是第二季度；公司的小商铺总可租赁面积约为2100 - 2200万平方英尺，如果80万平方英尺的租赁协议全部实现，将使入住率提高350 - 400个基点 [95][96] 问题14: 公司在什么股价水平下会考虑使用ATM计划以及与安大略教师养老金计划的沟通情况 - 公司不会透露是否以及何时使用ATM计划以及具体的股价水平，这将根据当时的市场情况、流动性等因素决定；公司与股东的沟通是保密的 [99][102][103] 问题15: 投资者应如何看待恢复到之前94% - 95%入住率的净营业收入潜力、资本支出成本以及资本回报率 - 要将入住率从目前的88%提高到之前的水平，大约需要增加120万平方英尺的租赁面积；资本支出方面，公司会根据租户的信用状况谨慎决定是否提供租户补贴；不同项目的成本差异较大，需要时间来评估和筛选合适的交易 [106][107][108]