财务数据和关键指标变化 - 全年调整后资金运营（AFFO）增长45%，达到1660万美元，即每股完全摊薄后1.63美元 [5] - 总收入增长22%，从2021年的3790万美元增至4620万美元 [5] - 第四季度AFFO为690万美元，即每股摊薄后0.68美元，是2021年第四季度240万美元（每股0.27美元）的两倍多 [24] - 第四季度收入为1440万美元，较去年同期的880万美元增长63% [26] - 全年G&A费用为780万美元，较2021年的970万美元减少190万美元 [9] - 第四季度G&A成本为230万美元，去年同期为220万美元，增加的500,000美元是因预计将公司迁至内华达州里诺市的费用 [9] - 第四季度物业费用为210万美元，高于去年同期的160万美元；租户报销了160万美元，2021年同期为120万美元 [28] - 全年物业费用为890万美元，高于2021年的690万美元；租户报销为660万美元，2021年为580万美元 [28] - 第四季度年化调整后EBITDA为4120万美元，较去年同期增加1930万美元 [28] - 2022年全年调整后EBITDA为3170万美元，较去年增加730万美元 [28] - 截至2022年12月31日，总现金及现金等价物为860万美元，未偿还债务为1.975亿美元，其中抵押贷款4450万美元，4亿美元信贷额度下未偿还1.53亿美元 [18] - 截至2022年12月31日，杠杆率为38% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年投资1.627亿美元用于房地产物业，包括以6940万美元收购一处零售物业，以及以9330万美元收购15处工业制造物业，工业制造物业的综合初始资本化率为7%，加权平均资本化率为8.9% [29] - 2022年完成出售6处办公物业、1处灵活物业和1处零售物业，总合同销售价格为7300万美元，净收益为4870万美元，销售收益为1220万美元 [29] - 截至2022年12月31日，投资组合包括46处物业，分布在17个州，总可租赁面积约320万平方英尺，100%出租给28个不同商业租户，涉及16个不同行业，其中工业物业27处，占比59%；零售物业12处，占比20%；办公物业7处，占比21% [30] - 自2021年12月31日以来，办公物业配置减少近30% [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售市场方面，未看到明显影响，若面向机构投资者或进行1031交换，情况有所不同，但总体无明显担忧 [42] - 办公市场方面，自去年9月至今，个人办公买家的债务市场不佳，机构买家如Workspace GIC交易等利用自身大量资金收购大宗物业，资本化率因物业情况而异，空置农村市场的物业资本化率较差，而重要市场的长期租赁物业资本化率较好 [42] - 2023年第一季度或上半年，收购管道中考虑的项目约2.5 - 3亿美元，资本化率在700 - 800万美元之间，有时更宽，不会更窄 [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是成为纯工业制造房地产投资信托基金（REIT），这是公司在净租赁领域的关键差异化因素 [15] - 2023年预计收购至少1亿美元的工业制造物业 [8] - 加强非核心和遗留资产与核心投资组合的划分和报告 [8] - 加速处置非核心办公和零售资产 [8] - 不预计G&A或物业费用有重大变化，甚至可能下降 [8] - 专注于增加对制造资产的敞口，收购需求稳定且防御性较强的制造资产，同时继续处置非核心遗留资产 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年作为上市公司的第一年，成功应对了自2008年以来公共REIT估值的最大跌幅，管理层团队取得了显著执行成果 [14] - 2023年市场和利率波动仍较高，但公司保持耐心，坚持投资纪律，等待符合标准的机会，对2023年的收购前景持乐观态度 [7] - 公司认为今年将比去年更具变革性，设定的公司目标将对公司盈利增长和股价产生积极影响 [8] - 尽管当前股价较低，但公司认为其内在价值仍存在，随着时间推移，市场将认可公司的执行能力，公司将达到所需规模和流动性 [67][69] 其他重要信息 - 2022年12月，公司与加利福尼亚州就位于加州Rancho Cordova的物业签订了一份12年新租约，租约包含加州政府购买该物业的选择权 [17] - 2022年12月30日，公司出售了位于德克萨斯州圣安东尼奥的一处零售物业，售价430万美元，退出资本化率为5.7%，销售收益为66.9万美元 [17] - 2023年1月26日，公司以640万美元收购了明尼苏达州普林斯顿的一处工业制造物业，剩余租约期限为5.75年，租户为Plastics Products Company, Inc.，租金将于2023年11月1日提高20%，此后每年提高3%，初始资本化率为7.5%，加权平均资本化率为9.2% [17] - 2023年1月，公司与Solar Turbines就位于加州圣地亚哥的物业签订了一份2年租约延期协议，这是该租户第三次续租，第一年租金提高14%，第二年再提高3% [30] - 董事会宣布2023年1 - 3月普通股每股约0.96美元的多现金股息，年化股息率为每股1.15美元，基于近期普通股价格，股息收益率超过9% [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2023年机构投资者投资提案的具体情况 - 公司无法提供具体信息，但表示已收到多个意向，今年是关键一年，若给出范围会很宽泛且无意义，公司会谨慎考虑这些提案 [37] 问题: 2023年1亿美元收购指导的资金来源 - 公司可通过资产回收和现有信贷额度来提供资金，资金使用将根据情况在年内分阶段进行 [38] 问题: Rancho Cordova物业新租户对租金和NOI的影响，以及圣地亚哥物业续租后租金的变化 - Rancho Cordova物业的州租金将逐步增加，到2024年5月前支付约一半租金，之后支付全额租金，8月1日租金将提高14%，一年后再提高3%；圣地亚哥物业续租后，第一年租金提高14%，第二年再提高3% [41] 问题: 处置市场的时间安排和办公物业资本化率趋势 - 大部分处置将在下半年进行，一是考虑AFFO，二是不想低价出售；零售市场资本化率无明显影响，办公市场资本化率因物业而异，公司在模型中已考虑较差情况，但去年实际情况未如此糟糕 [42] 问题: 投资组合中是否还有其他物业可能产生租赁终止费用 - 今年预计不会有，虽有过相关讨论，但未发现有此类情况 [45] 问题: 收购管道的规模和资本化率情况 - 第一季度或上半年考虑的项目约2.5 - 3亿美元，资本化率在700 - 800万美元之间，有时更宽，不会更窄；零售市场年初库存较少，现在有所回升，买家也在回归 [50] 问题: 成为主要工业制造REIT所需的时间 - 难以确定具体时间，办公资产流动性较差，公司不急于出售，希望明智出售，零售资产出售相对较快，不确定年底能否达成目标，但有可能性 [51] 问题: 收购管道是否有特定地理市场倾向 - 工业制造物业通常位于中西部、卡罗来纳州等特定市场，公司不刻意追求特定地理区域，更关注抗衰退型制造商，如具有独特技能、能进行复杂生产或加工、可切换产品线的企业，不依赖消费者驱动的业务 [61] 问题: 工业市场买卖双方在资本化率上是否仍存在分歧及分歧程度 - 第四季度存在较大分歧，可能至少50个基点，甚至更多，实际成交差距约50 - 75个基点；今年市场情况有所变化，卖家更现实，买家也不那么贪婪，差距在缩小，交易更接近预期 [63]