财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度摊薄后普通股每股净收益为0.47美元，2021年同期为0.85美元，较2022年第一季度环比增长0.29美元；2022年上半年为0.66美元，2021年同期为1.63美元 [17] - 本季度Bickford直线租金应收款和租赁无形资产的核销约为每股摊薄0.55美元，对净收益和NAREIT FFO每股指标产生负面影响 [18] - 本季度与疫情相关的特许权为2290万美元，上一季度为780万美元，主要是Bickford租赁重组的结果 [19] - 2022年第二季度GAAP基础上的收入较上年同期下降1440万美元；剔除Bickford直线租金和无形资产租赁激励核销的影响后，较上年同期增长1080万美元 [22] - 截至6月30日的六个月净营业收入较2021年同期下降约3400万美元；第二季度调整后净营业收入为7000万美元，较2022年第一季度环比增长270万美元 [23] - 2022年第二季度NAREIT FFO从1.05美元降至0.71美元，下降0.34美元；不包括Bickford核销影响的正常化FFO从1.10美元增至1.26美元，增长0.16美元 [26][27] - 第二季度正常化可分配资金较第一季度增加360万美元，达到5630万美元 [27] - 第二季度股息为每股0.90美元，分别占正常化FFO和FAD的69.5%和71.4%；董事会宣布第三季度股息为每股0.90美元 [29] - 截至6月30日，净债务与年化EBITDA杠杆比率为4倍，处于目标范围4 - 5倍的低端，较第一季度的4.9倍有所改善 [30] - 7月31日，循环信贷额度无未偿还金额，公司现金为5100万美元；第二季度未通过ATM计划发行股权，预计第三季度也不会发行，ATM计划仍有约4.16亿美元可用 [31] - 2022年第二季度回购约120万股股票，花费约7000万美元，平均价格为每股58.52美元，按当前每股股息计算，此次回购每年减少股息约430万美元 [32] - 2022年全年指导包括：NAREIT FFO每股摊薄在3.86 - 3.92美元之间，正常化FFO每股在4.48 - 4.53美元之间，FAD在2 - 2.03亿美元之间 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房需求驱动型投资组合 - 占调整后净营业收入的约26%，第二季度总延期付款390万美元，均与五家需求驱动型运营商有关 [38] - 自2021年第二季度以来，已出售31栋建筑，价值2.882亿美元，其中2022年第二季度为7330万美元 [39] - 不包括Bickford的需求驱动型覆盖率在2022年第一季度环比提高8个基点，达到0.87倍 [39] - Bickford过去12个月的EBITDARM覆盖率在2022年第一季度环比提高10个基点，达到0.92倍（按旧租赁计算）；按新租赁调整后，2022年第一季度的预计覆盖率为1.31倍，第二季度过去三个月的覆盖率为1.3倍 [40][41] - 通过出售三座表现不佳的建筑，当前38处房产的投资组合平均入住率自5月最近一次资产出售以来提高了190个基点，达到84.5% [42] - 与Bickford有2600万美元的延期付款余额，目标是每年最低偿还300万美元，若Bickford达到特定绩效目标并完成某些房产处置，最多可减少600万美元 [43] 高级住房运营投资组合（SHOP） - 15处房产的SHOP投资组合占调整后净营业收入的5%，第一季度运营受运营商过渡影响，排除过渡成本后的净营业收入为320万美元，符合预测，预计第一年年化净营业收入贡献将处于低至中两位数水平，未来有600 - 800万美元的增量上行空间 [44] - 第二季度利润率处于20%多的中间水平，远低于历史表现；运营重点是重建销售渠道以提高入住率，7月Merrill Gardens和Discovery的综合投资组合入住率较6月提高90个基点，达到77.1% [45] 入口费社区 - 13个入口费社区占年化调整后净营业收入的27%，表现出色；最大租户SLC的EBITDARM覆盖率为1.22倍，第二季度入住率提高60个基点，达到82.3%，比疫情前高200个基点，7月入住率较6月又提高130个基点 [46] - 高级住房自由支配覆盖率从2021年第四季度的1.16倍提高到2022年第一季度的1.39倍 [47] 熟练护理投资组合 - 占年化调整后净营业收入的34%，EBITDARM覆盖率稳定在2.7倍，其中NHC为3.51倍，其他运营商约为1.98倍；SNF的弹性主要归因于NHC和Ensign，占SNF投资组合的约77%；自疫情开始以来，其他五家SNF运营商获得的租金减免很少，第二季度未提供与SNF相关的延期付款 [48] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 一年多前开始的投资组合优化基本完成，已完成超过3.56亿美元的资产出售，包括2.882亿美元的高级住房销售，开始看到EBITDARM覆盖率改善的成果 [13] - 优先考虑具有即时房地产所有权或有所有权途径的短期融资结构的交易；看到更多RIDEA类型的机会，但目前重点是推动当前业务的运营改善，再考虑扩展平台 [50] - 行业面临运营成本上升、入住率、通胀、劳动力限制等挑战 [9][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司投资组合状况改善，但Bickford组织中与公司投资组合无关的其他部分仍需关注，出于谨慎将其转为现金会计基础 [10] - SHOP业务开局良好，虽恢复过程漫长，但有内部增长的显著上行空间，也可作为长期外部增长的途径 [12] - 公司财务状况良好，杠杆处于目标范围低端，有大量资金可部署，无需立即发行股权，重点是回归增长 [53] 问答环节所有提问和回答 问题：为何现在将Bickford转为现金基础，以及在其财务方面看到了什么导致做出这一决定 - 原因包括Bickford有公司无法控制的其他贷款和债权人，且有即将到期的债务，尽管可能会展期和再融资，但审计师对此很关注，因此决定转换；公司认为已围绕投资组合建立了良好的隔离，有主租赁协议和良好的覆盖率，对自身房产和投资组合有信心 [57] 问题：若Bickford无法持续经营，公司有哪些选择，是否有备用运营商，能否保留与Bickford最近重组的租赁条款 - 可以考虑像将Holiday房产过渡到RIDEA那样，让不同地区的不同经理接管部分房产；另一种可能是，如果Bickford进行重组，他们可能会精简并希望保留该投资组合，因为这是一个表现良好、位于较好市场的新建筑投资组合，对重新调整后的Bickford或其他运营商来说是一个有吸引力的收购目标 [59][60] 问题：在上述情况下，2600万美元的递延租金会怎样，以及是否能出售三处待售资产 - 公司从未将递延租金计入资产负债表，随着直线收入开始将递延余额计入资产负债表，未来会持续评估Bickford的情况，不排除后期改变会计处理方式；待售房产是较旧且表现不佳的房产，公司在田纳西州的会计处理不会影响买家对房产的看法，买家会根据房产的年龄和表现，以及自身的运营平台和资本结构来考虑购买 [63][64][65] 问题：SHOP投资组合的RevPOR增长预期如何，与实时租赁的空置房间相比如何 - 目前重点是提高租赁量、重建销售渠道和改善入住率；随着入住率提高，预计会有相当一部分收益流入底线；目标有所调整，虽不期望回到45%的利润率，但预计利润率会随时间改善；在入住率稳定后，再关注提高RevPOR [68][69] 问题：SHOP投资组合的运营费用方面，是否达到满员，代理劳动力的使用情况如何 - 从满员角度来看，目前没有达到，招聘和留住员工具有挑战性，存在一定的人员流动；好在该投资组合不需要大量代理劳动力，没有因代理产生大量费用，虽有一些加班和招聘压力，但不像需求驱动型业务那样严重 [70] 问题：SHOP投资组合的低至中两位数年化净营业收入收益预期在短期内是否仍然有效，以及600 - 800万美元的增量应如何考虑时间安排 - 仍然目标是低至中两位数的运行率，目前进展符合预期；这一机会将在未来18 - 24个月内逐步显现，不会在明年全部体现，需要时间重建入住率和稳定运营 [75] 问题：递延余额在第二季度后是否有新情况，是否应认为第二季度的数字是合适的运行率，直到解决与小运营商的问题 - 公司难以回答这个问题，因为不想透露未来可能的特许权情况；今年年底前会有一些持续的递延付款，可能会延续到2023年；公司的目标是尽量减少递延付款，使其回到四五年前的正常业务水平 [76][77] 问题：是否意味着公司与小运营商的问题接近解决，比以前更乐观 - 是的，从EBITDARM覆盖率图表和进展报告中可以看到情况正在改善，这是出售表现不佳的建筑以及剩余建筑入住率和利润率提高的综合结果 [78][79] 问题：7月的收款数字是多少 - 公司未公布也不会公布该数字；第二季度有390万美元的租金递延付款，随着业务重组，收款情况比疫情期间有很大改善 [81] 问题：随着这些重组，收款是否会增加，以及4月递延付款的运行率在本季度保持稳定，但涉及的运营商从三家增加到五家，未来几个月递延付款是否会增加 - 公司会继续与运营商逐案合作，本季度有几家运营商出现了递延付款情况，会持续监控；已给出了今年递延付款的指导范围，并且正在对投资组合进行持续优化；正在评估出售一些建筑，出售后就不再有递延付款问题，这将是今年剩余时间的工作重点 [82][83]