财务数据和关键指标变化 - 第一季度资金运营现金流为每股0.81美元，与2019年第一季度持平，比公司监测共识的每股0.75美元高出0.06美元 [26] - 本季度同店净营业收入增长1%，处于此前发布并撤回的2020年同店净营业收入指引0.5% - 1%的高端 [27] - EBITDA利润率提高44个基点至62.6% [27] - 4月公司收取了26%的账单租金，截至5月8日收取了18%的5月账单租金，预计5月收款情况略好于4月 [29] - 公司将股息从每股每年3美元降至2美元，每年节省约1.5亿美元现金；即将发放的股息80%以股票形式支付，每季度可额外节省6000万美元或更多现金 [32] - 预计2020年开发支出约为1.5亿美元，较之前估计减少约9000万美元 [33][34] - 截至2020年3月31日，公司资产负债表上有7.35亿美元现金 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至2020年2月29日，投资组合销售额为每平方英尺801美元，较2019年第一季度末的每平方英尺746美元增长7.4% [37] - 截至2月29日，经济销售额为每平方英尺939美元，较2019年第一季度末的每平方英尺869美元增长7.1% [38] - 第一季度末入住率为93.1%，较上季度下降90个基点，较去年同期下降1.6% [39] - 临时入住率为6.2%，较去年同期下降20个基点 [39] - 过去12个月的租赁利差为6.5%，高于上季度的4.7%，但低于2019年第一季度的11% [40] - 投资组合平均租金为每平方英尺62.44美元，较一年前的60.74美元上涨2.8% [40] - 第一季度签署194份租约，面积74万平方英尺，总收入3800万美元 [41] - 第一季度开设49家新租户，总面积31.1万平方英尺，总入住成本1280万美元 [48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司加强自身实力，重塑战略计划以应对疫情，密切关注情况，制定重新开放策略和协议，并与当局合作确保人员健康安全 [10] - 公司采取流动性措施，包括提取循环信贷额度、减少股息、推迟大部分重建项目等 [11][17][31] - 公司认为实体零售仍是关键销售和利润驱动因素，全渠道商业模式对零售商至关重要 [19] - 公司过去几年精简投资组合的策略被证明是有益的，优质A类资产在当前环境下更具优势 [56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩良好，但疫情使该结果相关性降低，疫情影响生活方式和全球经济 [8][9] - 预计到6月中旬，几乎所有购物中心和大多数租户将重新开业 [16] - 随着购物中心重新开放，预计租金收取情况将在6月及以后得到改善 [29] - 虽然租赁速度在疫情后放缓，但从长远来看，公司开发的城镇中心仍将处于有利地位 [57] 其他重要信息 - 公司为零售商举办网络研讨会，解释刺激计划并帮助其获取资金，捐赠食品和物资，提供房地产用于重要功能，利用广告牌宣传相关活动 [11][12] - 公司重新开放购物中心的计划包括制定指南和标准、调整营业时间、实施新运营规则和沟通协议、加强清洁和消毒等 [13] - 零售商为安全重新开业进行了一系列改变，包括调整店铺布局、安装洗手液、设置社交距离标记、安装有机玻璃盾牌、降低最大允许入住率等 [15] - 中国疫情后购物中心的重新开业和客流量恢复情况为公司提供了参考 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 已处理的到期租约情况及租户谈判内容 - 已承诺的60%面积是已完全执行的租约，预计不会重新谈判；正在进行的未来交易谈判中，零售商更谨慎保守，倾向于短期交易 [62][63] 问题2: 与抵押贷款贷款人的对话及延期支付利息的能力 - 公司与贷款人的对话旨在延期支付，使资金流出与流入匹配，相关对话仍在进行 [64] 问题3: 4月未收取租金的租户中正在协商延期的数量 - 公司与零售商进行了数百次讨论，许多租户要求租金延期，但具体细节不便透露，预计这些对话将持续到6月 [68][69] 问题4: 目前或开业时提供显著路边服务的购物中心数量 - 许多开业的购物中心只能提供路边服务，路边服务已从一项便利设施变为必需品，为零售商提供了另一种分销方式，增加了房地产价值 [72] 问题5: 泰森斯公寓塔楼的最新情况 - 公司曾与合作伙伴讨论出售该塔楼，但市场波动后对方决定推迟，公司也看好该资产，愿意持有其50%的权益，未来几个月可能对该资产进行再融资 [74][75] 问题6: 诺德斯特龙关闭店铺的情况及对公司的影响 - 诺德斯特龙宣布关闭的16家店铺中有3家与公司有关，这些店铺由诺德斯特龙拥有，相关空间可能有需求，但具体情况有待观察；诺德斯特龙不再有运营契约，通常会先将空间提供给公司 [77][78] 问题7: 债务支付延期是仅延期还是有全面贷款修改，是否与贷款人讨论更改信贷额度契约计算或阈值 - 目前仅讨论延期，无全面贷款修改；公司现有契约有较大空间，不关注修改契约 [81] 问题8: 未来股息策略 - 股息规模和股票与现金的分配将由董事会逐季决定；目前尚不确定疫情对应税收入的影响，但预计全年仍会有股息，具体规模和构成将根据情况确定 [83][84][86] 问题9: 重新开业的情况，包括开业店铺百分比、客流量和销售额增长情况 - 重新开业情况因中心和地区而异，如得克萨斯州的商场开业初期约25%的租户开业，逐渐接近50%，客流量逐日增加；加利福尼亚州重新开业进展缓慢，目前仅提供路边取货服务；销售额增长较为缓慢，目前还处于早期阶段，难以得出结论 [88][92] 问题10: 债务再融资计划，包括丹伯里、尼亚加拉和斯通伍德的情况 - 信贷市场目前有些停滞，公司将延长2020年和2021年初到期的债务期限；预计未来几个月会为泰森斯公寓塔楼项目安排融资 [98][99] 问题11: 诺德斯特龙或其他百货公司关闭是否触发与内铺的共同租赁条款 - 影响非常小 [100] 问题12: 10 - Q中提到购物中心费用减少45%，其余55%中租户可合同报销和公司需支付的比例 - 大多数租约是固定共同区域维护费用性质，约85% - 90%的费用会影响底线；4月和5月中心基本关闭时，公司在降低可变运营费用方面取得了显著进展，重新开业后仍会有一定节省 [103] 问题13: 未来两到三年项目推进时，将总可租赁面积从体验式概念重新分配的灵活性 - 一些改造项目处于早期阶段，如华盛顿广场和洛斯塞里托斯的西尔斯店铺改造，公司仍有很大的灵活性重新规划面积，可根据需求从体验式转向其他用途 [106] 问题14: 购物中心重新开业后租户支付租金的能力及与餐厅、剧院和健身用户的讨论情况 - 公司与零售商进行了数百次独特的讨论；餐厅和剧院因社交距离要求面临挑战，健身运营商有较好的社交距离计划，会员有较高的需求 [110][111][112] 问题15: 关于共同租赁的回答是针对诺德斯特龙关闭还是整个投资组合的更广泛评论 - 是关于整个投资组合共同租赁风险的更广泛评论 [114] 问题16: 为何未与CMBS贷款人就格林艾格斯购物中心进行讨论 - 公司正在与贷款人积极讨论延期事宜，相信能够成功延期以获得更多期限，应对更好的信贷环境 [118][119] 问题17: 信贷额度契约的缓冲主要是因为权责发生制会计还是其他原因 - 契约基于权责发生制会计，有足够的空间吸收可能的影响 [120] 问题18: 租赁摊销增加的原因以及疫情对直线租金和市场租赁摊销的影响 - 第一季度的一些租约修改导致非现金收入注销，造成了补充披露中的数据波动；公司将详细评估零售商的收款能力，若存在收款问题，可能会对直线应收款和租金确认时间产生影响，但目前不提供相关指导 [124][125] 问题19: 租约修改是否与疫情相关 - 租约修改与疫情无关 [126] 问题20: 可变运营费用节省的具体金额以及固定和可变运营费用的比例 - 每月约节省800万美元；大部分费用是固定性质，包括债务服务、财产税和保险等 [127] 问题21: 租户是否与公司就临时关闭不触发共同租赁达成共识，以及是否存在更早触发共同租赁的情况 - 10 - Q中关于共同租赁的评论是风险因素表述；对于临时关闭，公司认为目前共同租赁问题不严重，但不确定关闭会持续多久，预计6月中旬一切恢复正常，30天后会有更多信息 [132][133] 问题22: 租户对共同租赁的期望 - 公司认为共同租赁影响非常小，包括诺德斯特龙店铺和其他大型主力店；对于疫情导致的临时关闭，认为没有影响 [134] 问题23: 整个投资组合中有共同租赁条款的租户比例以及是否可能触发 - 共同租赁条款是例外情况，每个购物中心可能有5 - 10个租户有该条款，通常与多个主力店相关；目前除了3家诺德斯特龙店铺，未发现其他可能触发的情况 [138] 问题24: 总负债与总市值计算或有担保债务与总市值计算中，贷款人调整资本化率的风险以及违反契约的实际后果 - 公司距离契约要求还有很大距离，贷款人不能随意更改资本化率，该比率是贷款协议的一部分；公司在杠杆契约方面有足够的空间 [140] 问题25: 除了股息和开发管道调整，还有哪些资本保存和成本效率措施 - 公司关注了利息支出和财产税等大项；公司将安保、维护和清洁等主要人员密集领域外包，能够降低可变成本；公司希望疫情是短期关闭，因此未进行裁员，且几年前已进行过大幅裁员 [145][146][147] 问题26: 与未支付租金的租户的对话情况、解决时间预期、对百分比租金租约的接受程度以及疫情后预计的入住率 - 零售商最初努力维持销售和管理团队，可能影响了租金支付；现在他们专注于安全开业，开业后可能会有很多促销活动，并且有零售商要求更多空间来销售库存；目前无法确定最终入住率，因为存在很多不确定性 [151][152][154] 问题27: 公司对百分比租金租约的接受程度 - 公司与租户的讨论中可能涉及该话题，但目前无法确定会同意多少此类租约 [156]