财务数据和关键指标变化 - 第三季度资金运营现金流为每股0.52美元，低于2019年第三季度的每股0.88美元 [17] - 同店净营业收入本季度下降29%，年初至今下降17% [17] - 年初至今报告了5700万美元的额外坏账准备金，包括5000万美元的坏账费用和700万美元的以现金为基础核算的租户租赁收入冲销 [19] - 年初至今记录了超过2000万美元的非经常性短期租金援助，预计将持续到2020年第四季度 [19] - 第三季度平均租金收取率为80%，10月超过80% [9][20] - 现金从6月30日的5.73亿美元增加到9月30日的6.3亿美元，目前约有6.75亿美元现金 [10][20] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度签署了120份租约，涉及34.2万平方英尺，是第二季度签署交易数量和面积的3倍多 [28] - 截至目前，已对2021年到期的26%的租赁面积有承诺，另有67%处于意向书阶段，总租赁活动超过90% [29] - 第三季度开放了44个新租户，27.6万平方英尺，年租金达1130万美元，为去年同期开业数量的65%，但面积多15%，年租金基本相同 [30] 零售业务 - 第三季度每平方英尺的投资组合相关销售额为718美元，低于2019年第三季度末的每平方英尺800美元 [27] - 9月，对于整月开放的中心，排除苹果和特斯拉后，销售额实际上是去年同期的92% [27] 餐饮业务 - 投资组合中有247家餐厅，目前94%已开业 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 客流量总体约为去年的80%，销售额平均为去年的90% [11] - 截至目前，所有中心均已开放，租户积极为繁忙的假日季做准备 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将商场转变为“城镇中心”的定位未变，虽部分娱乐、体验类概念引入进程放缓，但该类别仍活跃且未来会以不同形式回归 [52] - 后疫情时代，公司计划处置非核心资产以降低杠杆水平，目前利用运营现金流进行短期去杠杆操作 [56] - 对于大型格式的空置店铺，公司将进行非传统零售用途的改造，如多户住宅、酒店、娱乐综合体等 [73] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度虽仍受疫情影响，但多数指标好于第二季度，预计2020年第四季度和2021年将比2020年第二和第三季度好很多 [6][14] - 虽仍有不确定性暂不提供2020年盈利指引，预计第四季度运营结果仍有波动，但相信2020年是公司运营结果的低谷 [18] - 预计2021年破产申请数量不会像2020年那样多，预计租赁拒绝将导致约3%的累计入住率下降，其中约一半已体现在第三季度报告的90.8%入住率中，其余店铺将在第四季度关闭 [18] - 预计2021年交通收入项目将增加，包括百分比租金、临时租户收入、停车场收入、广告、赞助、自动售货机和其他附属物业驱动的收入 [19] 其他重要信息 - 公司采取了一系列健康和安全措施，包括升级空气过滤系统、聘请专家审查和建议协议和政策等 [8] - 加利福尼亚州的15号提案若通过将增加商业地产的财产税，目前该提案支持率为48.7%，反对率为51.3% [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 部分封闭式购物中心开业较晚，是否能为2020年假日季备足库存 - 多数零售商有管理库存的经验，对开业时间有预期，库存和员工准备情况良好，为假日季做好了准备 [36][37] 问题2: 公司是否对费城时尚区的债务和担保承担全部责任 - 该贷款为联合贷款，宾夕法尼亚房地产投资信托基金和公司各承担一半义务 [38] 问题3: 2021年租赁活动的租金价差与本季度报告相比如何 - 尚未计算该价差，目前公司重点关注入住率，预计价差可能会有所下降，且续约倾向于短期，以便在未来环境改善时获得更好价格 [42][43] 问题4: 公司顶级四分位投资组合与后三个四分位相比，租户兴趣和活动水平如何 - 疫情期间业务停滞，零售商重新开业并交易一段时间后，兴趣开始增加，顶级20处物业目前有一些优质空间开放，吸引了一些有实力的零售商 [46][47] 问题5: 第三季度可计费租金与第一季度相比如何 - 第三季度计费率较第一季度有所下降，主要因短期租金优惠和破产导致的店铺关闭，但具体数据需后续离线提供 [50][51] 问题6: 疫情是否改变了公司向租户推销资产的方式 - 公司将商场转变为“城镇中心”的定位未变，虽部分娱乐、体验类概念引入进程放缓，但该类别仍活跃且未来会以不同形式回归 [52] 问题7: 公司如何考虑解决整体杠杆水平较高的问题 - 目前资本市场关闭，不是筹集资金去杠杆的好时机，预计疫情和疫苗后情况会恢复正常，届时将处置非核心资产以降低杠杆水平，同时当前运营现金流超过股息水平，可用于短期去杠杆 [54][56] 问题8: 7月延长的信贷额度，在 refinance 时能否获得全部15亿美元收益，以及合资伙伴是否有不愿出资的情况 - 正在与信贷额度的银行进行新信贷额度的讨论，目前尚不确定条款和金额，公司有一定现金可用于减少信贷余额，合资伙伴在疫情期间与公司一样谨慎对待资本支出，预计疫情后资本支出会增加 [57][58] 问题9: 目前的观察名单以及对未来入住率的预期如何 - 由于疫情，观察名单上的租户加速破产，目前观察名单较短，多数破产租户为重组而非清算，公司通常能在破产后保留约65%的店铺开业 [60] 问题10: 公司对延期还款流程的最新情况如何，是否仍是19家商场 - 已完成或确定了五项近期有担保到期债务中的两项，仍在处理熨斗购物中心、绿亩购物中心和绿亩广场的债务，预计会成功；19处资产已与贷款服务商或资产负债表贷款人达成延期偿还债务服务的协议，目前正在偿还延期的债务，还款将持续到2021年第一季度 [63][64] 问题11: 目前支付的股息是由应税收入驱动的吗，明年股息是否会增加 - 支付股息是基于应税收入，公司会在支付股息时考虑应税收入，明年股息是否增加取决于应税收入情况，房地产投资信托基金需支付90%的应税收入作为股息 [67][70] 问题12: 鉴于大型健身和影院行业的压力，公司如何填补百货商店的空置空间，是否有将这些空间用于非零售用途的意愿 - 过去一个季度已与迪克斯体育用品等达成多项交易，将空置店铺用于非传统零售用途，如医院、多户住宅、酒店和娱乐综合体等 [73] 问题13: 已安装投资组合中的最低租金较上一季度下降9%的驱动因素是什么，第四季度预计会有哪些额外影响 - 下降因素包括坏账准备、短期非经常性租金援助和入住率下降；第四季度可能仍会受到现金基础收入冲销、租金优惠和入住率影响 [76][78] 问题14: 终止费用与哪些大型租户相关，第四季度预计如何，土地销售是否计入损益表或资金运营现金流 - 不具体提及租户，预计终止费用相对于去年仍将保持较高水平；土地销售计入资金运营现金流，约为1100万美元（扣除税收准备金后） [79] 问题15: 整体商场的转化率以及租户趋势如何 - 虽无具体商场转化率数据，但整体来看，客流量下降但销售额上升，表明购物者转化率提高，因为他们在网上进行了研究，到商场后目标明确直接购买 [83][84] 问题16: 未来几个月哪些因素会让公司有信心为2021年全年提供指引，而对第四季度指引有所保留 - 中心开放且租户正常交易、与全国零售商的合作取得进展、租金收取率持续提高等因素让公司对2021年有信心；第四季度与部分零售商的协商仍在进行，存在不确定性，预计随着时间推移，零售商对后疫情时代更有信心，公司在2021年1月更有能力提供指引 [85][87] 问题17: 哪些租户类别有扩张意向 - 传统零售领域有很多扩张情况，如美国鹰的新品牌OFFLINE、加拿大的Aritzia、李维斯、露露乐蒙、J.Crew、Madewell等 [90] 问题18: 公司是否与两家近期申请破产的低质量同行有共同贷款人，以及这两家公司违约的原因 - 公司与它们有共同的房地产投资信托基金无担保贷款人；其中一家公司因有5%的贷款人拒绝支持，根据文件规定选择了破产，预计会很快完成重组 [92][93] 问题19: 第二季度、第三季度和10月租金收取率的分母是否有变化 - 租金收取率的计算方式一直保持一致 [94][95]