财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入增长97%，房屋交付量增长23%，收入增长35%，净资产收益率达27% [6] - 毛利率同比提高320个基点，环比提高70个基点，至25.1% [7] - 间接费用率从去年的11.5%降至10.4%，反映出更高的经营杠杆 [32] - 税前收入百分比从去年的10%显著提高至14.7% [7] - 自2013年以来，收入复合年增长率为19%，税前收入年增长率达43% [8] - 第二季度新合同数量达2267份，创历史新高，年初至今新合同增长24% [9][27] - 季度末积压销售价值达25亿美元，同比增长70%；积压房屋数量增长49%至5488套，平均价格同比上涨15%至45.4万美元 [19] - 第二季度收入达9.61亿美元，创历史新高，平均成交价格为41.1万美元，同比增长8% [31] - 第二季度息税折旧摊销前利润（EBITDA）为1.56亿美元，去年同期为8600万美元 [34] - 第二季度经营活动产生的正现金流为1.74亿美元，去年同期为8300万美元 [35] - 第二季度每股摊薄收益从去年的1.89美元增至3.58美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建造业务 - 所有15个房屋运营部门表现出色，各产品线均达到或超出预期 [6][16] - 智能系列房屋销售在第二季度占公司总销售额近40%，去年约为35%；销售社区占比从去年的30%增至35%；平均价格从第一季度末的约33万美元涨至近35万美元 [17] - 南部地区交付房屋1297套，占总数的57%，同比增长18%；北部地区交付961套，约占总数的31%，同比增长约31% [21] - 南部地区新合同季度增长3%，北部地区下降4% [22] 抵押贷款和产权业务 - 抵押贷款和产权业务第二季度税前收入、收入和贷款发放数量均创历史新高 [37] - 收入增长50%至2860万美元，税前收入为1800万美元，同比增长66% [37][38] - 贷款发放数量增至1704笔，创历史新高，同比增长24%；贷款销售 volume 增长48% [39] - 平均抵押贷款金额从去年的31.1万美元增至33.6万美元 [39] - 第二季度贷款价值比为84%，去年为83%；78%的贷款为常规贷款，22%为联邦住房管理局（FHA）或退伍军人事务部（VA）贷款 [38] - 借款人平均首付超过16%，平均信用评分从上个季度的746升至747 [39] - 抵押贷款业务在第二季度占公司业务的比例超过84%，去年为83% [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 15个房屋建造部门表现强劲，多数市场贡献显著，奥兰多、坦帕、明尼阿波利斯、达拉斯、哥伦布和辛辛那提表现突出 [20] - 南部地区九个市场的自有和可控地块数量同比增长35%，北部地区六个市场增长15%；34%的自有和可控地块在北部，约66%在南部 [22] - 公司拥有约18300块土地，约为两年的供应量；此外，还控制着近26000块土地的期权合同，总计超过44000块土地，接近五年的供应量；其中59%的土地通过期权合同控制 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续在许多社区管理或限制销售，以控制交付时间并最大化利润率 [15] - 预计今年下半年新开社区数量将超过上半年，2022年上下半年均将新开创纪录数量的社区，以支持增长目标 [14] - 董事会批准了一项新的1亿美元股票回购授权，取代现有5000万美元授权（剩余约1700万美元可用），反映公司业务持续强劲及对创造长期股东价值的承诺 [26] - 公司凭借低杠杆和大量现金生成能力，可将资本分配用于股票回购，同时继续投资补充土地储备以支持公司持续增长 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新屋需求持续良好，当前住房条件是多年来最佳，考虑到需求、买家 demographics 和买家情绪以及买家良好的信用质量 [15] - 2021年与2020年的销售对比需谨慎看待，2020年5月和6月行业销售开始强劲反弹，导致2021年第二季度销售对比更具挑战性 [11] - 公司业务状况良好，凭借强大的积压订单和土地储备，有望在2021年取得出色业绩，对2022年前景同样感到兴奋 [27] 其他重要信息 - 第二季度末现金余额为3.72亿美元，无未偿还的5.5亿美元无担保循环信贷额度借款，净债务与资本比率为16% [24] - 第二季度延长了信贷额度的到期日至2025年7月，并将总承诺额度提高至5.5亿美元 [44] - 6月30日，房屋建造总库存为21亿美元，较去年增加2500万美元；未售土地投资为7.82亿美元，去年为8.1亿美元 [45] - 拥有372套未售成品房，平均每套成本7.4万美元，占积压房屋平均销售价格的16% [46] - 第二季度土地购买支出1.5亿美元，土地开发支出8700万美元，总计2.37亿美元，高于去年同期的1.56亿美元 [46] - 第二季度购买约4000块土地，其中78%为[不明]；去年第二季度购买约2100块土地，其中67%为[不明] [47] - 季度末有59套完工库存房和169套总库存房；第一季度末有98套完工库存房和708套总库存房 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Smart Series房屋价格是否有消费者会开始抵制的上限，以及消费者签约和交房时因通胀导致的差价是否会压缩利润空间 - 公司认为价格肯定有上限，但目前远未达到，且持续看到利润率稳定或改善；通过尽量不提前销售、确保定价时了解所有成本以及在成本方面建立应急储备等方式，能够应对通胀环境，目前未出现将买家挤出市场的情况，Smart Series社区平均利润率高于公司整体的25% [53][55][56] 问题2：目前来自外州的买家比例与六或十二个月前相比如何，外州买家是否推动了房价上涨 - 公司表示未跟踪该数据，且市场差异较大；认为外州买家不是推动房价的主要因素，新屋销售增长的最大因素是千禧一代从租房转向购房 [60][63] 问题3：上半年开工的5000套房屋如何按季度划分，下半年开工计划如何 - 上半年第一季度开工略超2000套，第二季度接近3000套，开工在第二季度加速；公司对生产增长感到满意，认为目前状况良好，有信心继续取得强劲业绩 [67] 问题4：建造时间延长了多少，是否有全年交房指导 - 建造周期延长了几周，过去8月开工的房屋通常当年可交房，今年需在6月底前开工；公司未提供交房指导，但对目前的增长情况感到满意 [71][72][70] 问题5：2022年上下半年新开社区数量与2021年或历史平均水平的比较 - 公司预计今年下半年新开社区数量将超过上半年，2022年上下半年均将新开创纪录数量的社区；2021年上半年新开37个社区，去年上半年新开39个，下半年新开30个，全年共69个 [76][80][82] 问题6：从生地开始开发到社区开放的平均时间，以及市政障碍是否影响土地开发和房屋建造 - 从生地开发到开放的时间差异较大，简单项目可能8 - 9个月，复杂项目可能12 - 15个月；市政障碍包括居家办公协议和人员减少，是行业普遍问题，影响了新社区开放 [84][83] 问题7：销售节奏放缓对社区关闭数量是否有可量化的影响 - 公司认为事后难以判断，去年第三季度末才开始放缓销售，若更早开始可能会有更多房屋可售和更少社区关闭，但公司利润提高了100%，目前财务状况良好；当社区剩余少量地块时，尽快关闭社区可提高运营效率 [94][95][98] 问题8：目前关闭的社区是否是2020年下半年强劲销售的尾声，放缓销售是否会减缓关闭速度 - 公司认为该假设合理，2020年4 - 5月销售开始增加，大约需要九个月时间完成交付，所以目前关闭的社区可能与此有关 [103] 问题9：木材价格下降对毛利率的影响何时会在损益表中体现 - 由于不同市场处理木材的方式不同，如30天锁定或三个月锁定等，高价木材需要更长时间消化，预计最高成本的木材要到明年第二季度才能完全体现在损益表中 [104] 问题10：Smart Series销售中，在达到一定施工水平（如干燥、可检查）后才接受合同的比例是多少 - 公司表示很少有市场会等到房屋达到一定施工水平才销售，更多是按每月销售数量进行控制 [105][106]