财务数据和关键指标变化 - 第二季度新合同数量达2261份，同比增长31%，4月同比下降26%，5月同比增长39%，6月同比增长79% [12][30] - 销售速度为3.4，取消率为14% [30] - 交付1835套房屋，创二季度纪录，同比增长19%，交付了积压订单的56%，去年同期为58% [18][33] - 收入达7.14亿美元，同比增长15% [18][33] - 平均成交价格为37.9万美元，同比下降3%；积压订单销售价格为39.6万美元，略高于去年的39.5万美元 [33] - 二季度毛利率为21.9%，同比提高270个基点，较一季度提高170个基点 [19][34] - 销售、一般及行政费用（SG&A）为收入的11.5%，同比改善30个基点 [35] - 利息费用同比减少270万美元，本季度为1030万美元 [36] - 本季度息税折旧摊销前利润（EBITDA）为8600万美元，去年二季度为5800万美元 [37] - 有效税率为24%，去年二季度为27% [37] - 摊薄后每股收益从去年的1.08美元增至1.89美元 [19][38] - 一季度回购200万股，二季度未进行回购 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建造业务 - 二季度末社区总数为220个，与去年二季度持平，北部地区94个，南部地区126个 [32] - 本季度新开22个社区，关闭25个，上半年新开39个社区 [32] - 二季度末完工库存房屋405套，约每个社区2套，总库存房屋1181套，北部地区515套，南部地区666套；2019年6月30日，完工库存房屋464套，总库存房屋1413套 [51] 金融服务业务（M/I Financial） - 二季度收入达1900万美元，同比增长33%，税前收入为1080万美元，同比增长62% [20][40] - 贷款价值比从去年的82%略升至83%，77%为常规贷款，23%为联邦住房管理局（FHA）或退伍军人事务部（VA）贷款，与2019年二季度相同 [41] - 平均抵押贷款金额从去年的30.8万美元增至31.1万美元 [41] - 发放贷款数量达1375笔，创二季度纪录，同比增长33%，贷款销售金额增长31% [41] - 平均借款人信用评分为745，高于上季度的741 [42] - 二季度业务捕获率为83%，高于去年的79% [42] 各个市场数据和关键指标变化 南部地区（9个市场） - 新合同数量季度增长30% [22] - 交付量同比增长约19%，占总交付量的60% [23] - 得克萨斯州四个市场及夏洛特在二季度和前六个月的成交、销售和盈利能力均有显著增长 [23] - 奥兰多和坦帕的单位销量和利润持续增长，是表现最强劲的市场之一，3 - 4月放缓后已良好恢复 [24] - 二季度末社区数量为126个，去年同期为132个 [25] 北部地区（6个市场） - 新合同数量季度增长31% [22] - 交付量同比增长约19% [23] - 哥伦布和明尼阿波利斯表现出色，明尼阿波利斯和辛辛那提的业绩和销量显著增加 [24] - 二季度末社区数量为94个，较去年6月增长7% [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有强大土地储备，约拥有1.5万宗地块，另有约2万宗通过期权合同控制，共计约3.5万宗，约为五年供应量，超半数地块不在账上，40%位于北部地区，60%位于南部地区，以支持当前业绩和未来增长目标 [26][27] - 继续推广智能系列房屋，该系列在约30%的社区提供，销售额占总销售额超35%，去年同期为24%，平均表现出更好的销售速度、毛利率、周期时间和底线回报 [16][17] - 鉴于新冠疫情影响，经济形势仍不确定，公司将谨慎管理和监控业务状况 [28] - 公司认为自身处于良好状态，有望实现出色年度业绩 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观上，低抵押贷款利率、低库存水平、春季销售补偿需求以及买家偏好从密集区域转移等因素推动销售；微观上，智能系列社区表现出色，线上销售线索转化能力增强也促进了销售 [14][15] - 7月销售势头持续，市场条件良好，但未来仍存在不确定性，公司将谨慎应对 [57][64] - 公司土地储备充足，价格点合适，若市场条件允许，有信心实现可接受的增长水平，但企业年增长率超10% - 20%可能出现问题 [58][59] - 建筑方面存在一些物流挑战，如电器等组件供应可能导致工期延迟，但目前可控 [60] - 市场上二手房库存低，新房销售占比增加，且人们对房屋的安全性、舒适性和隐私性需求提升，为公司带来顺风因素 [61][62] - 美国40岁以下人群的住房拥有率未达历史标准，未来数据有望改善 [63] 其他重要信息 - 二季度约50%的销售面向首次购房者，与一季度大致相同；45%的销售为库存房屋，一季度约为50% [31] - 公司维持两个独立的抵押贷款仓库信贷安排，6月30日，MIF仓储协议下有9200万美元未偿还，另一项6500万美元回购安排下有4300万美元未偿还 [43][44] - 6月30日，公司股权为11亿美元，现金余额9400万美元，5亿美元无担保循环信贷安排下无未偿还借款，并将信贷安排到期日延长至2023年7月 [46] - 6月30日，房屋建造总库存为18亿美元，较去年增加6700万美元；未售土地投资为8.1亿美元，去年同期为7.97亿美元；其中，未开发土地和正在开发土地为3.78亿美元，已完工未售地块为4.32亿美元 [47] - 拥有5159套未售完工地块，平均成本为每块8.4万美元，占积压订单平均销售价格的21%，目标是维持约一年的完工地块供应，拥有两到三年的地块供应 [48] - 本季度土地购买支出8400万美元，土地开发支出7200万美元，总计1.56亿美元；年初至今，土地购买支出1.6亿美元，土地开发支出1.34亿美元，总计2.94亿美元 [50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待未来几个月业务发展，是否会通过提价控制增长速度，基于土地供应和劳动力情况能否继续增长 - 公司难以预测未来，但7月销售势头持续，市场条件良好；土地储备充足，价格点合适，若市场允许有信心实现可接受增长；企业年增长率超10% - 20%可能出现问题；建筑方面有物流挑战但可控；市场上二手房库存低，新房销售占比增加，人们对房屋需求提升带来顺风因素；公司会理性乐观应对，准备好应对各种情况 [56][57][64] 问题2: 本季度高毛利率的正负因素及未来趋势 - 内部运营改善，如得克萨斯州业务表现提升、萨拉索塔市场取得进展、明尼阿波利斯贡献大；智能系列业务占比从两年前的15%增至目前的35%且持续增长，其销售和成交的毛利率和净利率表现更好；部分市场的样板房毛利率与新建房接近，也提升了整体毛利率 [69][70][72] 问题3: 样板房毛利率与传统建房毛利率对比，买家是否更倾向购买样板房 - 样板房毛利率历史上比新建房低100 - 200个基点，目前差距缩小，部分市场两者基本相同；过去90天对样板房需求略有增加，公司样板房销售占比通常在40% - 50%；有样板房可满足部分买家快速入住需求，也有助于施工进度和成本控制，公司认为这是优势，但会根据市场情况调整库存 [80][82][85] 问题4: 强劲订单是否会导致社区推出时间和土地开发计划出现不规则情况 - 公司会应对该问题，虽部分环节依赖第三方检查等不可完全控制，但拥有和控制近3.5万宗地块，即使销售率增加10% - 20%也有至少四年供应；约50%的社区由公司控制开发，整体情况良好 [87][88][90] 问题5: 金融服务业务捕获率的差异程度及能否维持 - 本季度捕获率为83%，去年二季度为79%，年初至今接近85%；公司认为目前捕获率偏高，但有信心未来维持在中低80%水平；智能系列房屋的买家自带贷款渠道可能性低，有助于维持较高捕获率 [92][93][94] 问题6: 公司财务状况良好且抵押贷款利率低，为何对购买土地和增加库存仍谨慎 - 公司虽拥有和控制大量地块有增长能力，但经济条件难以理解和预测，住房市场能否持续向好存在疑问，谨慎态度不会阻碍实现可接受的增长目标；购买土地存在风险，如市场变化、就业情况改变等，且有持有成本，公司认为拥有一年完工地块、再拥有一到两年地块并控制一到两年是可行的经营方式 [102][103][106] 问题7: 投资用于建造智能房屋的土地是否更难找到 - 目前公司有良好的土地储备管道，但市场上增加经济适用房供应的竞争激烈 [108] 问题8: 金融服务业务是否有通过收购扩大业务的计划 - 公司目前没有这方面的想法，认为专注于现有的抵押贷款和产权业务能获得良好回报 [113] 问题9: 基于现有土地储备，社区数量何时会开始回升 - 公司曾暂停社区数量和土地支出的指导，未来可能恢复；社区数量重要但可能有误导性，智能系列社区的地块数量通常多于其他社区；今年可能比原计划少开社区，若销售持续强劲，社区数量增长将面临挑战，但公司从土地角度看有良好的增长定位 [118][119][123] 问题10: 本季度有多少社区能够提价 - 公司没有具体百分比数据，但通过合理运营能获得一定提价空间，从毛利率可看出提价效果，会继续关注该方面 [128][129] 问题11: 公司是否有销售激励措施，是否会对下半年毛利率产生不利影响 - 公司未提供毛利率预测，由于销售强劲，疫情后尽量提价而非提供激励措施；下半年可能存在供应挑战和周期时间延长问题，但公司会专注于毛利率管理 [130][131] 问题12: 目前的建房周期时间与去年相比如何 - 公司整体平均建房周期从140多天增加到150多天，智能系列从120 - 130天增加了几天 [132]