财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度资金运营为每股0.39美元，较2019年第二季度的每股0.88美元大幅下降 [20] - 本季度同店净营业收入下降23%，年初至今同店净营业收入下降11% [20] - 2020年第二季度与2019年第二季度相比，季度坏账费用增加3700万美元，公司份额的坏账费用总计4000万美元，占第二季度租赁收入的14%和第二季度未收租赁收入的24%，仅坏账费用增加就导致第二季度同店净营业收入下降17.5% [21] - 最低租金和租户回收收入下降600万美元 [22] - 特色租赁收入、百分比租金和业务发展的总和下降800万美元 [22] - 其他收入和损失下降1700万美元 [22] - 非现金收入下降900万美元 [23] - 购物中心费用有利1000万美元 [23] - 利息费用增加导致本季度资金运营下降约400万美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，截至目前，公司已从2020年到期的近87%的租赁面积获得续租承诺 [39] - 目前租赁管道包括138家零售商，总面积达130万平方英尺，截至目前只有6家零售商表示不再计划开业，相当于130万平方英尺管道中的4.7万平方英尺 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至7月10日，除纽约市的两处资产外，公司所有资产均已重新开放，对于开放至少八周的购物中心，销售额正接近疫情前水平 [9] - 4月和5月约40%的租户支付了租金，6月现金收款率为58%，7月目前为66%且每天都在增加，8月第一周收款率为51%，有望超过7月 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的主要目标是将其物业转变为具有多种用途和独特吸引力的城镇中心，这一战略在疫情期间保持不变 [47] - 疫情加速了许多数字原生品牌的销售增长，但电子商务无法弥补实体店的销售和利润损失，全渠道商业模式对大多数零售商变得至关重要 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度是非常独特和具有挑战性的季度，由于大多数购物中心在本季度的三分之二时间内关闭，业绩受到明显不利影响，但第三和第四季度将比2020年第二季度好得多 [7][18] - 虽然不能假设不会再有进一步的破产申请，但预计未来破产申请的数量不会像现在这样多，且大多数已申请破产的是重组而非完全清算 [25] - 2020年将是公司的财务低谷，2021年及以后，受物业关闭影响较大的临时收入来源应会显著改善 [24][26] 其他重要信息 - 公司采取了一系列措施来提高所有城镇中心的安全性，包括升级空气过滤系统、聘请专家提供建议等 [11] - 公司已与抵押贷款人达成协议，推迟支付约4700万美元的第二和第三季度债务本息，其中3700万美元将在年底前偿还，其余将在明年第一季度偿还 [30] - 公司正在与一家人寿保险公司就泰森角的住宅塔楼泰森VITA的抵押贷款融资进行谈判，预计贷款金额约为9500万美元，利率约为3.3%，期限为10年，仅支付利息 [31] - 公司正在积极与有担保贷款人合作，延长五笔无追索权的有担保抵押贷款 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2020年假期库存水平与2019年相比的预期 - 零售商将处理掉大部分在关闭期间积累的过剩库存，预计年底库存会比去年略少，假期促销活动可能减少，利润率会更好 [50] 问题: 纽约市的两处资产和加州的九家封闭式购物中心开放后，是否会提高租金收款率和同店净营业收入 - 租户开业并解决关闭期间的租金问题后，现金流会增加，预计这11家购物中心开放后收款率会加速上升，第三季度收款率将高于7月，8月收款率已高于7月 [51] 问题: 租赁付款情况中，可能走向法律诉讼的租户占租赁或收入的百分比 - 约5% - 10%的租户可能走向法律诉讼，这是少数情况 [55] 问题: 亚马逊对入驻公司物业的兴趣 - 公司管理层不对此发表评论，将相关问题留给亚马逊回应 [57] 问题: 近期到期的抵押贷款延期谈判对象是CMBS还是人寿保险公司，延期是否包括利率调整，以及融资困难是价格问题还是长期资金需求不足 - 谈判对象包括CMBS和人寿保险公司，预计是短期延期，经济条款不会有重大变化，主要是资本市场目前对公司产品接受度不高，而非价格问题，公司认为这些贷款质量良好，有信心成功延期 [60][61] 问题: 明年到期的循环信贷额度是否已在考虑重新安排，以及管理层对此的看法 - 公司正在进行相关工作，与银行保持密切沟通，管理层对此有信心 [63][64] 问题: 24%的未收租金准备金的构成 - 一半的准备金与破产相关，其余主要集中在一些本地租户和餐厅 [66][67] 问题: 公司商场中本地租户的占比 - 本地租户占比约为8% - 10% [68] 问题: PPP贷款到期后，相关租户是否会成为下半年的担忧 - 由于租户已开业并产生现金流，第三和第四季度的坏账准备金预计会远低于第二季度 [69] 问题: 第三和第四季度坏账改善情况 - 历史上公司每年坏账在500万 - 1000万美元之间，本季度4000万美元的坏账非常罕见，预计第三和第四季度将接近正常水平，每季度约500万美元 [72] 问题: 本季度直线租金冲销情况 - 直线租金下降约400万美元，主要是对应收账款评估的冲销 [74] 问题: 考虑到循环信贷额度到期和其他贷款问题，以及当前借贷市场对零售业的态度，何时是筹集股权的合适时机，以及需要考虑哪些因素 - 目前不是筹集股权的合适时机，公司通过减少股息增加了现金流，有信心降低杠杆水平，资本市场会恢复，公司与银行关系良好，不担心信贷额度问题，相信能获得短期贷款延期，有时间等待债务市场恢复 [77] 问题: 对商场引入杂货店的看法，以及公司物业是否有增加杂货店供应的空间 - 公司认为引入杂货店是很好的用途，过去因空间不足未能实现，现在有机会获得一些空置店铺，如JC Penney和Macy's的店铺，可用于引入杂货店 [78] 问题: 杂货店入驻时是否需要对店铺进行改造 - 这取决于具体情况，有些杂货店喜欢独立店面，公司会拆除原有店铺并重新规划；有些小型杂货店可以直接入驻现有店铺，无需特定原型 [80] 问题: 与银行讨论的信贷额度是否会保持无担保 - 条款仍在谈判中，目前不便评论 [82] 问题: 关于五笔混合了人寿和CMBS的贷款的谈判情况，以及CMBS贷款的处理难度 - 公司在CMBS领域有丰富经验，与CMBS服务商保持频繁沟通，虽然处理难度较大，但并非不可能成功延期，过去公司在金融危机后也曾成功延期贷款，此次有信心再次成功 [84][85] 问题: 是否需要将CMBS贷款立即转入特殊服务才能进行讨论 - 不需要，可以在不采取该步骤的情况下进行积极对话 [88] 问题: 除了主力店，是否有内铺零售商使用路边取货服务，以及使用情况如何 - 路边取货服务对主力店和大型租户更有效，内铺零售商由于人员配置问题，使用效果不佳 [90] 问题: 7月收款率提高是否受更多店铺开业影响，加州重新关闭的购物中心收款情况如何 - 7月收款率提高与更多店铺开业有关，加州购物中心于6月13日关闭，大多数租户已支付7月租金，8月收款率高于7月，若加州购物中心长期关闭，可能会引发相关讨论 [91] 问题: 加州九家最近关闭的购物中心何时可以重新开放，以及是否有相关的病毒指标监测 - 公司一直在向州长办公室争取相关信息，但尚未获得该州具体的监测指标，该州的大多数指标正在改善，但没有明确的重新开放标准 [93] 问题: 如何看待商场内的在线销售，以及这些在线销售是否计入报告销售额，若在线活动未准确计入，零售是否会远离百分比租金 - 由于在线销售的存在，销售额和每平方英尺的店铺销售额将不再像过去那样黑白分明，租金占销售额的百分比也将变得不那么重要，公司将与零售商协商，争取将商场内完成的销售计入销售额，并重新构建租赁结构以获取合理收益 [96] 问题: 2021年租赁到期的租户留存率情况，以及续租和重新招租的租金趋势 - 由于过去四个月主要关注租户开业和租金支付问题，目前关于2021年的租赁对话刚刚开始，随着租户开业和经营情况好转，相关对话已经展开 [98] 问题: 除破产导致的关闭外，租户留存率与历史年份相比是否会有显著差异 - 不认为会有显著差异，目前大多数在观察名单上的租户已申请破产，剩余租户大多经营良好，预计大部分会在今年第三和第四季度续租 [99] 问题: 关于Deptford Mall的Fillogic项目，其空间需求和经济贡献如何，公司是否计划在更多项目中推广 - Fillogic项目处于测试阶段，目前占用的是小型内铺空间，作为店铺和配送之间的中介，目前对指标的贡献不大，随着原型的发展，空间需求可能会改变，公司认为引入履约服务提供商可以提高内铺租户使用路边取货服务的效率，预计该项目在未来6 - 9个月内会快速发展 [101][102] 问题: Fillogic项目是否按预期于7月初开业，以及占用的空间大小 - Fillogic项目已开业并运营，占用的是小型内铺空间，目前不是主要贡献者，占用空间不大，随着原型的发展，空间需求可能会改变 [102] 问题: 观察名单上的32家破产租户的ADR百分比暴露情况，以及目前观察名单的情况和受疫情影响新增的压力租户情况 - 约6%的ADR租户已申请破产，预计其中约三分之一会拒绝续租，其余会按原样续租或进行租金调整，预计破产导致的 occupancy loss约为2%，目前观察名单上的租户数量已大幅减少，预计未来破产情况不会像今年这样严重 [104][105] 问题: 旅游导向型购物中心的影响，以及是否遇到像第五大道那样的零售商因生产力和客流量低而试图提前终止租约的问题 - 旅游地区的奢侈品销售受到影响，但当地消费者对奢侈品的消费有所增加，弥补了部分损失，公司在圣莫尼卡广场和斯科茨代尔时尚广场都观察到了这种情况 [108]