财务数据和关键指标变化 - 第三季度营收增长12%至10亿美元，税前收入增长43%至1.67亿美元，净利润增长45%至1.32亿美元，每股收益增长54%至4.67美元 [4] - 毛利率提高230个基点至26.8%，税前营业利润率提高270个基点至16.5%，SG&A间接费用比率改善40个基点至10.3%，本季度净资产收益率达27% [4] - 新合同7月下降40%、8月下降19%、9月下降35%，第三季度取消率为17% [14] - 第三季度交付2026套房屋，交付了39%的积压订单，去年同期为37% [15] - 第三季度开工1563套房屋，较去年同期下降30% [16] - 9月30日有5800套房屋在建，较去年同期的5300套增长10% [16] - 第三季度平均成交价格创历史新高，达48.7万美元，较去年同期的43万美元增长13% [17] - 积压订单平均销售价格为53.3万美元，也是历史新高，高于去年的47.1万美元 [17] - 第三季度新合同平均销售价格为51.8万美元 [17] - 第三季度毛利率为26.8%，同比上升230个基点，较第二季度下降50个基点 [18] - 第三季度SG&A费用占营收的10.3%，较去年的10.7%改善40个基点 [18] - 本季度利息支出为70万美元，利息发生额为900万美元 [19] - 第三季度EBITDA为1.79亿美元，去年同期为1.32亿美元 [19] - 第三季度有效税率为21%，去年同期为22% [19] - 本季度摊薄后每股收益从去年的3.03美元增至4.67美元，增长54% [20] - 每股账面价值为71美元，较去年增加18美元 [20] - 第三季度花费1500万美元回购股票，今年前九个月花费5500万美元回购120万股，当前回购授权下还有9300万美元可用 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建造业务 - 第三季度售出1349套房屋，较2021年第三季度的1964套下降31% [6] - 第三季度交付量较去年下降1%，主要受飓风伊恩影响，约75套交付从第三季度末推迟到第四季度 [9] - 第三季度南方地区新合同减少26%，北方地区减少40%；南方地区交付量同比增长1%，北方地区同比下降3%；50%的交付来自南方地区，42%来自北方地区 [9] - 南方地区自有和可控地块数量较去年增加6%，北方地区增加10%；34%的自有和可控地块在北方地区，66%在南方地区 [10] 抵押贷款业务 - 抵押贷款和产权业务税前收入为790万美元，2021年第三季度为990万美元 [22] - 营收较去年下降3%至2010万美元，原因是贷款结清和出售量减少，且因购买业务竞争面临更低的定价利润率 [22] - 第三季度首笔抵押贷款平均贷款价值比为82%，与去年相同 [23] - 本季度结清的贷款中，79%为常规贷款，21%为FHA或VA贷款，2021年第三季度分别为81%和19% [23] - 本季度平均抵押贷款金额增至38.5万美元，去年为34.9万美元 [23] - 发起的贷款降至1263笔，较去年下降19%，贷款出售量下降1% [23] - 借款人平均首付超过18%，M/I Financial发起的抵押贷款平均信用评分为745 [24] - 第三季度抵押贷款业务占公司业务的76%，去年为85% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度末社区数量为178个，去年为176个，其中北方地区91个，南方地区87个 [14] - 本季度新开25个社区，关闭15个，预计2022年底约有195个社区 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 过去九个月公司从以增长为主的进攻性经营策略转变为防御性经营策略，重点是监控和控制费用、消耗和节约现金、维持低债务的强劲资产负债表、重新审视每笔土地交易 [6][7] - 公司在各市场的细分区域积极调整定价和提供激励措施以适应市场需求 [8] - 行业因抵押贷款利率前所未有的快速上升，需求显著回落，公司和整个行业都受到影响 [5][6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济存在很大不确定性，新房需求何时改善尚不清楚，但从长期来看，住房市场将受益于有利的人口趋势和住房供应不足等基本面因素 [12] - 公司凭借强劲的资产负债表、低债务水平、多样化的产品和地理位置优越的社区，有能力应对变化和不确定时期 [12] 其他重要信息 - 第三季度末现金余额为6800万美元，无担保循环信贷额度下无借款 [26] - 银行贷款将于2025年年中到期，公共债务将于2028年和2030年到期，利率低于5% [26] - 9月30日未售出土地投资为12亿美元，去年为9.9亿美元 [27] - 第三季度土地购买花费7500万美元，土地开发花费1.42亿美元，总计2.17亿美元 [27] - 9月30日拥有25000套未售出地块，可控地块达46000套 [27] - 拥有的25000套未售出地块中，约7000套已完工，7000套正在开发，11000套为生地 [28] - 对于控制但未拥有的21000套地块，风险资金总计7500万美元 [28] - 季度末有200套已完工库存房屋，总计1855套库存房屋，其中北方地区946套，南方地区909套；去年9月30日有62套已完工库存房屋，总计1042套库存房屋 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 考虑基础价格降低和激励措施后，净定价环比下降多少？哪些市场或社区不需要激励措施，哪些需要最多激励措施？ - 奥斯汀市场压力最大，价格和利润率曾快速上升，现在库存增加；达拉斯市场表现较好 [32] - 定价受多种因素影响，是一门艺术而非科学，很难准确知道定价以满足需求；公司预计整体利润率将稳定在22%左右，但这不是指导意见 [33][34] - 此前主要通过降低样板房和可在30、60或90天内交房房屋的抵押贷款利率进行激励，8月效果较好，9月稍差；现在新社区需要降价，但不会影响积压订单 [35][36][37] - 有些社区能维持定价并获得较高利润率，而同一城市的其他社区可能需要大幅折扣 [37] 问题2: 新社区开盘价格与类似地区现有社区相比低多少？ - 第三季度成交均价为48.7万美元，新合同平均销售价格为51.8万美元，新社区表现较好；预计未来一年左右平均销售价格会下降，但这不是指导意见 [40] - 每个社区情况不同，公司会密切关注；重新评估土地交易时，可能会考虑将更实惠的Smart系列房屋投入特定社区 [41][43] - 对于平均价格约50万美元的房屋，预计未来12个月价格将下降2 - 5万美元，同时利润率也会下降 [44] 问题3: 是否有社区存在潜在减值风险？ - 有一些社区存在潜在减值风险，但不构成重大影响，只是土地持有量的极小部分 [45] - 第三季度取消了一些交易，若无法重新谈判或延期，可能会取消更多期权交易；即使取消所有交易，公司也有能力承担损失 [45][46] - 预计不会出现重大减值，与总土地持有量相比微不足道 [49]