财务数据和关键指标变化 - 2018年营收达23亿美元，较2017年增长17%；交付5778套房屋，同比增长14%；售出5845套房屋，同比增长10%；税前收入增长17%，净利润增长49% [6] - 2018年末积压订单价值8.97亿美元，较2017年末增长13%；积压订单房屋数量为2194套，较2017年末增长9% [7] - 2018年第四季度交付1825套房屋，同比增长15%；营收增长16%，达到7.22亿美元 [8] - 2018年第四季度新合同10月增长6%，11月下降5%，12月下降14%，整体较去年第四季度下降4% [25] - 2018年第四季度土地毛利润为150万美元，全年为200万美元；2017年第四季度为200万美元，全年为280万美元 [29] - 2018年第四季度运营毛利率为18.9%，较去年下降90个基点；全年可比毛利率为19.9%，2017年为20.9% [30] - 2018年第四季度SG&A费用占营收的11.1%，较去年的12.3%改善120个基点；全年SG&A费用率为12.3%，较2017年的13.0%改善70个基点 [31] - 2018年第四季度利息费用增加30万美元，全年增加160万美元；第四季度利息支出为1310万美元，去年同期为1130万美元 [32] - 2018年第四季度有效税率为27%，去年同期为34%；预计2019年有效税率约为26% [32][33] - 2018年第四季度摊薄后每股收益增长47%，达到1.32美元（扣除收购相关成本和减值费用后） [33] - 2018年产生2.1亿美元的EBITDA，较去年增长14% [46] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建造业务 - 2018年开设67个新社区，关闭56个；年末活跃社区数量为209个，较2017年末增长11% [14][26] - 2018年第四季度交付1825套房屋，占积压订单的64%，去年同期为67% [28] - 2018年第四季度平均成交价格为38.3万美元，较去年同期增长3%；积压订单平均销售价格为40.9万美元，较去年增长4% [28] 金融服务业务 - 2018年M/I金融服务业务表现出色，贷款发放和营收均创纪录 [13] - 2018年第四季度抵押贷款和产权业务税前收入达到540万美元，较去年增加80万美元 [35] - 2018年第四季度贷款发放量从1165笔增加到1242笔，增长7%；贷款销售量增长21% [37] - 2018年第四季度首套房贷款贷款价值比为81%，低于2017年第四季度的82% [36] - 2018年第四季度79%的贷款为常规贷款，21%为FHA或VA贷款；2017年同期分别为77%和23% [36] - 2018年第四季度平均抵押贷款金额从29.7万美元增加到30万美元 [37] - 2018年第四季度M/I金融服务业务的抵押贷款业务占比约为80%，低于2017年第四季度的82% [37] 各个市场数据和关键指标变化 南部地区 - 2018年第四季度交付760套房屋，全年交付2579套，较2017年增长22%，占公司总数的45% [15] - 2018年第四季度新合同增长1%，全年增长15% [15] - 2018年末销售积压订单的美元价值增长15%，受控地块位置较去年减少8% [16] - 年末该地区有90个社区，较去年增加3% [16] 中西部地区 - 2018年第四季度交付769套房屋，全年交付2317套，较去年增长21%，占公司总数的40% [18] - 2018年第四季度新合同下降4%，全年增长17% [18] - 2018年销售积压订单的美元价值从年初增长19%，受控地块位置较去年增加13% [18] - 年末该地区有90个活跃社区，较去年12月增长30% [19] 中大西洋地区 - 2018年第四季度交付296套房屋，较去年下降3%；全年交付882套，占公司总数的15% [22] - 2018年第四季度新合同下降14%，销售积压订单较年初下降10% [22] - 年末该地区共有29个社区，较年初下降9%；总受控地块较去年减少5% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续扩大Smart Series产品线，预计到2019年底，将在16个市场中的14个销售该系列房屋，占公司总销售额的比例超过15% [12] - 公司注重提高运营效率，改善运营杠杆，管理费用以应对市场挑战 [50] - 公司在土地管理方面，根据市场情况出售土地以获取利润，并计划2019年在土地购买和开发上投入5.75 - 6亿美元 [29][44] - 行业竞争方面，各细分市场竞争情况不同，公司根据细分市场情况进行定价和激励措施调整，以平衡价格和销售速度 [74][76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前住房市场条件比去年更具挑战性，需求疲软，可负担性是问题，公司可能继续面临利润率压力 [23] - 进入2019年，公司拥有坚实的积压订单、优质社区和多个计划新开的社区，认为自身处于有利地位 [23] - 尽管经济不确定性和市场波动仍存在，但随着春季销售季节开始，市场似乎有更多乐观情绪，近期客流量有上升趋势 [10] 其他重要信息 - 2018年末公司总房屋建造库存为17亿美元，较2017年末增加2.6亿美元 [40] - 2018年末未售出土地投资为7.82亿美元，其中中西部地区为3.21亿美元，南部地区为3.23亿美元，中大西洋地区为1.38亿美元 [41][42] - 2018年末公司拥有6011套未售出成品地块，平均成本为每套8.1万美元，占积压订单平均销售价格的20% [41] - 2018年第四季度，公司花费7400万美元购买土地，7000万美元用于土地开发，全年共花费5.52亿美元 [44] - 2018年末公司有591套已完工库存房屋，1443套总库存房屋；2017年末分别为477套和1134套 [45] - 2018年下半年，公司回购了110万股流通股；第四季度回购了63万股普通股，花费1460万美元 [33][46] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度管理费用未像以往那样在第四季度较第三季度增加的原因 - 公司过去几年一直关注提高运营杠杆，通过增加业务量和管理费用实现了这一改善，此外在德州市场扩大规模也有帮助 [50][51] 问题2: 第四季度利润率下降的原因及当前激励措施情况 - 第四季度销售的样板房数量增加，且市场情况不稳定，需根据细分市场进行价格调整 [54] - 目前利润率压力没有加剧，市场情况不确定，但客流量有所上升，Smart Series产品线的扩大将有助于销售速度和利润率 [55][58] 问题3: 1月份寒冷天气对销售的影响 - 寒冷天气可能有一定影响，但天气转暖后销售情况也不一定会大幅改善 [59] 问题4: 6.75债券近期赎回价格下降，是否有近期再融资计划 - 公司目前没有立即进行再融资的计划，将继续关注市场情况，且短期内没有到期债务，对到期结构感到满意 [62][63] 问题5: Smart Series产品线占比是指营收还是交付量 - 到2019年底，Smart Series房屋预计将在14个市场销售，占公司总销售单元的比例超过15% [65] 问题6: 为Smart Series社区购买土地的竞争情况 - 优质土地竞争激烈，部分市场的监管流程对高密度、经济适用房有负面看法，影响了土地获取 [68] 问题7: 若木材价格保持当前水平，何时能看到毛利率提升，以及基础定价情况 - 木材价格下降的好处预计在今年第二和第三季度体现；每个细分市场情况不同，部分新社区有提高利润率的机会，但多数社区仍面临定价压力 [72][73] 问题8: 竞争对手在成品样板房价格折扣和在建房屋激励措施方面的情况 - 自去年第四季度以来，竞争对手都增加了一些激励措施，但公司和竞争对手都根据细分市场情况进行管理，目前激励和利润率削减情况已趋于平稳 [74][75] 问题9: 近期土地购买中用于Smart Series产品线的比例 - 公司预计未来一两年Smart Series产品线占业务的比例约为20%，土地购买大致符合这一比例，但不同地区可能有所差异 [79] 问题10: 公司对样板房建造的看法 - 公司根据细分市场情况决定样板房建造数量，哲学未发生重大变化，会继续关注这一问题 [83][84] 问题11: 取消率较去年上升约5个百分点，是否有地域集中情况 - 取消率上升在德州较为明显，但公司对整体取消率感到满意 [86]