财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度，公司摊薄后每股正常化FFO为0.42美元，较去年第一季度增长13.5%，2020年全年FFO增长21% [20] - AFFO以类似速度增长，公司有能力继续增加股息，此前已在去年第四季度提高股息 [20][21] - 公司运行率指引为每股1.72 - 1.76美元，是对现有资产及开发中或已达成收购协议资产预期年度FFO的估计 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，排除所有赠款和预付款后，公司投资组合中急性护理医院板块覆盖率为2.3倍，2019年第四季度为2.72倍；IRHs为2.01倍，2019年为2.23倍；LTACHs为2.47倍，2019年为1.92倍 [12][13] - 仅比较EBITDAR（排除所有赠款），2020年第四季度运营商较2019年第四季度仅下降6% [13] - 部分运营商1 - 2月利用率较低，主要因冬季风暴和流感季不活跃，3月数据回升 [14] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在收购方面进展积极，2021年初宣布以8亿英镑收购Priory，扩大在英国行为健康领域的业务；第一季度向瑞士医疗网络追加投资约1.58亿美元，总投资达13亿美元；向Steward追加投资3.35亿美元 [15][16][17] - 2020年以来，公司成功完成约50亿美元的交易，且活跃项目管道持续增长，预计在今年上半年末和下半年初有更多收购消息 [17] - 公司扩充团队和办公地点，2020年增加约35名员工，扩大了澳大利亚和卢森堡的办公室，正在搬迁纽约办公室并计划在伦敦设立办公室 [18] - 全球对医院房地产投资机会的需求持续增长，公司凭借快速承销复杂交易、短期部署资金和与租户建立互利关系的能力，在吸引高效资本方面具有竞争优势 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年对公司来说将是出色的一年，行业对医院尤其是急性护理医院的需求明确，技术进步使医院迎来新患者群体 [8][10] - 公司对实现每股1.72 - 1.76美元的运行率指引充满信心，认为调整和去杠杆交易将产生积极影响 [25] - 公司对2021年及未来的增长充满热情，目前正在承销的项目性质、质量、地理位置和多样性令人期待 [33] 其他重要信息 - 第一季度，公司从Steward获得1100万美元分红，约合每股0.02美元，会计上视为资本返还；对Aevis的投资实现410万美元收益 [27] - 公司1月完成7.11亿美元股权发行，随后在英镑市场发行8.5亿英镑高级债券，加权平均利率2.9%，到期日分别为2026年和2030年 [28] - 1 - 3月上旬ATM暂停，随后6周发行约800万股，净收益1.73亿美元，平均价格21.72美元，显示市场季度运行率至少为3.5亿美元，且ATM每股收益比1月发行高约11% [29] - 公司流动性充足，有17亿美元现金和循环信贷额度，ATM还有超4亿美元可用；预计运营自由现金流超过股息约2亿美元，2021年还有约5.5亿美元的资产处置和贷款偿还 [30] - 第一季度投资活动总计约16亿美元，包括对Priory房地产的11亿美元投资以及对部分运营商的非房地产投资 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 向Steward提供3.35亿美元贷款的长期计划和战略原因 - 这是公司原业务计划的一部分，过去此类投资取得了成功，如对Ernest Health Care和Capella Health的投资；通过此类投资，公司能更好地进行房地产投资，与租户利益一致，是对Steward的长期投资 [37][38][39] 问题2: 该贷款的利率情况 - 利率对公司名义上有利可图，但投资目标并非获取高利息收益，而是更好地与Steward战略和增长机会保持一致，参与其价值增长 [41] 问题3: 美国私人运营商和国际运营商是否有与公开上市医院运营商类似的趋势，以及治疗COVID患者是否更有利可图 - 公司运营商确实出现了更高的 acuity水平和盈利能力，ER就诊量仍为2019年的69% - 70%，但高acuity水平使ER入院率提高，手术和其他程序也以高acuity为主；国际运营商利用率可能高于美国，且由于成本控制和政府支付方式，全球运营商利润都较高；治疗COVID患者并非高利润领域，但目前也未亏损 [44][45][46][50] 问题4: 纽约新办公室租赁的考虑因素、员工占比及市场项目管道情况 - 公司长期在纽约设有办公室，此次升级和扩大办公空间是为了加强收购团队力量，目前纽约办公室有6名员工，未来将增至约10名；项目管道主要是一般急性护理医院，美国和国际市场各占50%，近期美国收购主要集中在一般急性护理医院，行为健康市场有一些机会， inpatient康复领域机会较少 [53][55] 问题5: Steward贷款如何帮助公司从该运营商的潜在增长中获利，是否有股权成分 - 贷款无股权成分，但有其他方式在未来获取价值增长机会，具体细节未披露 [58] 问题6: 提供该贷款的原因，是否为取代私募股权基金，以及对Steward运营的影响 - 贷款消除了前私募股权赞助商的一些限制，使Steward有更多发展自由并创造价值增长；此前Steward因结构限制无法实现的1100万美元分红，现在得以实现；目前Steward是由约600名医生拥有的公司，思维方式更长期，与公司更一致 [59][60] 问题7: Steward的分红是一次性还是会定期发生 - 不应预期有可预测的定期分红，未来是否有分红取决于情况 [61] 问题8: 合资企业的讨论情况及计划时间 - 公司继续与多个潜在合作伙伴讨论不同资产组合纳入合资企业的可能性，但无具体时间安排，认为市场情况越来越好，合资是获取高效资本的有吸引力方式 [62][63] 问题9: COVID是否影响了合资企业的讨论 - COVID对合资企业讨论无影响 [65]