财务数据和关键指标变化 - 新合同数量达3109份，创历史季度新高，较去年同期增长49%，1月、2月、3月分别增长68%、21%和64% [9][23] - 交付房屋数量增长35%，达2019套，创第一季度纪录 [9][25] - 收入增长43%，达8.29亿美元，创第一季度纪录 [11][26] - 毛利率提高420个基点，至24.4% [11][26] - 销售、一般及行政费用（SG&A）占收入的比例从去年的12.2%降至11%，改善120个基点 [27] - 利息费用减少350万美元，本季度为1020万美元，去年同期为1190万美元 [27] - 税前收入达1.1亿美元，创历史季度新高，较去年同期增长167%，税前收入百分比从7.2%提升至13.3% [11] - 股权回报率从去年的15%提升至25% [27] - 本季度EBITDA达1.25亿美元，去年同期为5900万美元 [28] - 本季度经营活动产生正现金流7500万美元，去年同期使用现金2400万美元 [28] - 摊薄后每股收益从去年的1.09美元增至2.85美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建造业务 - 智能系列房屋销售占公司总销售额的近35%，去年同期为30%，2019年为16% [9] - 公司拥有约16800块土地，通过期权合同控制额外2500块土地，总计约42000块单户住宅用地，较去年增长24% [17][38] - 本季度土地购买支出9200万美元，土地开发支出7100万美元，总计1.63亿美元，高于去年同期的1.38亿美元 [37] 金融服务业务（抵押贷款和产权业务） - 收入增长120%，达2960万美元 [31] - 税前收入达1970万美元，较2020年第一季度增长250% [32] - 贷款发放数量增至1575笔，创第一季度纪录，较去年增长39% [33] - 贷款销售 volume 增长50% [33] - 抵押贷款业务捕获率超84%，与去年的85%基本持平 [33] 各个市场数据和关键指标变化 南方地区 - 新合同数量增长46% [15] - 交付房屋数量增长34%，达1218套，占总数的60% [15] - 拥有和控制的土地数量较去年增长35% [16] - 季度末社区数量为100个，去年同期为125个 [18] 北方地区 - 新合同数量增长53% [15] - 交付房屋数量增长36%，达801套 [15] - 拥有和控制的土地数量较去年增长8% [16] - 季度末社区数量为87个，较去年同期减少11% [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续推广智能系列房屋，其社区规模更大、地块更多，销售速度更快、毛利率更高、周期更短、回报更好 [9][10] - 公司将继续扩大市场份额，提高盈利能力，通过合理管理销售速度和定价，确保投资回报 [19] - 公司认为行业需求强劲，主要受低抵押贷款利率、历史低库存水平、千禧一代购房需求增加以及购房者偏好从租房转向单户住宅等因素驱动 [7] - 公司拥有强大的土地储备，能够应对当前的市场需求，并通过期权合同保持灵活性 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度表现出色，可能是公司历史上最好的季度，所有市场的住房条件都非常强劲 [6] - 公司对业务感到兴奋，财务状况从未如此良好，具有重要的经营动力，有望在2021年取得出色业绩 [21] - 公司预计未来将继续增长，通过扩大规模和市场份额，提高盈利能力 [54][71] - 尽管生产周期因供应问题延长，但公司对交付房屋的能力有信心，预计第二季度交付情况良好 [45][79] 其他重要信息 - 公司第一季度取消率为7% [23] - 约56%的第一季度销售是首次购房者，高于去年第四季度的53% [23] - 43%的第一季度销售是库存房屋，与2020年第四季度相同 [24] - 第一季度末社区数量为187个，去年第一季度末为223个 [24] - 本季度新开21个社区，关闭36个社区，去年第一季度新开17个社区 [25] - 公司交付了积压订单的46%，去年同期为56% [25] - 公司预计今年的有效税率约为24% [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2月至3月订单增长大幅增加的原因，以及销售控制措施对订单和成交增长的影响 - 公司表示各月订单数量较为一致，约为1000份，2月因德州天气问题可能有25 - 50笔成交延迟 [44] - 需求异常强劲，公司尽力管理销售和施工，以确保及时交付房屋、保护成本和利润、满足客户需求 [46] 问题2：今年单位销售速度是否会持续，是否会因库存减少而放缓 - 销售速度的增加部分归因于智能系列房屋，其周期比非智能系列短几周，目前智能系列业务占比从两年前的约15%提升至35% [48] - 过去三个季度交付量均超2000套，公司将继续努力交付更多优质房屋，并有强大的积压订单支持 [49] 问题3：毛利率提高的原因及可持续性 - 需求是推动毛利率的主要因素，而非产品组合或早期购买的土地 [50] - 除非经济放缓、利率显著上升或商品价格异常波动，否则短期内毛利率有望维持当前水平，但公司不提供毛利率指导 [51] 问题4：到2021年底社区数量能否实现同比增长，以及2022年的社区数量展望 - 公司预计将继续增长、产生强劲回报并扩大市场份额，这将通过持续推广智能系列和开设新社区实现 [54] - 今年实现社区数量增长具有挑战性，因为销售速度快于预期，但智能系列业务占比增加，且各市场表现良好，有助于提高收入和回报 [55] 问题5：公司规模扩大后，毛利率是否能结构性高于历史的20% - 21%范围 - 公司认为规模扩大有助于提高毛利率，更多的业务量有望带来更好的定价和成本控制 [66] - 公司在全国采购方面有优势，业务规模扩大40%应能获得更好的商品定价 [68] - 规模扩大还能带来毛利率以下的杠杆效益，目前公司对规模带来的机会感到兴奋，未来有望继续提高回报 [70][71] 问题6：生产周期延长的量化情况，当前房屋开工率，以及开工率能否维持或提高，是否需要调整销售速度 - 生产周期延长约10天，且可能进一步恶化 [78] - 目前每月开工约900套房屋，去年同期约为700套，公司对生产业务的提升感到满意，将确保交付优质房屋 [78] 问题7：未来利息费用在销货成本和线下项目中的分配情况，以及是否会出现杠杆效应 - 利息费用在各项目中的分配受土地开发情况影响，会有所波动，但占销货成本的比例大致相同 [88] - 公司认为随着规模扩大，利息费用可能会有一定的杠杆效应，但土地开发情况会对其产生影响 [89][93] 问题8：公司在资本分配方面是否考虑股票回购或分红 - 公司今年预计在土地购买和开发上的支出将显著高于去年，目前需要购买更多土地以支持增长 [96] - 公司将继续与董事会内部讨论股票回购、分红等事宜，但目前对现金状况和低杠杆水平感到满意 [96] 问题9：智能系列房屋在订单、成交和土地持有中的占比与去年相比的变化 - 智能系列房屋销售占总销售额的35%，去年为30%，两年前为19% [98] - 约三分之一的社区是智能系列社区，由于其地块数量较多，智能系列土地占比可能超过三分之一 [99]