财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入为每股摊薄普通股0.85美元，2020年同期为0.99美元，下降主要因2021年第二季度990万美元的租金递延，部分被650万美元的房地产销售收益抵消 [15] - 2021年第二季度，NAREIT标准化FFO从每股1.46美元降至1.16美元，下降0.30美元；标准化FAD同比下降810万美元，环比下降670万美元，至5280万美元，主要因租金递延增加 [15] - 第二季度收款率约87%，第一季度为94%；第二季度租金递延增至990万美元，第一季度为420万美元 [10] - 6月30日季度末，净债务与年化EBITDA比率为5.1倍，固定费用覆盖率为5.5倍，加权平均债务期限约4.5年；总债务约14亿美元，其中93%为无担保债务；加权平均债务成本为3.28% [19] - 7月31日，5.15亿美元循环信贷额度下有2500万美元未偿还；第二季度末后，2017年定期贷款借款从2.25亿美元降至1.75亿美元 [19] - 第二季度未通过ATM发行任何股权，该计划下仍有约4.17亿美元可用 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 需求驱动型老年住房运营商约占年化现金收入（扣除递延）的25%，本季度入住率普遍上升，7月持续增长；最大的辅助生活运营商Bickford占年化现金收入（扣除递延）的9%，第二季度入住率较第一季度提高约240个基点，7月平均入住率环比提高140个基点至79.6%，RevPOR保持稳定 [22] - 入门费社区占年化现金收入（扣除递延）的26%，表现优于其他老年住房资产类别；截至3月31日的过去12个月，EBITDARM覆盖率（不包括SLC）为健康的1.65倍 [24] - 老年生活社区占现金收入的18%，第二季度平均入住率为78.5%，较第一季度提高80个基点，7月进一步提高至79.9%，仅比2020年3月疫情前低60个基点；第一季度EBITDARM覆盖率（不包括赠款资金）为1.13倍，高于上年同期的1.06倍，环比持平 [24][25] - 租赁独立生活社区占年化现金收入（扣除递延）的13%，入住率下降幅度大于需求驱动型和CCRC资产；Holiday Retirement占年化现金收入的11%，第二季度平均入住率为73.8%，环比下降30个基点，但过去4个月呈上升趋势，7月为74.9%，较3月低点提高140个基点 [26] - 熟练护理组合占年化现金收入（扣除递延）的30%，由NHC和Ensign集团两大租户支撑，分别贡献14%和9%的年化现金收入；截至3月31日的过去12个月，SNF EBITDARM覆盖率为2.86倍；政府支持对行业至关重要，近期有1.2%的医疗保险费率更新及PDPM相关5%削减的延迟，但入住率仍远低于疫情前水平，受严重劳动力短缺影响 [28] 各个市场数据和关键指标变化 无相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司有出售9处Holiday房产给机构买家的非约束性意向书，交易金额1.298亿美元，正在就其余17处房产进行谈判，可能进行租赁重组、重新招租、采用RIDEA结构或进一步资产出售 [6] - 持续优化与Bickford的关系，可能采取多种措施改善其现金流、降低租金集中度并提高EBITDARM覆盖率 [7] - 计划完成2.5亿 - 4亿美元的资产处置，预计年底基本完成，以便重新配置资本重建NOI [8] - 认为出售低个位数有效收益率的资产，并用中高个位数收益率的投资替代，存在套利机会；预计循环信贷额度接近满额可用，发行股权需求有限，有望恢复历史NOI增长态势 [9] - 2021年已宣布超过1.2亿美元的投资，加权平均收益率近9%，新增Montecito Medical和Vizion Health两个合作伙伴，并扩大与Navion的合作；但卖家期望较高，短期内将保持耐心寻找合适投资 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管行业面临短期挑战，但自3月低点以来，老年住房投资组合入住率稳步增长，SLC接近疫情前水平，Bickford入住率自3月提高500个基点；近期新冠病例激增可能构成逆风，但目前未造成重大干扰，居民疫苗接种率高且有效 [12] - 公司能见度正在改善，对推动长期增长的基本面持乐观态度 [13] - 行业需要政府进一步支持，特别是熟练护理行业；对于辅助生活和记忆护理，决策时假设无更多政府援助，但仍希望有增量资金 [48][49] 其他重要信息 - 公司决定将季度股息降低18%，认为这是正确决定，随着运营商恢复，公司有能力在支持合作伙伴恢复的同时保持资产负债表实力，重建NOI后有望恢复股息增长 [11] - 6月中旬宣布第二季度股息为每股0.90美元，8月6日支付；董事会宣布第三季度股息为每股0.90美元，11月5日支付，股息宣布时间与季度财报发布同步，表明能见度改善 [18] - 2017年8亿美元的循环信贷额度和定期贷款信贷安排即将到期，公司计划2022年初重新安排信贷安排，第三季度报告中将有更多信息 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 近期Holiday交易公告及出售给Atria如何影响出售资产或对其余17处房产变现的决策 - 公司表示Atria和Welltower的交易公告影响了决策，此前在2.5年前的租赁重组中已协商好部分可出售的建筑，危机促使公司采取了原本可能不会采取的激进措施 [34] 问题2: 被出售的9处房产与其余17处房产的差异 - 公司称与Holiday共同确定了出售名单，认为这些房产可能需要大量资本支出、不同运营商或所处市场不理想，因此更适合出售 [36] 问题3: Sagewood贷款是否有增量还款预期 - 公司表示有一笔6000万美元的票据未全额融资，后续会有一些额外融资和还款；另一笔票据也有额外融资待完成，大部分还款已完成 [37] 问题4: 覆盖率计算是否考虑租金递延影响 - 公司称覆盖率使用的是预定租金，而非实际支付租金 [38] 问题5: 公司是否朝着处置指导上限推进，是否假设出售其余Holiday资产 - 公司表示看起来正朝着处置估计上限推进，其余Holiday建筑有多种选择，包括出售、重新招租、维持与Atria合作或采用RIDEA结构，Welltower和Atria的交易增加了决策复杂性，公司正在深入研究 [42] 问题6: 对Holiday的各种处置选项是否适用于Bickford，各选项利弊如何 - 公司表示对Bickford进行了相同分析，但对RIDEA的倾向较小；考虑到会计、人员配置和资产管理需求，将独立生活组合转换为RIDEA与包含辅助生活或记忆护理的情况不同；Bickford主要由公司作为多数资本合作伙伴，可考虑的选项包括将建筑卖回给他们、卖给第三方并让其继续担任经理、卖给第三方但不让其担任经理以及重组租赁等 [44][45] 问题7: 若CARES法案或Provider Relief Fund无增量资金，对老年住房或熟练护理的下行风险有何影响，是否假设会有增量政府援助 - 公司表示熟练护理行业入住率未反弹，但有强大租户支撑，对风险感到放心，但认为行业需要帮助；对于辅助生活和记忆护理，决策时假设无更多政府援助，但仍希望有增量资金 [48][49] 问题8: Welltower收购Holiday组合如何影响公司决策，重新招租Holiday资产是否需Atria同意，是否更难实现 - 公司称Atria收购Holiday经理是主要复杂因素，Welltower成为技术上的租户，增加了复杂性；2.5年前租赁重组时公司获得了一些额外批准权，并有能力提前30天取消管理费 [52][54] 问题9: 公司过往转型操作的成功率如何 - 公司称过往转型操作效果不一，成功率约50%；转型过程中常面临原运营商不配合、带走优秀员工等问题，导致运营受影响 [56][57] 问题10: 公司是否认为已解决转型风险 - 公司表示是的，并提醒有880万美元的押金可用于新标识、营销材料和资本支出等，有助于转型 [58] 问题11: 未来是否会增加熟练护理业务比重 - 公司表示多年来希望增加对熟练护理的投资，但目前市场关注政府支持，熟练护理房产价值上升，难以找到符合承保标准的房产 [60] 问题12: 年底处置资产的NOI情况，2021年后是否会继续与老年住房运营商进行资本循环，若熟练护理定价不合适，资本将投向何处 - 公司表示难以确定处置资产的NOI；出售低收益率房产并投资高收益率项目可立即增加收益，且因资产出售有大量现金在手，可在低杠杆或无杠杆情况下进行投资；若熟练护理业务难以开展，会考虑与优质租户调整租赁利率或支付较低资本化率，也会关注医疗办公楼等其他领域，如已与Montecito进行夹层债务贷款合作 [63][64][69] 问题13: 完成所有重组后，如何考虑公司战略规模 - 公司表示需要增加一些会计和资产管理人员，但这并非不可克服的障碍；采用RIDEA结构会增加复杂性和季节性，投资者需要适应 [74] 问题14: 如何捕捉老年住房的上行空间，租赁结构如何设计，何时能收回租金递延 - 公司表示可通过两种方式捕捉上行空间：一是现有递延结构允许随着入住率和利润率提高增加收款，恢复正常后超出当前租赁利率的部分可弥补递延；二是进行租赁重置，在物业达到稳定状态后提高租赁利率；租金递延还款预计从明年年初开始，将在18 - 24个月内完成，具体取决于现金流恢复速度 [76][77][79]