财务数据和关键指标变化 - GAAP和经济账面价值均下降8%，分别减少1.42美元和1.56美元 [28] - 第二季度GAAP亏损1.086亿美元，主要因住宅整笔贷款公允价值的未实现损失 [29] - 可分配收益为4720万美元，即每股0.46美元，支付普通股股息每股0.44美元 [29] - 杠杆率从3.1倍升至3.3倍，主要因账面价值下降 [29] - 净利息收入为5260万美元，贷款利息收入增长近3%至1.024亿美元 [37] - 净利息利差（含掉期利差）从上个季度的1.96%降至1.37% [38] - CECL信贷损失拨备为3040万美元，主要因对一家停止运营的抵押贷款发起机构的投资减记 [39] - 住宅整笔贷款组合净损失2.164亿美元，部分被经济套期保值衍生品和以公允价值计量的证券化债务的净收益1.324亿美元抵消 [41] - 对另一家抵押贷款发起合作伙伴的股权投资按市值计价调整为1060万美元，相当于股权投资的约50% [42] - 其他收入包括Lima One的1070万美元发起、服务和其他费用收入 [44] - 本季度G&A费用为2960万美元，较第一季度增加130万美元，主要因Lima One人员成本增加 [44] - 其他贷款组合运营成本为1320万美元，较上一季度增加280万美元，主要因本季度证券化相关费用增加 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 非QM贷款业务 - 第二季度非QM贷款购买量降至2.2亿美元，低于第一季度的超6亿美元 [51] - 成功完成一笔超4亿美元UPB的证券化交易 [52] - 非QM投资组合中严重拖欠率进一步下降，60天以上拖欠率降至2.6% [53] RPL投资组合业务 - RPL投资组合约为8.35亿美元，表现良好，81%的投资组合拖欠少于60天 [54] - 第二季度提前还款速度放缓至三个月CPR为12 [55] NPL投资组合业务 - 39%购买时拖欠的贷款现已正常还款或全额偿还，50%已清算或待清算 [56] - 过去12个月出售1.8亿美元房产，净收益3300万美元，11%仍处于不良状态 [57] 商业目的贷款业务（Lima One） - 收购Lima One一年后，其过去12个月的发起量从约9亿美元增至22亿美元 [60] - 第二季度发起约6亿美元商业目的贷款 [62] - 发起管道强劲，加权平均票面利率约为8%，预计未来发起的贷款将产生中至高两位数的股本回报率 [65] 修复与翻转投资组合业务 - 本季度新增约2.3亿美元UPB和4亿美元最高贷款额度，投资组合季度增长18% [69] - 4月完成首笔约2.65亿美元的修复与翻转证券化交易 [70] - 60天以上拖欠率降至8%，Lima One发起的贷款60天以上拖欠率约为2% [72][73] 单户租赁贷款投资组合业务 - 本季度收购超1.9亿美元单户租赁贷款，投资组合增长13%至约13亿美元 [76] - 第二季度收益率为5.19%，60天以上拖欠率保持在2.4%的低位 [75] - 4月发行第三笔租赁贷款证券化产品，7月定价第四笔，两笔交易共证券化约4.75亿美元贷款 [78] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度标准普尔500指数下跌超16%，上半年表现为50多年来最差 [13] - 债券市场在艰难的第一季度后继续抛售，债券指数上半年普遍下跌约10% [13] - 抵押贷款利差和信用利差大幅扩大，高收益利差年初至今扩大近300个基点 [13] - 6月房价同比增长约20%，但抵押贷款利率上升和房价上涨使住房可负担性成为问题，市场上房屋供应量略有增加，但仍未达到疫情前水平 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司自去年第四季度起采取措施保存资本和管理久期，增加利率互换头寸，放缓贷款收购步伐 [14][15] - 持续进行证券化交易，2022年将近20亿美元的证券化融资期限化，降低风险 [16] - 优先考虑流动性，第一和第二季度末现金接近4亿美元 [22] - 利用强大的住房市场和有限的供应，资产管理人员本季度清算4000万美元REO房产，实现净收益700万美元 [32] - 改善Lima One发起的商业目的贷款的融资，过去九个月证券化约10亿美元此类贷款，并为所有贷款产品建立证券化计划 [61] - 随着利率上升，调整发起管道，提高发起利率和进行贷款层面的定价调整，以确保在任何利率环境下都能为公司资产负债表创造有吸引力的投资 [62] - 利用Lima One作为资产负债表内贷款人的优势，以较低成本收购商业目的贷款资产，获得市场份额，同时保持信贷质量 [67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年上半年投资环境极具挑战性，几乎所有资产类别都受到影响，通胀高企、地缘政治紧张和激进的美联储紧缩周期对金融市场造成严重破坏 [12][14] - 尽管公司账面价值下降，但相对同行表现较好，且部分下降是由于贷款公允价值调整，预计贷款和负债按面值偿还时可能带来账面价值增加 [18][20] - 住房市场方面，过去两年房价大幅上涨，虽未来房价涨幅将放缓，但因需求因素仍在且新房建设减少，房价大幅下跌可能性不大，整体抵押贷款信贷状况良好 [23][24][25] - Lima One表现出色，预计2022年发起量在20 - 25亿美元之间，有望在商业目的贷款领域长期保持领先地位 [67] 其他重要信息 - 会议讨论内容可能包含前瞻性陈述，受多种风险和不确定因素影响，实际结果可能与陈述有重大差异 [6][8][9] - 公司利率互换头寸目前产生约60个基点的正利差，未来美联储加息将进一步增加正利差 [17] - 公司资产负债表上的大部分资产融资通过证券化或利率互换套期保值固定，超过95% [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资本部署的正常杠杆水平以及市场条件达到何种程度会增加杠杆并使用多余现金 - 公司不设定特定杠杆目标，杠杆水平取决于资产购买和融资方式，目前杠杆率在低至中3倍之间季度波动不大，除非未来购买大量低价资产 [85][86] 问题2: 提供季度至今的账面价值更新 - 初步估计自6月30日以来账面价值约上涨1% [87] 问题3: 7月除了看到的一笔租赁贷款证券化交易，是否还有其他产品的证券化交易 - 完成了一笔RPL贷款的证券化交易 [93] 问题4: 租赁贷款截至目前的证券化交易总数 - 4月和7月各完成一笔租赁贷款证券化交易 [94][95] 问题5: 仓库贷款机构支持公司在证券化前建立库存的意愿如何 - 公司与贷款机构关系良好，贷款机构无任何犹豫，甚至有各方希望为公司贷款组合提供资金，公司因自身纪律未充分使用借款额度，第二季度贷款保证金催缴较少，互换头寸带来现金流入，且有追索权杠杆率降至1.8倍，频繁证券化政策将长期有益 [97][98][99] 问题6: 如何看待NPL投资组合的价值和利差持续时间，以及除4亿美元现金外的流动性和目标流动性水平 - NPL投资组合一半已正常还款，预计资产收益率在7% - 8%之间；公司在部分按市值计价的仓库贷款上有1.2 - 1.5亿美元的未使用借款额度 [107][109] 问题7: 证券化保留档是否用作融资抵押品 - 近期有少数交易中，因投资级债券定价较宽而保留了部分小档，这些档可用于借款，必要时可出售 [112][113] 问题8: 非QM证券化债务是否有赎回期权以及如何行使 - 通常在2 - 3年内对30%的原始UPB有赎回期权，具体行使取决于债务去杠杆程度、市场利差等因素 [115] 问题9: 证券化与持有在仓库线上的相对回报差异 - 证券化的资金总成本约为5.5% - 6%，仓库线资金成本约为LIBOR加200 - 250个基点，目前仓库线成本低75 - 100个基点，但证券化在风险管理、流动性等方面有巨大优势，公司未来将继续进行证券化 [120][121][122] 问题10: 如何看待Lima One第二季度的盈利能力及其可持续性 - 公司更看重Lima One长期为资产负债表创造有吸引力资产的能力，过去12个月业务取得显著进展，目前发起管道票面利率上升，预计未来资产表现良好，从长期看，其发起、服务和资产费用将大致抵消G&A费用，且Lima One是高质量、高收益资产的内部来源，相比在市场上购买有成本优势 [124][125][127]