财务数据和关键指标变化 - 第三季度AFFO为310万美元，即摊薄后每股0.31美元，2021年第三季度为380万美元，即摊薄后每股0.44美元，主要因优先股股息增加和摊薄后股份总数增加 [24] - 2022年前九个月AFFO增长8%，达到970万美元，即摊薄后每股0.95美元，2021年前九个月为910万美元，即摊薄后每股1.04美元，受收购活动和租金上涨推动，但被优先股股息增加和股份数量增加部分抵消 [25] - 排除上一年度季度150万美元的提前终止费用收入后，第三季度收入为1020万美元，增加150万美元，即17.2%，反映了2022年前七个月收购的16处房产的租金收入贡献 [26] - 全年前九个月总收入从2021年的2830万美元增至3020万美元，排除上一年度同期150万美元的提前终止费用收入后，收入增长12.9%，主要反映过去15个月18次收购的租金收入，部分被过去21个月出售12处非核心房产导致的租金收入减少所抵消 [28] - 第三季度G&A成本为180万美元，低于去年同期的290万美元，反映公司注重运营效率最大化和流程改进；全年前九个月G&A成本为560万美元，低于上一年度的750万美元，反映2022年第一季度退出众筹业务后人员和技术成本的降低 [29] - 第三季度物业费用为210万美元，高于上一年度的170万美元；全年前九个月为680万美元，高于上一年度的530万美元，反映此前宣布的与决定不收购大型沃尔格林投资组合相关的一次性冲销，以及由于投资组合增长导致的更高物业税和物业管理费 [30] - 第三季度调整后EBITDA为670万美元，较上一年度季度增加65.5万美元，主要反映G&A费用减少，但被利息费用增加部分抵消；与2022年第二季度相比下降50.3万美元，预计第四季度将增加，主要反映收购带来的收入增加和G&A费用降低 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成两笔工业制造收购，与Producto Holdings和Valtir的售后回租交易，总购买价格为2870万美元，综合加权平均资本化率为7.61%；年初至今收购活动总计1.62亿美元，加权平均资本化率为8.2% [33][34] - 第三季度出售两处办公物业，售价2220万美元，退出资本化率为7.4%；年初至今已出售六处办公物业和一处灵活物业，总销售收益为1310万美元 [35] - 截至目前，投资组合包括47处位于17个州的物业，其中26处工业物业，约占投资组合年基本租金的54%；13处零售物业，约占19%；8处办公物业，约占27% [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 本季度市场见证了资本化率加速上升的势头，买家开始观望，寻求价格稳定 [16] - 目前市场波动较大，资本化率和国债收益率均不稳定，但公司认为大部分坏消息已被市场消化 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于工业制造领域的收购，预计制造业回流趋势将保持强劲，并执行长期战略计划以减少办公物业敞口 [33] - 公司为希望将工业房地产资产货币化并投资于制造业业务增长的公司提供流动性 [17] - 公司认为工业制造房地产将是投资者利用长期经济趋势的亮点，随着投资组合与制造业回流复苏同步扩大，可为股东创造强大、可持续和差异化的价值 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场波动时期是对公司战略、管理团队和董事会的考验，公司战略稳健，管理团队和董事会充满信心和乐观 [46] - 公司坚信长期价值创造战略，认为自身故事独特且有吸引力，致力于为投资者提供有吸引力、稳定的月度股息，投资组合的质量、弹性和长期盈利能持续改善 [47] - 尽管市场波动，但公司对未来机会持乐观态度，认为商业房地产市场最终将找到价格平衡，部分行业调整速度将更快 [17][18] 其他重要信息 - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物总额为570万美元；截至9月30日和10月31日，未偿债务为2.014亿美元，包括4460万美元的抵押贷款和1.568亿美元的信贷安排欠款，其中循环信贷额度为680万美元 [37] - 10月21日，公司行使信贷安排的增额选择权，将其增加至4亿美元，包括1.5亿美元的循环信贷额度和2.5亿美元的定期贷款，目前定期贷款仅提取1.5亿美元；信贷安排包括更新后的增额选择权，允许公司申请额外的循环信贷和定期贷款承诺，最高可达7.5亿美元 [38] - 2022年10月26日，公司购买了一份五年期掉期合约，将额外1亿美元定期贷款的SOFR固定在3.44%，当杠杆率小于或等于40%时，扩大后的定期贷款额外提款的固定利率为5.04%；作为掉期交易的一部分，公司出售了一项一次性期权，可在2024年12月31日终止掉期，从而降低了掉期利率 [40] - 董事会宣布2022年10月、11月和12月普通股股息约为906万美元，年化股息率为每股普通股1.15美元，按近期收盘价计算，股息相当于11%的年度股息收益率；公司确认2022年年度AAFO指引在摊薄后每股1.26 - 1.36美元的范围内 [44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：公司收购管道中投资组合层面收购和单个物业的情况 - 第三季度公司在尽职调查方面很忙碌，已考察了四个投资组合，其中三个是纯工业制造投资组合，一个是多元化但主要为工业的投资组合；首席执行官亲自考察了30处物业；市场波动导致交易和资本化率变化，公司保持谨慎，关注其他REIT的交易情况，目前不确定市场实际成交的资本化率，希望确保看到关键租约，并考虑第一季度的机会 [50][51][52] 问题：公司AAFO指引上下限0.1美元差异的原因 - 指引差异主要由资产处置和收购两个因素驱动；要达到指引上限，需要减少出售并增加收购；原指引为5000万美元的收购，资本化率为6.25%，但目前市场上未看到该水平的资本化率；下限情况是出售资产但未进行收购 [54][55][57] 问题：公司如何看待零售物业在投资组合中的地位 - 公司资产处置的主要重点是办公物业，零售物业较为普通、流动性强，可随时出售，但公司会谨慎考虑出售顺序，长期来看，公司不打算持有零售物业 [63][65] 问题：在当前市场环境下公司如何考虑资产处置 - 公司正在将一些办公资产推向市场出售；季度初和中期市场波动，有两笔交易收到了非邀约报价并签订了合同，但由于美联储行动，买家要求重新谈判，公司未接受新价格；出售办公资产时，买家需要提前获得融资，这增加了交易难度；公司会耐心处置资产，避免因出售过多过快或收购过多而影响AFFO或增加杠杆 [67][68][69] 问题：与租户关于年度租金涨幅的沟通情况 - 2%是租金涨幅的下限，经纪人已认识到2%的涨幅不再有吸引力；市场上已出现很多2.5%的涨幅，公司有一处物业正在进行意向书谈判，资本化率为8.25%，租金涨幅为4%；也看到一些与CPI挂钩的交易，但大部分交易的租金涨幅为2.5% [70][71] 问题：如果公司杠杆率超过40%，利率调整情况及影响 - 杠杆率每增加5%（最高至50%），利率上升10个基点；超过50%后，利率上升15个基点；最高利率为定期贷款210个基点，循环信贷额度215个基点 [73] 问题：公司在第二季度财报电话会议后是否回购股票，以及未来如何使用回购计划 - 年初至今，公司回购了21.1万股，平均价格略低于17美元；第三季度回购的具体股数不记得，但平均价格约为15美元；7月和8月，公司共回购45715股，总价约70.4万美元，平均成本为每股15.40美元；公司已停止回购计划，但仍有回购能力，回购计划是一种工具，但不期望其对股价产生重大影响，会根据情况考虑是否使用 [75][77][79] 问题：能否提供更多关于已签订购买和销售协议（PSA）和意向书（LOI）的情况 - 公司表示不会透露相关信息，因为市场波动较大，希望确保交易确定后再公布 [80][81][83]