财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO每股1.09美元，超出公司指引并符合市场共识预期；全年FFO每股3.85美元（剔除2018年早期发生的0.13美元激进主义相关成本），处于3.82 - 3.87美元的指引范围内 [7] - 年末 occupancy率为95.4%，较2017年末上升40个基点，较2018年9月30日上升30个基点，其中40个基点涨幅的一半为临时occupancy [8] - 同店净营业收入（剔除租赁终止收入）本季度增长4.2%，包含租赁终止收入时增长2.4%；2018年下半年剔除租赁终止收入增长4%，包含时增长3.4% [8][9] - 2018年物业运营利润率提高60个基点至70.0%，较2017年的69.4%有所提升；REIT一般及行政费用和管理公司费用本季度共减少约230万美元 [9] - 预计2019年FFO每股3.69美元（中点值），剔除预计因新租赁会计准则带来的同比0.15美元减少 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第四季度组合销售额达每平方英尺726美元，同比增长10%；经济销售额每平方英尺849美元，高于去年的770美元；occupancy率95.4%，同比上升40个基点；过去12个月租赁利差为11.1%，高于9月30日的10.8%，低于2017年的15.2%；组合平均租金每平方英尺59.09美元，较去年的56.97美元上涨3.7%；第四季度签订279份租约，总面积98.4万平方英尺，2018年全年共签订825份租约，总面积超300万平方英尺 [17][18] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续抓住重新开发机会，对有机会收回百货商店的购物中心进行升级，增加混合用途项目，包括住宅、酒店、娱乐、健康和办公等组件，以多元化现金流来源 [27][28] - 传统零售商中，注重产品、服务和体验并不断自我革新的品牌表现良好，如苹果、美国鹰、霍利斯特、范斯和丝芙兰等；盒子店、餐厅、健身、剧院、娱乐、体验式和国际品牌都很活跃 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2018年第四季度运营结果总体良好，多数投资组合关键运营指标表现强劲，同店净营业收入增长有所改善；预计2019年运营增长将受到一些因素的影响，如租户破产、租金减免和新租赁会计准则等 [6][13] - 尽管2019年存在经济逆风因素和持续的店铺关闭情况，但公司对租赁环境持谨慎乐观态度，劳动力市场良好、汽油价格下降、2018年假日销售强劲以及消费者消费意愿增强等因素对零售市场有积极影响 [21] 其他重要信息 - 公司预计2019年通过抵押贷款再融资活动筹集4.25 - 4.5亿美元流动性；1月初完成芝加哥时尚奥特莱斯3亿美元12年期固定利率融资，利率4.58%，获得1亿美元增量资金用于偿还部分信贷额度；预计第二季度完成亚利桑那州圣坦村2.2亿美元10年期固定利率融资，预计获得约8500万美元增量流动性；目前正在为亚利桑那州钱德勒时尚中心寻求长期固定利率融资，今年晚些时候计划对国王广场进行再融资 [14][15] - 公司提到ICSE委托研究的《光环效应：实体如何影响线上流量》，指出实体店铺开业对零售商网站流量有积极影响，现有零售商有动力拓展新市场或在现有市场扩张，新兴品牌有充分理由开设实体店铺 [23][24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2019年同店净营业收入全年指引在各季度的变化趋势 - 2019年下半年面临更严峻的同比基数，且不确定近期申请破产的租户（Gymboree、Charlotte Russe和Things Remembered）有多少店铺会关闭以及会申请多少租金减免，这些可能在上半年产生影响；预计同店数据全年较为平稳，最大的不确定因素是未来的破产情况，鉴于当前处于2月，破产情况可能在后续三个季度更为集中 [39][40][41] 问题2: 比尔特莫尔每平方英尺销售额环比大幅下降的原因 - 是由于苹果店迁至时尚广场 [43] 问题3: FFO在3.50 - 3.58美元区间的主要波动因素以及市场共识与公司指引存在差异的原因 - 波动因素包括西尔斯拒绝租约的时间、租户破产情况及关闭数量和程序时间、租赁终止收入等；市场共识与指引存在差异的原因包括利率上升带来的逆风、同店表现、主力店关闭的稀释影响、2018年出售部分购物中心的后续影响、2019年再开发项目贡献相对较少以及诺德斯特龙租约带来的房地产重新定位等 [45][46][48] 问题4: 如何看待2019年百分比租金这一项目 - 支付百分比租金的租户比例非常小，无法直接与销售额增长建立关联；预计2019年百分比租金会继续呈下降趋势，公司更倾向于获得基本租金和固定的共同区域维护费用，随着租约到期续签，会提高基本租金，从而减少百分比租金收入 [50] 问题5: 同店净营业收入受到租约重组和空置空间的拖累程度分别是多少 - 与一家大型零售商在租约到期时进行了约20份租约的重组，主要是对其店铺进行缩编，以便重新定位房地产引入表现更好的零售商；同时考虑到已知的破产零售商关闭店铺以及可能的租金重组情况；公司在指引中已考虑到2019年occupancy率下降50 - 100个基点 [52][53] 问题6: 商场专卖店关闭情况在2019年的趋势 - 第一季度通常是破产高峰期，2018年专卖店破产和关闭情况相对较少；近期申请破产的三家租户一直在公司的观察名单上，预计2019年关闭情况会更多且集中在前期，这是比较常见的情况 [54] 问题7: 已知的三家主要连锁店申请破产和关闭店铺对同店净营业收入增长预测的影响，以及西尔斯主力店租金损失中已确定和推测部分的金额 - 公司在同店指引中考虑了约100个基点的稀释影响，这包括已知和未知的破产活动影响；西尔斯每股0.08美元的稀释假设目前已关闭的店铺租约被拒绝，如果剩余店铺全部清算，还有约0.015美元的潜在风险，目前剩余店铺租金支付较少 [57][60][61] 问题8: 秋季提到的推动公共区域租赁以增加每年约500万美元增量收入的机会进展如何，以及在2019年展望中考虑了多少 - 这仍然是公司的重点工作，预计每股有0.02美元的增量收入，略低于500万美元，希望能超过预期达到接近500万美元 [63] 问题9: 目前对管理费用的看法，是否还有进一步节省的空间以及是否已纳入模型 - 2018年初的裁员在2019年将带来约1200万美元的节省，后续还有一些小的削减，但不如这次显著，公司会继续努力控制费用 [65][66] 问题10: 公司指引中点与市场预期之间0.20美元差异的其他未披露因素，以及Heitman的0.05美元影响是否会影响FFO指引 - 未披露因素包括预计的occupancy率下降，受年初大量破产活动影响；同时2019年开发项目的增值贡献预计低于市场模型；Heitman的0.05美元影响是由于一项会计声明，仅为会计调整，不影响FFO指引 [68][69][71] 问题11: 预计西尔斯相关项目需要多少资金，以及回填和拆除重建的比例 - 目前在开发管道中预留了2.5 - 3亿美元；预计收回的西尔斯店铺中约一半会进行改造，一半会拆除并重新规划用途，包括混合用途、健身俱乐部、娱乐、办公室和酒店等，但目前不确定具体哪些店铺会收回 [76] 问题12: 0.08美元的主力店终止影响是否全部由西尔斯导致，是否有其他主力店关闭，以及对同店净营业收入的影响；西尔斯店铺在Seritage合资企业中的资本化利息预测假设 - 0.08美元的影响主要来自西尔斯，2018年夏末Bon - Ton破产有少量后续影响；预计租金减少会从同店数据中扣除，共同租赁影响较小且已在数据中体现；约1.5亿美元的基础成本中，三分之二已关闭的店铺从2月1日起开始资本化利息，假设租约被拒绝时开始资本化利息，公司在指引中假设所有店铺2月1日被拒绝，较为保守 [78][79][85] 问题13: 目前是否仍能获得约2%的合同租金增长，是否稳定；租户续约保留率情况以及租户是否有缩编情况 - 合同租金增长在2% - 3%之间，较为稳定；租户保留率取决于公司对购物中心的规划和租户表现，对于经营不善的租户会主动替换；部分大店铺租户发现缩小面积仍能维持或增加业务，目前小面积店铺更受欢迎 [89][90][92] 问题14: 大型店铺租金减免时新租金的确定方式、租约结构变化；H&M今年计划关闭的160家店铺是否在公司投资组合内 - 与一家零售商进行了多店铺的租金协商，有得有失，部分店铺缩编后公司可引入更有生产力的商家；未听说H&M关闭的店铺在公司投资组合内 [95][97] 问题15: 新指引下资金流动与股息支付的关系，董事会是否考虑降低股息以保留现金，以及未来资金来源；公司愿景是否有变化，董事会对继任计划的看法 - 公司通过再融资预计获得4亿美元超额资金，暂时用于偿还信贷额度，后续用于再开发项目；董事会上季度小幅提高了股息，公司认为目前的流动性足以支持再开发；公司增长目前处于低点，预计2020年及以后同店净营业收入和现金流将更强劲增长；公司领导风格可能有变化，但方向基本不变，董事会目前不太担心CEO年龄和身体状况，继任问题不是当前首要考虑事项 [100][101][105] 问题16: 公司投资组合中底部20%资产的情况，是否愿意出售；租金减免情况是否会持续；与前任CEO在想法上的不同之处 - 底部资产占净营业收入约5%，对组合影响不大，目前市场出售机会不佳，公司无出售计划；租金减免情况难以预测，2019年影响预计不会在2020 - 2021年重现；相比前任CEO，现任CEO可能会减少对数字原生垂直整合品牌的关注，更多关注西尔斯店铺的再开发 [109][112][113] 问题17: 0.08美元的主力店迁出减少额如何从同店数据中扣除，是否仅适用于Seritage店铺；公司杠杆率何时下降 - 仅扣除店铺的租金贡献，而非整个购物中心；目前主要是西尔斯店铺，Bon - Ton的影响极小；公司净债务与EBITDA比率接近8.5，会根据再开发项目上线时间上下波动，逐渐下降，未来也可能通过合资企业获得股权来降低杠杆 [115][116][120] 问题18: 公司观察名单上还有哪些租户，代表的零售类别；凯撒酒店项目的情况 - 观察名单上除已申请破产的租户外约有300家店铺，数量较过去几年有所下降，涉及的主要零售类别为服装和珠宝；公司将土地出租给凯撒用于建设酒店，租赁期限20年以上 [123][124][125]