财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度摊薄后普通股每股净收益为0.78美元，2020年同期为1.37美元，下降主要因去年一季度有2100万美元房地产资产出售收益、今年一季度有420万美元租金递延以及非现金股票薪酬费用增加360万美元 [21][22] - 2021年第一季度，NAREIT FFO从1.35美元降至1.23美元，下降0.12美元；正常化FFO降至1.24美元，下降0.12美元或9%；不再报告AFFO每股数据 [23] - 2021年第一季度正常化FAD为5960万美元，同比基本持平，较上一季度增加55万美元 [25] - 2021年第一季度股息为每股1.1025美元，正常化FFO和FAD第一季度总美元派息率分别为89.7%和84.9% [26] - 截至3月31日，净债务与年化EBITDA之比为5倍，固定费用覆盖率为5.7倍，加权平均债务期限约为5年，总债务为15亿美元，其中94%为无担保债务，加权平均债务成本为3.24% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 需求驱动型老年住房运营商占年化现金收入32%，入住率下降趋势从去年第四季度延续至2月，3月企稳 [34] - 最大辅助生活运营商Bickford占年化现金收入15%，第一季度平均入住率环比下降410个基点，4月平均入住率较3月增加180个基点至76.3% [35] - 入门费社区占年化现金收入近1/4，入住率相对更具弹性，第一季度平均入住率与上一季度基本持平或略有上升 [37][38] - 老年生活社区占现金收入16%，第一季度平均入住率为77.9%，较上一季度上升60个基点，第一季度和4月入门费销售均超过去年同期 [38] - 租赁独立生活社区占年化现金收入13%，入住率下降幅度比需求驱动型CCRC资产更明显 [38] - Holiday Retirement占年化现金收入11%，第一季度平均入住率为74.1%，环比下降310个基点，近三个月入住率基本持平，3月和4月净入住人数为正 [39] - 专业护理组合占年化现金收入27%，由NHC和Ensign Group两大租户支撑，截至12月30日的过去12个月EBITDARM覆盖率为2.9倍 [41][42] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将通过重组租赁、出售表现不佳资产和更换不合适运营商来优化资产组合，降低运营商收入集中度，提高EBITDARM覆盖率 [18] - 与Montecito Medical达成5000万美元夹层贷款协议，投资医疗办公楼，这并非战略改变，而是为获得有利风险调整回报和实现纳什维尔业务拓展目标 [16][43] - 公司有超1.3亿美元专注于老年住房、专业护理和专科医院的董事会批准交易管道 [44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫苗接种使行业出现复苏迹象，但恢复到正常运营环境将是一个多年过程，2021年对公司来说仍具挑战 [10] - 公司资产负债表状况良好，有能力解决当前问题，实现长期增长 [11] - 行业开始出现积极迹象，预计2021年有一定复苏，但未来几个月仍困难，公司有多种手段应对，看好长期发展 [46] 其他重要信息 - 公司与Bickford达成500万美元第二季度租金递延协议，与其他四家运营商达成总计230万美元的租金减免协议，正在与Holiday进行租金减免谈判 [13][14][27] - 公司完成出售六处Bickford房产，售价5290万美元，包括公司提供的1300万美元第二抵押贷款，预计改善Bickford年现金流约180万美元 [14][15] - 4月1日，公司赎回6000万美元可转换债券；4月底，行使5.5亿美元循环信贷额度一年延期选择权，到期日延至2022年8月 [31] - 第一季度，公司通过ATM计划筹集约4800万美元净收益，平均价格为73.62美元，该计划下剩余约4.17亿美元额度 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司通过租赁重组和剥离表现不佳资产来转变资产组合的需求和目标规模如何 - 公司认为今年是解决此类问题的好时机，未来八个月内整体资产组合可能有2.5亿 - 4亿美元的调整规模，涉及老年住房和专科医院等，不包括潜在贷款还款 [50][52][53] 问题2: Holiday的租金减免规模及保证金能否覆盖 - 保证金能在一段时间内覆盖，但公司不希望使用，相关讨论正在进行中 [55] 问题3: 租金减免的还款期限 - 还款期限一般在12 - 24个月，租户有现金流恢复时会有提前还款激励，公司也会通过调整资产组合改善运营商现金流来加速还款 [59][60][62] 问题4: Bickford出售的房产是否继续由其运营 - Bickford将继续运营出售的六处房产，公司会持续评估其资产组合，部分可能会进一步出售 [63] 问题5: 资产处置对股息的影响 - 若资产处置影响公司NOI使派息率超过85%或董事会设定的其他指标，公司将考虑调整股息 [65] 问题6: 公司是否倾向于尽快进行资产出售和租金减免 - 公司不倾向租金减免，更可能通过改变租户资本结构来解决问题，如Bickford的处置和合资开发等 [68] 问题7: 租金减免对收益的影响及能否收回 - 公司会尽量在今年解决问题，租金减免的偿还取决于租户现金流状况，改善租户现金流可加速偿还 [70] 问题8: 使用Holiday保证金支付租金的会计处理 - 保证金可用于支付租金，但使用后就没有了，若要转让房产也可能会用到保证金，目前还需综合考虑 [71] 问题9: 董事Robert Webb获39%反对票的背景及董事会未来变化 - 因Webb在提名委员会，投资者希望推动董事会的多样性和其他ESG问题，公司正在与董事会讨论，暂无进展报告 [72] 问题10: Montecito交易的原理及公司投资原因 - 公司作为夹层贷款人为其提供资金，Montecito会获取传统第一抵押贷款和自有资金，整体资本成本仍有投资利差，公司可获得9.5%利息和2.5%额外收益，实现投资多元化 [75][76][77] 问题11: 730万美元租金减免的会计处理及对财务指标的影响 - 公司采用可变利息法，不将递延租金计入收入，会同时影响FFO和FAD，仍按直线法确认收入 [81][82] 问题12: 1.3亿美元交易管道的性质及构成 - 管道内是公司有信心且经董事会批准的交易，处于意向书阶段，正在进行尽职调查，构成包括老年住房、专业护理、行为健康、专科医院和高级贷款融资等 [85][86] 问题13: 是否考虑将部分三重净租赁结构转换为运营结构 - 公司基本倾向三重净租赁，但不反对某种RIDEA混合结构，会在重组讨论中考虑，同时需确保该结构能激励运营商 [90][93] 问题14: Holiday目前租金支付情况 - 截至目前，Holiday租金支付正常，相关讨论仍在进行中 [94] 问题15: 租金递延对直线租金计算的影响 - 目前GAAP规定下直线租金未调整，疫情结束后可能需重新评估 [98][99] 问题16: 夹层投资是否有后续管道及能否成为经常性业务 - Montecito会发起资产出售流程，考虑到公司资本成本和医疗办公楼资本化率，公司对购买医疗办公楼会谨慎，但不排除后续机会 [100] 问题17: 租金递延和减免的定义区别 - 递延租金有利息，减免包括部分无利息的减免情况，目前的减免主要是递延 [102] 问题18: 运营商面临困难是地理因素还是资产类型因素 - 两者都有影响，需求驱动型资产恢复较快，但部分地区因当地政策限制仍面临困难 [105][107] 问题19: 公司是否会针对受影响地区调整策略 - 公司会评估资产组合，与客户合作确定主要痛点和长期价值，地理因素会是考虑因素之一 [109][110]