财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度摊薄后普通股每股净收益为0.18美元，2021年同期为0.78美元，较2021年第四季度环比增长0.04美元 [16] - 2022年第一季度摊薄后普通股每股FFO指标，与2021年第四季度相比，NAREIT FFO从1.07美元降至1.05美元，下降0.02美元；正常化FFO从1.06美元增至1.10美元，增长0.04美元 [16] - 2022年第一季度正常化可分配资金较2021年第四季度增加680万美元，主要因确认880万美元Holiday租赁押金及较低利息费用，被额外租金减免、先前宣布的租赁修改、资产处置和较高法律费用抵消 [17] - 2022年第一季度股息为每股0.90美元，于5月6日支付，代表正常化FFO和FAD总美元派息率分别为81.9%和78.3%；董事会宣布第二季度股息为每股0.90美元，6月30日登记股东可于8月5日获得 [19] - 截至2022年3月31日，公司自2021年第一季度末减少债务约2.757亿美元，净债务与调整后EBITDA杠杆比率为4.9倍 [20] - 2022年第一季度重铸循环信贷安排，可用信贷从5.5亿美元增至7亿美元；4月30日，循环信贷下有8500万美元未偿还，现金为1640万美元；第一季度未通过ATM计划发行股权，预计第二季度也不会发行；ATM计划下仍有约4.16亿美元可用，近期股票回购计划下还有2.4亿美元剩余 [22] - 4月18日发布年度指引，NAREIT FFO每股在4.32 - 4.42美元之间，正常化FFO每股在4.38 - 4.48美元之间，FAD在2.018 - 2.064亿美元之间 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房需求驱动型投资组合 - 完成约2.14亿美元高级住房资产处置，与大型租户（如Bickford）重组了几份租约；Bickford租约重组后，投资组合年化租金定为2800万美元，过去三个月租赁覆盖率高于1倍，预计随销售和潜在客户增加而上升；仍在出售部分Bickford建筑，以改善企业现金流并减少未来援助需求；4月未为Bickford提供租金减免，预计5月也不会提供；目标是Bickford每年至少偿还300万美元递延余额，最高可减少600万美元，具体取决于其业绩目标完成情况和特定资产处置情况 [25][26] - 4月1日，将6处遗留Holiday房产过渡给Merrill Gardens，9处房产过渡给Discovery Senior Living，均为高级住房运营模式（SHOP）下的合资企业；预计年化NOI贡献处于低至中两位数水平，未来有600 - 800万美元的增量上行空间 [27] 持续照料退休社区（CCRCs） - 13处CCRCs占扣除递延款项后年度现金收入的30%，表现出色；最大租户SLC的EBITDARM覆盖率为1.18倍，排除PPP贷款后较上一时期的1.1倍有所增加；其他CCRCs的覆盖率同比下降，但仍约为1.57倍，公司对此感到满意 [28] 熟练护理投资组合 - 占扣除递延款项后年度现金收入的35%，EBITDARM覆盖率稳定在2.71倍，其中NHC为3.61倍，其他运营商约为1.9倍；这种韧性主要归因于NHC和Ensign，它们约占熟练护理（SNF）投资组合的75%；自疫情开始以来，其他五家SNF运营商获得的租金减免极少，4月未提供任何援助 [29] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 过去一年通过约2.62亿美元资产出售、租约重组和租户过渡等方式优化投资组合，预计今年上半年完成净收益超1亿美元的其他表现不佳房产处置，这些处置对现金NOI影响极小 [9][10] - 4月将剩余遗留Holiday房产过渡到与Merrill Gardens和Discovery Senior Living的两个新SHOP合资企业，此类合资企业与传统的 triple net 战略相结合，使公司在新业务和高级住房领域具有强大竞争力 [12] - 资产负债表状况良好，过去12个月减少债务超2.75亿美元，尽管Welltower有8个月延期付款和未付款情况，仍将杠杆率维持在净债务与调整后EBITDA的4 - 5倍目标范围内；投资管道开始重建，近期宣布2.4亿美元股票回购计划，短期内有充足机会部署资本，无需发行股权 [13] - 公司对新的SHOP合资企业持乐观态度，认为这是高级住房行业的另一种增长途径，但近期重点是对自身组织进行投资，确保有足够资源使SHOP成为稳定的NOI贡献者 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为已基本完成投资组合优化，达到转折点，大大提高了可见性，近期发布的指引与第一季度业绩相符 [15][18] - 运营商仍面临运营挑战，但公司现在能更好地预测这些挑战 [15] - 希望CMS最终报销规则比提议规则更有利，但即使并非如此，也预计SNF运营商的整体健康状况不会发生重大变化 [30] 其他重要信息 - 欢迎Tracy Colden于6月1日加入公司董事会 [36] 问答环节所有提问和回答 问题1: Bickford递延款项的偿还方式 - 目标是每年至少偿还300万美元，按每月分期付款，具体支付公式和时间正在确定；随着Bickford业绩提升，偿还金额可能增加 [39] 问题2: 第一季度980万美元租金减免的定义 - 包括延期付款和减免，具体可查看补充材料第20页 [40] 问题3: 第一季度79.7%的收款率与4月94.1%的收款率差异原因 - 这是长期租约调整的结果，除非有意外的延期付款或减免，收款率应会提高 [43] 问题4: Bickford采用四份主租约而非一份主租约的原因 - 部分房产有债务担保，需采用不同租约结构；此外，不同时期收购的不同投资组合也导致租约分散；未来有简化的可能性，但目前为解决问题和维持现状，暂保持现有结构 [45][46] 问题5: 高级住房投资组合从 triple net 租约转换为SHOP模式的潜在比例 - 目前更多从新业务角度考虑，而非转换角度；若有机会获取额外收益，会进行相关讨论 [47] 问题6: 15处Holiday资产第一季度的季度NOI以及到年底的预计增长情况 - 第一季度数据噪音大，无太大参考意义；第二季度数据更有意义，但会受过渡影响有所波动；预计第三和第四季度将达到低至中两位数的年化NOI目标 [49] 问题7: 与新运营商关系中的管理费计算基础 - 管理费基于收入计算，是典型的市场管理费；合资企业中运营商通过盈利分成、房产估值增值和未来现金流分享获取额外收益，而非通过管理费结构 [50] 问题8: 投资积压情况，包括时间、规模和产品类型 - 公司保持机会主义态度，交易流不稳定，目前市场仍有波动；已完成与Encore的几笔交易，正在履行现有承诺，并耐心寻找新机会 [51] 问题9: Bickford每月最低还款额的确定方式以及获得600万美元递延款项减免的条件 - 激励措施主要围绕企业层面的投资组合入住率、利润率和资产处置等目标；还款公式基于公司投资组合子集产生的NOI，但具体还款时间和方式仍在考虑中，会综合考虑市场情况和运营稳定性 [54][55] 问题10: 4月向三家运营商提供的130万美元递延款项是否涉及新运营商 - 不涉及过去未提及的新运营商，目前处于优化战略的最后10% - 15%阶段 [57] 问题11: 利率上升是否会对租户造成问题 - 公司与所有客户保持沟通，据了解，投资组合中没有会对客户信用产生负面影响的重大债务到期或债务重组情况，但会持续关注该问题 [59]