财务数据和关键指标变化 - 2022年FFO增长9.8%，全年核心FFO为3.14美元/股，较去年增长9.8%；第四季度核心FFO为0.80美元/股，较去年增长0.05美元或6.7% [17][29] - 2022年AFFO包含540万美元递延租金还款，调整后为3.18美元/股，较2021年增长8.9%；第四季度AFFO为0.81美元/股，较2021年第四季度增长0.04美元或5.2% [30][29] - 2022年AFFO股息支付率约为67%，全年支付所有费用和股息后产生约1.88亿美元自由现金流，为2022年收购提供超40%的股权资金 [33] - 2023年核心FFO每股指导范围为3.14 - 3.20美元，AFFO指导范围为3.19 - 3.25美元，核心FFO指导显示2023年中点增长约1% [34] - 2022年G&A费用为4170万美元，较2021年下降6.6%，占总收入约5.4%，占NOI的5.6%；第四季度G&A费用为1080万美元，高于去年同期的990万美元 [33] - 截至2022年12月31日，年度基础租金为7.72亿美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度投资超2.6亿美元于69处新物业，初始现金资本化率为6.6%，平均租赁期限为16年 [23] - 第四季度出售5处物业和2处空置资产，获得1600万美元收益；全年出售17处物业和16处空置资产，获得6500万美元收益，出售资产资本化率为5.9% [26] - 2022年汽车服务行业资本部署约占35%，其中洗车业务表现突出，还涉足儿童日托服务 [70] - 对药店的敞口从1.3%增至2.6% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度初始资本化率较第三季度提高30 - 40个基点，2023年第一季度仍在扩大 [21] - 10/31市场仍较坚挺，除非接受5 - 10年租赁期限，否则资本化率无明显上升；售后回租市场开始接受较高资本化率 [62][63] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续采用自下而上的方法执行战略，增加年度股息，保持顶级派息率，专注于多年内实现FFO每股中个位数增长 [19] - 2023年资本部署仍保持选择性，利用信贷额度、自由现金流和资产处置收益执行战略，股权需求可控 [20][21] - 强调通过售后回租交易增加收购量，2022年平均租赁期限略超16年，与稳定租户保持长期净租赁关系，租赁条款更有利于房东 [25] - 持续出售非核心资产，若无法在合理时间内产生租金收入，则出售空置资产 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年零售行业可能面临更多挑战，100个基点的租金损失准备金可能比过去更多地被使用，但目前暂无近期担忧 [13] - 2023年指导增长较为温和，反映了2022年高增长基数和缺乏有利因素，以及现金基础递延租金还款放缓的不利因素 [34][36] - 市场正在适应新环境，对价格更加谨慎，这是一个更好的环境 [41] 其他重要信息 - 2022年连续第33年提高年度股息，发布首份企业责任和可持续发展报告，董事会为可预见的未来做好准备，是2023年彭博性别平等指数中仅有的13家房地产投资信托基金之一 [18] - 截至2023年初，公司有1.66亿美元的信用额度已使用，信用额度总额为11亿美元 [20] - 加权平均债务期限略超13年，行业内较长；净债务到期为2024年年中3.5亿美元，票面利率3.9%，除1.66亿美元银行贷款外，所有未偿债务均为固定利率 [39] - 净债务与总资产比率为40.4%，净债务与EBITDA比率为5.4倍，利息覆盖率和固定费用覆盖率为4.7倍 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 收购指导的保守程度受哪些因素影响 - 公司在指导时较为保守，但目前收购管道较为稳健，现有租户关系正在增长，开发管道是近5年来最活跃的，但并购活动有所放缓 [50] 问题: 药店交易是否会使公司向投资级交易转变 - 这是一次性交易，公司2023年战略不变，该交易因租赁期限高于平均水平且经济状况良好而达成，公司平均季度资本化率为6.6% [46] 问题: 如何看待AMC的情况 - AMC多年来一直处于观察名单上，目前租金支付正常，有一定的支付租金的流动性，但未来能否继续筹集资金有待观察，其占总租金和ABR的2.8% [47] 问题: 指导中嵌入的资本化率假设是怎样的 - 未披露指导中的资本化率，但第四季度提高了30 - 40个基点，预计第一季度继续扩大，下半年情况未知 [10] 问题: 药店交易的情况如何 - 该交易资本化率高于第四季度平均水平，是售后回租的房地产交易，租户设定的租金符合市场水平，85%的物业位于硬角落，90%有免下车服务，平均面积1.6英亩，租赁期限高于市场平均，租赁条款更有利于房东 [53] 问题: 前20大行业分类中“其他”类别包含什么 - 暂无显著信息，可后续提供更多细节 [55] 问题: 100个基点的坏账假设是否保守 - 今年零售商可能面临更多挑战，准备金可能比过去更多地被使用，但目前暂无近期担忧，需观察全年情况 [13] 问题: 2023年的自由现金流范围是多少 - 2022年约为1.88亿美元，2023年由于租金递延还款放缓，预计略低于该数字，约为1.8亿美元 [60] 问题: 为何资本化率没有更快上升 - 第四季度末开始定价并将在第一季度完成的交易中，资本化率提高了30 - 40个基点，目前正在定价并可能在第二季度完成的交易中，售后回租市场开始接受较高的资本化率，但10/31市场仍较坚挺 [62][63] 问题: 如何缩小10/31市场的买卖价差 - 10/31市场交易占比小，公司不太关注。推测1500 - 2500万美元的资产买卖价差可能会缩小，因为需要债务融资；200 - 500万美元的资产因有大量现金买家，资本化率变化不大 [67] 问题: 处置资产的定价如何考虑 - 有进攻性处置和防御性处置，进攻性处置的资本化率可能高于投资时，防御性处置的资本化率通常与投资新的15 - 20年租赁时相当，预计未来价差与过去类似 [71] 问题: 假设信用损失可控，年末 occupancy 如何 - 假设 occupancy 基本持平，若1%的准备金全部使用，可能会有100个基点的损失 [74] 问题: 除药店外，第四季度还投资了哪些租户，管道与2022年相比如何 - 大部分交易来自现有关系，未来投资组合构成将与当前相似，但收购团队会寻找新机会 [75] 问题: 2023年上半年和下半年收购指导30 - 70分割的原因是什么 - 公司第四季度收购活跃，决定等待价格发现缩小差距，上半年更具选择性，减少收购量 [79] 问题: 处置资产的时间安排如何 - 为建模目的，可将1.1亿美元的中点平均分配到全年 [82] 问题: 如何看待长期债务 - 近期暂无发行长期债务的计划，可依靠银行贷款，加权平均债务期限较长，有灵活性等待市场正常化，10年期债券目前可能有吸引力，但公司近期不太可能发行 [83] 问题: 开发管道的承诺和规模如何 - 历史上，疫情前开发管道的运行率约为1亿美元，公司不做长期承诺，通常在项目准备购买土地时进行投资，时间窗口约为三个月 [87] 问题: 是否还有Bed, Bath & Beyond和Regal的物业 - 仍有三处Bed, Bath & Beyond的物业，因其房地产优质，虽可能未来关闭，但可替换；芝加哥的一处Regal物业有良好的市场兴趣 [89] 问题: 从承销和信用监测角度是否有变化 - 公司业务模式以房地产为核心，承销时注重房地产价值和租户关系，目前租金覆盖率无显著变化，未发现令人担忧的水平 [1][3]