财务数据和关键指标变化 - FFO每股为0.81美元，超出指引和共识预期0.01美元 [7] - 同店净营业收入增长1.7%，超过2019年0.5% - 1%的同店NOI指引 [7] - EBITDA利润率提高140个基点，从2018年第一季度的60.3%升至61.7% [7] - REIT、G&A和管理公司费用在本季度共减少1700万美元，主要因2018年初裁员产生的近1300万美元一次性遣散费 [7] - 利息费用较2018年第一季度增加600万美元，主要因利率上升和长期固定利率融资利息费用增加 [8] - 租赁费用较2018年第一季度增加520万美元，主要受新租赁会计准则驱动 [8] - 租金直线法和SFAS 141的非现金收入较2018年第一季度减少200万美元 [8] - 租赁终止收入较2018年第一季度减少略超200万美元 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度末组合销售额为每平方英尺746美元，同比增长8.7% [16] - 基于NOI加权的经济销售额为每平方英尺869美元，较去年的800美元增长8.6% [16] - 季度末入住率为94.7%，同比增加70个基点，较2018年末的95.4%下降70个基点 [16] - 过去12个月的租赁价差为11%，与2018年末的11.1%一致 [18] - 组合平均租金为每平方英尺60.74美元，较去年的58.44美元增长3.9% [18] - 第一季度执行258份租约，总面积82.5万平方英尺，较2018年第一季度的同中心增加64%的租约和51%的面积 [18] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续推进再开发项目，包括斯科茨代尔时尚广场、费城时尚区、One Westside和洛杉矶奥特莱斯等 [28] - 考虑进行合资企业，可能涉及1 - 2项前20大资产，预计筹集5 - 8亿美元股权用于偿还债务 [46] 行业竞争 - 尽管2019年初有零售商破产和关店，但公司对A类购物中心和实体零售仍持乐观态度 [22] - 部分零售商因资产负债表过度杠杆化、缺乏客户服务和店内体验而被市场淘汰，而苹果、露露乐蒙等零售商则不断重塑自身并蓬勃发展 [22][24] - 奢侈品、化妆品、娱乐、餐饮和共享办公等领域表现强劲 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度经营业绩良好，销售生产力和租赁活动强劲，入住率同比健康增长 [6] - 尽管年初面临一些零售商破产导致的短期入住率中断，但公司相信长期来看，位于密集城市市场的优质资产将随着零售格局的演变而蓬勃发展 [40] - 随着业务推进，预计2020年及以后将恢复到更接近历史水平的增长 [68] 其他重要信息 融资活动 - 1月完成对芝加哥时尚奥特莱斯3亿美元、12年期、固定利率4.58%的融资，获得1亿美元增量收益用于偿还部分循环信贷额度 [10] - 已承诺对亚利桑那州吉尔伯特的SanTan Village进行2.2亿美元、10年期、固定利率4.3%的融资，预计第二季度完成，将为公司带来约8400万美元增量流动性 [11] - 计划对亚利桑那州钱德勒的钱德勒时尚中心进行2.56亿美元、5年期、固定利率约4.1%的融资，预计第二季度末完成 [12] - One Westside合资企业正在寻找建设融资方案，预计为项目剩余成本提供全额资金 [12] - 正在为泰森斯角新开发的办公和住宅部分寻找融资机会 [13] - 预计年底对布鲁克林的国王广场进行重大再融资 [13] 西尔斯门店情况 - 公司共有21家西尔斯门店，分属3个所有权组，预计7家继续营业，11家租约将被拒绝，3家由西尔斯和Seritage拥有的门店将继续关闭 [37][38][39] - 预计花费2.5 - 3亿美元增量资本对西尔斯门店进行再开发，项目预计2020年开始，2024年完成 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 同店指引的波动因素 - 公司在指引中已预计西尔斯将支付租金至1月，实际会多营业约一个季度，但项目进入开发阶段后利息将资本化，西尔斯额外季度租金带来的现金租金增长将被资本化利息抵消，且该增长不计入同店 [43] - 今年破产零售商约85%的面积导致门店关闭和清算，公司已回填约55%的空间，但仅替换了约三分之一的租金损失，主要是短期临时租户，租金约为长期市场租户的三分之一，公司仍需努力，目前对确认0.5% - 1%的同店NOI增长感到满意 [44][45] 问题: 合资企业的定价和兴趣 - 目前考虑对1 - 2项前20大资产进行合资企业，预计收益中性，正在评估，可能筹集5 - 8亿美元股权用于偿还债务，目前结论尚早 [46] 问题: 洛杉矶奥特莱斯的合资企业是否完成授权和分区工作 - 已完成，目前处于规划阶段 [48][50] 问题: 费城时尚区的餐厅承诺情况 - 已有City Winery、Yard House等餐厅承诺入驻，还有一些美食广场租户，由于宣布了AMC和Round One两个娱乐项目，餐厅的兴趣显著增加，未来可能有更多消息 [52] 问题: 如何为西尔斯门店再开发提供资金，是否考虑将股息作为资金来源 - 西尔斯门店再开发可能采用多种结构，若拆除建筑进行多户住宅开发，可能引入多户住宅开发商，资本承诺规模可变 [55] - 公司通过再融资有大量流动性，近期5 - 6笔交易预计产生超6亿美元，考虑进行合资企业以降低杠杆水平，目前不考虑改变股息 [55] 问题: 指引中租赁影响数字变化的原因 - 只是措辞变化，指引仍反映2018 - 2019年的同比影响预计为2300万美元或0.15美元，之前的披露是租赁成本扣除租赁佣金收入，现在按毛额显示租赁费用，租赁费用估计无变化 [56] 问题: 销售生产力数据中排除特斯拉影响后的情况 - 公司没有该数据，通常不按租户逐个披露，特斯拉有积极影响，公司有6家特斯拉门店报告销售，均在前10组，苹果等也有积极影响 [58] 问题: 特斯拉和苹果是否会导致收入与销售比率或入住成本随时间下降 - 这两个租户是影响因素 [60] 问题: 坏账对同店NOI增长和利润率的影响 - 坏账季度环比增加约70万美元，主要是破产零售商的预请愿租金核销，对同店有稀释影响，估计约30 - 35个基点 [63] - 物业利润率提高20 - 25个基点，EBITDA利润率因间接费用节省增长更多 [64] 问题: 皇后区入住率季度环比下降的原因 - 有一个大型租户正在重新定位和缩小规模，减少约2万平方英尺面积导致入住率变化 [65] 问题: 2020年的增长预期 - 目前还未准备好给出2020年指引，但今年是过渡年，随着业务推进，基于租赁环境和组合情况，预计2020年及以后将恢复到更接近历史水平的增长 [68] 问题: 西蒙洛杉矶奥特莱斯项目未列入开发时间表的原因 - 仍在完善工作范围，预计下个季度左右会出现在开发管道报告中 [69] 问题: 特斯拉不报告销售的门店数量，以及相关租赁进展和关闭情况 - 目前共有7家特斯拉门店开业，6家报告销售，在圣莫尼卡广场有一份新租约，预计秋季开业，目前没有门店计划关闭，最多可能失去1家 [71] 问题: 餐饮类别过去几年的表现、周转趋势、资本支出和经济情况 - 餐饮需求持续良好，虽有餐厅概念失败或过时，但也有很多令人兴奋的餐厅，交易成本高，但通常成本回报率高于平均水平 [72] - 传统购物中心餐厅领域非常活跃，芝士蛋糕工厂、达登、BJ啤酒屋、Shake Shack、True Food Kitchen等都在开展业务 [73] 问题: 餐饮类别在同店或可比池中门店的销售转移情况 - 大多数呈上升趋势，如斯科茨代尔时尚广场三楼的芝士蛋糕工厂销售额逐年增长 [74] 问题: 指引中第一季度资产出售或减记损失未在全年FFO数字中显示抵消的原因 - 公司未修订净收入部分，主要关注FFO项目指引，减值是常规季度结算的一部分，无异常情况 [77] 问题: 2018年总收入数字未因坏账重新分类而改变的原因 - 会计文献规定，2019年1月起坏账作为抵减收入处理，2018年仍作为购物中心费用确认，因此2018年和2019年报告有区别 [78] 问题: 公司在租赁中是否能维持租金增长 - 无论替换还是续约，公司都能维持内部租金增长 [83] 问题: 是否考虑额外的直接销售 - 公司已出售非核心资产，目前非核心资产NOI占比不到5%，更倾向于合资企业，A类购物中心的合资企业权益买家比整体权益买家更多，公司历史上有多次合资经验 [85] 问题: 对运营合作伙伴的需求是否能抵消直接购买价格的变化 - 难以判断，近期有一些合资企业交易，机构需求良好，通常采用50 - 50或49 - 51的合作方式 [86] 问题: 是否与Seritage就其拥有并关闭的3个门店进行合作开发或再租赁讨论 - 这些资产质量低于Seritage合资企业中的资产，公司将首先关注合资企业中预计下个月租约被拒绝的7项资产，与Seritage在这3个门店的进一步讨论有待观察 [87] 问题: 西尔斯门店再开发2020 - 2024年时间框架的依据，以及等待开发是否会对购物中心业绩产生不利影响 - 部分项目拆除西尔斯建筑并改变用途，如建设酒店或多户住宅，需要约18个月的审批时间，因此时间较晚；其他重新租户的项目预计12个月内完成 [92] - 西尔斯过去10年吸引力不佳，替换西尔斯门店后如国王广场的客流量和活力有所提升，因此认为空的西尔斯门店不会产生重大负面影响，再开发是公司的世代机遇 [92] 问题: 脚注中关于合资伙伴对西尔斯投资规模考虑的变化意味着什么 - 考虑混合用途、多户住宅等项目时，可能引入具有多户住宅专业知识的额外合作伙伴，并非特指Seritage [93] 问题: 每平方英尺销售额的中位数趋势，以及哪些类别表现较好 - 公司未公布中位数数据，表现较好的类别包括鞋类、餐饮，以及包含特斯拉和苹果的一般类别 [96] 问题: 中位数趋势与平均报告数字的差异 - 管理层没有中位数数据，将后续回复 [98] 问题: 费城时尚区的进展情况，以及是否担心租赁轨迹 - 项目随时间演变，最初是纯奥特莱斯项目，宣布AMC后带来更多娱乐和餐饮，很多零售商将市场街视为开设旗舰店的理想地点，目前85%的租赁数据是真实的，期待9月开业 [99] 问题: 公司对零售前景的看法与同行的差异，以及关注名单情况 - 公司自2016年初开始经历零售商破产周期，当时有相当大的关注名单，随着时间推移，关注名单大幅缩小，目前租赁环境良好且不断改善 [102] - 公司有机会重新规划购物中心，将传统购物中心转变为适合所有人的城镇中心，随着一些租户因破产退出，公司从传统和新类别角度替换租户的能力带来乐观情绪 [103] 问题: 今年签署租约的平均期限，以及与近年的趋势比较 - 平均期限约为6年，过去5年相当稳定，没有明显变化 [105]