财务数据和关键指标变化 - 2020年净收入接近翻倍，同比增长88%，净资产收益率达22% [7] - 全年营收达30亿美元，同比增长22%；全年交付7709套房屋，同比增长22% [8] - 第四季度毛利率达23%，全年毛利率22.2%，较2019年提升260个基点；全年税前收入占比提升360个基点至10.2% [8] - 2020年新合同量增长39%至9427套，第四季度售出2128套房屋，同比增长27% [9] - 年末积压订单房屋数量增长64%至4389套，金额增长74%至18亿美元 [13] - 2020年第四季度新合同量10月增长14%、11月增长36%、12月增长35%，季度整体增长27%；第四季度销售速度为3.5，上年同期为2.5；第四季度取消率为10% [22] - 第四季度买家首次购房者占比53%，上年同期为49%；库存房销售占比43%，上年同期为44% [23] - 第四季度交付2242套房屋，交付积压订单的50%，上年同期为66% [24] - 第四季度营收增长22%至9.06亿美元，平均成交价格38.9万美元，同比增长3% [25] - 积压订单平均销售价格41.9万美元，同比增长6%；智能系列积压订单平均销售价格32.2万美元 [26] - 第四季度记录840万美元减值费用，上年同期为500万美元；第四季度运营毛利率（不含减值）为24.1%，同比提升420个基点，较2020年第三季度提升120个基点 [26] - 2020年全年运营毛利率为22.5%，上年为19.8%；第四季度建筑成本增长约3%，主要受木材影响 [27] - 第四季度和全年SG&A费用占营收的11.7%，较2019年改善40个基点，连续三年SG&A效率提升 [27] - 第四季度利息费用减少350万美元，全年减少1170万美元；第四季度利息支出1000万美元，上年同期为1250万美元；全年利息支出4000万美元，上年为4900万美元 [28] - 全年税前收入占比为10.2%，上年为6.6%；净资产收益率为22%，上年为14% [29] - 第四季度EBITDA为1.27亿美元，上年同期为7500万美元；2020年全年EBITDA为3.83亿美元，同比增长60% [29] - 2020年经营活动产生正现金流1.68亿美元，上年为6600万美元；资产负债表中有2100万美元资本化利息，约占总资产的1% [30] - 第四季度实际税率为21%，上年同期为19%；全年实际税率为22.6%，2019年为23.2%；预计2021年实际税率约为24% [31] - 第四季度摊薄后每股收益增长88%至2.71美元，全年增长83%至8.23美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建造业务 - 2020年土地购买支出4.15亿美元，土地开发支出3.18亿美元，总计7.33亿美元，高于2019年的6亿美元 [38] - 2020年购买约1.15万宗土地，其中77%为生地，平均每个社区约150宗；2019年购买约7500宗土地，其中63%为生地，平均每个社区约100宗 [39] - 截至2020年12月31日，控制近4万宗土地，同比增长19%，其中43%为自有 [39] - 年末有225套完工库存房，约每个社区1套，总库存1131套；2019年末有668套完工库存房，总库存1459套 [40] 抵押贷款和产权业务 - 2020年第四季度税前收入达1480万美元，较2019年增加840万美元，增长131%；营收达2560万美元，同比增长62% [33] - 全年税前收入为5050万美元，营收为8700万美元，均创历史记录 [34] - 2020年第四季度首套房贷款价值比为83%，高于2019年第四季度的82% [34] - 第四季度74%的贷款为常规贷款，26%为FHA或VA贷款，2019年同期分别为76%和24% [34] - 2020年第四季度平均抵押贷款金额增至31.9万美元，2019年为30.3万美元 [35] - 贷款发放数量增长25%至1746笔，创季度历史记录；贷款销售金额增长15% [35] - 第四季度借款人平均首付超过15%，发放抵押贷款的借款人平均信用评分为745，较上季度略有下降 [35] - 第四季度抵押贷款业务占比超85%，高于一年前的84% [36] - 截至12月31日，两个抵押贷款仓库融资安排下未偿还金额总计2.26亿美元，融资安排分别于今年5月和10月到期 [36] 各个市场数据和关键指标变化 北部地区（哥伦布、辛辛那提、印第安纳波利斯、芝加哥、明尼阿波利斯和底特律） - 第四季度新合同量增长21% [15] - 第四季度交付量同比增长19% [15] - 自有和控制地块数量同比增长12% [16] - 季度末有90个社区，上年同期为96个 [17] 南部地区（夏洛特、罗利、奥兰多、坦帕、萨拉索塔、休斯顿、达拉斯、奥斯汀和圣安东尼奥） - 第四季度新合同量增长31% [15] - 第四季度交付量同比增长16% [15] - 自有和控制地块数量同比增长23% [16] - 季度末有112个社区，上年同期为129个 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划今年开设更多社区，虽社区数量在年初面临压力，但整体要继续实现增长，包括房屋交付量和销售量的增长 [50] - 持续关注土地市场，聚焦优质地段，通过期权控制大部分土地，保持土地储备优势以应对市场变化 [54] - 加强运营管理，通过合理控制销售节奏、提高执行水平来保障价格和利润率 [46] - 加大线上销售管理和营销投入，适应市场变化，提升业务规模 [66] - 行业竞争激烈，公司凭借土地储备、产品质量和运营效率等优势参与竞争 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年是极具挑战的一年，但公司业务表现出色，行业整体也保持良好态势 [19] - 进入2021年，住房市场需求和客流量持续强劲，公司积压订单充足、销售速度良好、土地储备优质，对2021年业务发展持乐观态度 [21] - 低利率、低库存、千禧一代购房需求增加以及购房偏好转变等因素将继续推动住房需求 [10] 其他重要信息 - 公司智能系列房屋是价格最亲民的产品，截至2020年底在所有15个住房市场的62个社区提供，占社区总数的31%，占公司总销售额超35%；预计未来一年销售占比将接近40%以上 [12] - 公司财务状况良好，截至12月31日，股权为13亿美元，每股账面价值为44美元；年末现金余额为2.61亿美元，5亿美元无担保循环信贷额度下无借款；债务资本比率降至34%，净债务资本比率为23% [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度毛利率强劲增长的驱动因素及是否能反映积压订单的利润率情况 - 智能系列房屋销售和交付占比增加，其社区毛利率略高；公司在得克萨斯州的业务规模和运营质量提升，对财务指标产生积极影响；销售管理方面，社区销售机会减少时适当提价 [44][46] 问题2: 基于现有地块数量，社区数量能否止跌回升或在2021年实现增长 - 公司不担心社区数量下降，因部分社区销售速度快，且智能系列社区规模和销售速度优势明显，少量社区也能实现更多房屋销售；计划今年开设更多社区，但受新冠疫情导致的人员配置问题影响，新社区开业有延迟，社区数量年初仍面临压力，不过整体会继续增长 [48][50] 问题3: 年初暂停土地购买后投入7亿多美元购地，是否因与竞争对手争夺土地而高价买入，影响投资回报率 - 年初暂停土地交易主要是为应对疫情不确定性争取时间，大部分交易未取消，未出现高价回购或被竞争对手抢走的情况，认为不会影响未来回报；土地市场竞争激烈，公司专注优质地段，土地储备状况良好 [53][54] 问题4: 若不考虑得克萨斯州业务，公司整体业绩是否依然出色 - 2020年各部门业务量均实现两位数增长，推动公司整体销售增长40%，除得克萨斯州外，奥兰多、坦帕、明尼阿波利斯、哥伦布、印第安纳波利斯、夏洛特等市场表现突出 [56] 问题5: 智能系列房屋是通过购买更大地块还是在相同地块上增加房屋数量来实现 - 两者皆有，智能系列社区多为生地交易，平均社区规模更大 [57] 问题6: 本季度销售数量较上季度减少，是通过限制每月地块释放数量还是提价来管理销售 - 两者结合，需求旺盛时为保护定价和保证房屋交付质量，会控制特定社区的销售数量或房屋地块供应，部分通过提价实现；同时在新社区开业时也会谨慎管理地块释放数量和价格 [60][61] 问题7: 为扩大生产能力，除开设更多社区外还可采取哪些措施 - 与过去七年的做法相同，包括增加社区数量、提高每个社区的销售速度、招聘更多现场人员管理施工；根据业务规模调整人员配置，如土地收购和开发人员；智能系列产品销售和开工流程相对简单，有助于提高效率 [63][64] 问题8: 今年是否有机会通过运营杠杆降低SG&A比率 - 过去三到四年平均每年SG&A比率改善30 - 60个基点，若营收能增长10% - 20%，有望继续降低该比率，实现规模效应 [67] 问题9: 第三和第四季度G&A费用增加的原因，是否能在2021年实现杠杆效应，是否有一次性项目 - 费用增加主要是因为业绩提升带来更多激励费用和奖金，以及增加了慈善捐款；整体仍实现了SG&A杠杆效应，希望未来继续保持；部分费用是为支持社区增长的常规运营成本 [70][72] 问题10: 2021年房屋吸收速度会维持当前水平还是更高或更低 - 若市场条件不变，销售速度有望维持或提高，因为有很多计划中的新智能社区开业；当前需求和客流量强劲，只要利率接近3%且千禧一代购房率上升，市场有望保持良好态势 [74][75] 问题11: 以销售速度而非社区数量来评估公司今年表现是否合理 - 各项指标都很重要，包括利润率、社区数量和销售速度等；公司计划今年开设更多社区，但难以准确预测销售情况；更重要的是交付和销售数量，预计今年交付房屋数量将增加，虽社区数量年初有压力，但下半年会开设更多社区，将努力提升销售速度和业绩 [76][78] 问题12: 市政审批和检查方面的阻碍与三到六个月前相比情况如何 - 不确定情况是否恶化或改善，可能与之前差不多，且不同市场情况不同，但整体可管理；当前住房市场条件良好，购房者信用状况佳，即使新社区开业时间延长也能接受 [80][81] 问题13: 董事会是否考虑过向股东支付现金股息 - 公司多年前曾支付过股息，目前董事会虽有讨论不同事项，但暂无相关计划 [88][91]