财务数据和关键指标变化 - 公司2022年第二季度报告的正常化每股摊薄FFO为0.46美元，较第一季度变动0.01美元，主要与第一季度末完成的麦格理合资企业有关，2022年全年FFO指引为每股1.78 - 1.82美元，保持不变 [37] - 截至2022年3月31日的过去12个月，公司总投资组合EBITDARM覆盖率为2.4倍，而截至2021年12月31日约为2.7倍，去年第一季度也是2.4倍；使用5%净收入替代管理费用计算，同期EBITDAR总投资组合覆盖率为1.7倍 [18][19] - 预计2023年现金租金将比2022年增加约5700万美元，投资组合平均增长约4.4%，相当于约8.75亿美元额外租赁房地产，且无资本成本 [74] 各条业务线数据和关键指标变化 租户运营情况 - Steward运营持续改善，2020年未调整EBITDA约2.09亿美元，2021年未调整EBITDAR超4.5亿美元，最近两个月内部未调整EBITDAR年化运行率超8亿美元，犹他和迈阿密市场贡献约3.5亿美元；9月底将偿还完MAP要求款项，终止与Tenet管理协议后每月将增加约5000万美元现金；业务量较2月增长11%，较去年同期增长超20%，当前劳动力成本较1月降低9% [21][22][23] - Circle运营和覆盖率稳定，自付入院人数呈上升趋势，整体业务量接近疫情前水平，未出现重大人员配置或通胀影响问题 [23] - Prospect未达预期，管理层看好加州市场，认为宾夕法尼亚市场已好转，正积极与潜在收购方就康涅狄格和宾夕法尼亚市场进行谈判 [24][25] - Swiss Medical Network表现良好，收入增长超去年，预计随着新收购项目推进将延续该趋势 [25] - Median运营和覆盖率稳定，截至5月平均入住率同比上升，预计2022年剩余时间将继续增加，人员成本控制在预算以下，同比仅增长6% [25][26] - Priory在2022年第一季度覆盖率增加，自去年交易以来接近2倍覆盖率，入住率保持强劲，预计2022年剩余时间符合预期 [26] - Healthscope在2022年初因疫情对择期手术实施限制，正推进多个设施的资本改善项目 [27] - Prime在2022年第一季度覆盖率表现强劲，22个设施中有15个EBITDARM覆盖率超3倍，7个超4倍，业务量与2021年第一季度基本持平，现金状况良好 [28] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司主要投资医院房地产，对房地产投资进行尽职调查以吸引成功运营商，若租户无法支付租金，期望找到其他租户，认为房地产资产特性是吸引成功运营商和实现可持续回报的关键 [41] - 公司历史上投资约240亿美元于约530家医院的房地产资产，仅需更换20家设施的运营商，且更换运营商时多因房地产价值避免重大财务损失 [44][45][51] - 公司预计2022年收购规模在10 - 30亿美元之间，鉴于资本市场和全球经济环境变化，可能处于该范围低端，目前管道中无重大交易，但市场有潜在交易，卖家开始调整预期 [71][72] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年第一季度因Omicron疫情影响，医院行业运营和财务表现疲软，但3、4月出现积极趋势，5、6月加速改善 [9][10] - 公司对Steward近期和长期前景持乐观态度，认为其设施在行业疲软环境下仍能盈利，且近期运营改善将带来现金流增加，为此在第二季度初为其提供1.5亿美元债务融资 [59][68][69] - 尽管当前资本市场压缩投资利差，但公司对2023年初开始的租金收益率内置改善感到满意 [75] 其他重要信息 - 公司在西班牙与IMED达成开发协议，将在西班牙地中海沿岸开发3家新的急性护理医院，预计总预算1.21亿欧元，2023年下半年至2024年下半年完成 [32] - 第三季度初，公司以2600万美元收购哥伦比亚一家由FCV运营的医院；本季度还从第三方收购位于亚利桑那州和佛罗里达州的2家设施并租给Steward，总价8000万美元 [33][34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否提供Steward财务数据调整后的EBITDAR或EBITDARM及租金覆盖率计算方式 - 公司报告的租户EBITDAR数据均为未调整数据，不做任何调整 [78] 问题2: Steward覆盖率从2.8降至2.6，下季度是否会回升 - 目前报告数据为第一季度，所有租户当时都面临与公开报告运营商相同的问题，随着情况改善，预计后续数据会好转 [79][80] 问题3: 为何使用5%净收入作为从EBITDARM到EBITDAR的代理，而不使用实际数据 - 公司使用5%是为在分析时采用统一标准，租户提供的管理成本季度波动，且公司很少拥有租户全部房产，使用实际数据易混淆和误导，多数租户实际成本远低于5% [82][83][84] 问题4: Prospect现金流恢复缓慢且EBITDAR低于预期的原因 - 东海岸设施表现不如西海岸，第一季度受疫情影响，加州部分房产劳动力问题更严重，宾夕法尼亚市场管理层看好，目前正就康涅狄格和宾夕法尼亚设施出售进行谈判 [86][87] 问题5: Prospect业绩在Omicron浪潮后是否反弹，是否朝正确方向发展 - 管理层认为公司发展正常，虽未达预期，但随着Omicron影响过去，第三季度报告的第二季度数据可能改善 [89] 问题6: Prospect是否比其他租户受Omicron影响更大 - 东海岸因Omicron住院患者较多，但利润不如之前的COVID患者 [90] 问题7: 公司对Prospect康涅狄格资产的看法及何时参与交易审批 - 公司未过多讨论运营情况，因正与潜在买家进行谈判，预计很快会被纳入交易审批环节 [91][93] 问题8: Prospect宾夕法尼亚和康涅狄格资产是否会出售 - 康涅狄格资产出售是公司预期，宾夕法尼亚资产不确定 [94] 问题9: Prime购买期权资产情况及租赁到期时间 - 暂无更新，期权到期不影响继续谈判租赁，目前仍在租赁 [95][96] 问题10: Steward达到EBITDA运行率是否需要1.5亿美元债务融资，目前是否有资产重新定位情况，对犹他设施的最佳处理方式 - 多种资金压力集中在短时间内，促使公司为Steward提供债务融资，预计第四季度Steward将产生强劲现金流；目前除澳大利亚少量延期外无其他不符合租赁条款的延期情况；Steward可自行决定出售或合资，公司对其作为犹他租户有信心，多元化是最大优势 [98][99][103] 问题11: 能否提供过去三个月覆盖率数据及是否会先下降再改善，租赁担保方式，对医院领域合资及Ramsey交易的看法 - 无确切数据，但季度环比覆盖率较第一季度上升；租赁担保通常由母公司提供；公司不评论具体交易，认为市场对医院资产兴趣高，因通胀保护和政府支持，但卖家需调整预期，公司喜欢Ramsey作为运营商，但对原交易结构无兴趣 [109][111][115] 问题12: 公司收购管道情况及恢复到疫情前收购水平的条件，覆盖率下降是否会推动收购量增加 - 收购管道仍存在，但市场不确定，公司目前不积极追求历史收购水平；不认为覆盖率下降会推动收购量增加，第一季度通常较弱，目前覆盖率已反弹 [117][118][120] 问题13: 若2023年股价未达理想水平，公司是否会出售或合资资产或暂停收购 - 公司无法预测2023年情况，是否进行大型合资取决于收购模式 [123] 问题14: Steward 5年期定期贷款的启动时间、利率及额外利息支付情况，其循环信贷额度到期情况 - ABL通常有良好担保，公司不担心租户续约问题；5年期信贷融资在季度末前完成，利率名义且递增，额外利息有吸引力，交易有良好担保且增值；额外利息支付与特定交易无关 [127][128][134] 问题15: 本季度政府补助对租金覆盖率的影响，年初至今700万美元直接延期租金是否都与Healthscope有关 - 政府补助在覆盖率中占比不多，无确切数据；700万美元延期租金都与Healthscope有关，且已恢复全额支付 [135][136][137] 问题16: 1.5亿美元债务融资是否在6月30日完成，为何未列入投资页面，潜在合资收益用途，CapEx披露之前未强调的原因 - 债务融资在6月完成，未列入投资页面是因其非长期持续性投资；目前无合资项目和预期收益，收益用途取决于经济、政治和市场环境；因公司专注医院领域，有时会忽略非传统房地产投资者对CapEx的认知差异 [139][141][143] 问题17: 今年是否会发布包含Steward审计财务报表的修订10 - K报告，不披露的影响，如何看待Prospect医院租金收取情况，是否会为其提供额外债务融资 - 目前不打算发布，因SEC无要求，若有要求会披露；公司认为Prospect可通过主租赁安排，用西海岸医院的超额价值弥补东海岸可能的不足；预计无需为其提供额外债务融资，有理由认为不会对公司造成重大损失 [145][148][150] 问题18: 如何内部评估Steward资产以符合SEC披露门槛，FTC阻止HCA收购Steward犹他业务对租户出售运营和公司重新租赁的影响 - 按GAAP基础计算，无其他估值；若潜在运营商非市场现有竞争对手，被FTC阻止交易的可能性较小，HCA与Steward交易被阻止是因其在市场占比及高成本问题 [153][156][157] 问题19: 实现或超过10亿美元收购规模是否取决于Prime回购期权结果，在资本成本无重大变化情况下公司未来合适的投资水平，是否会继续提供租户健康和EBITDA运行率数据 - 收购规模不取决于Prime回购期权；公司在正常环境下应能继续进行30亿美元以上收购，但市场不确定性影响收购规模；会继续提供租户相关信息 [159][160][161]