财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度核心FFO为每股0.79美元，较去年同期的每股0.71美元增长0.08美元，涨幅11.3%；前9个月核心FFO为每股2.35美元，同比增长11.4% [12] - 2022年第三季度AFFO为每股0.81美元，较上年同期增长0.06美元，涨幅8%；前9个月AFFO包含470万美元递延租金还款，调整后为每股2.38美元，较2021年调整后的2.16美元增长10.2% [12][13] - 2022年前9个月，剔除递延租金还款后，AFFO股息支付率约为65%，预计全年支付所有费用和股息后将产生约1.9亿美元自由现金流 [14] - 第三季度末，GA费用为1010万美元，低于去年同期的1110万美元；截至9月30日，年度基础租金达7.528亿美元，首次超过7.5亿美元 [15] - 2022年核心FFO每股指引从3.07 - 3.12美元上调至3.11 - 3.15美元，AFFO指引上调至3.18 - 3.22美元，两者指引中点较上季度均提高0.035美元，涨幅1.1% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3349处独立单租户物业组合，第三季度末 occupancy率为99.4%，较去年提高40个基点，高于98%的长期平均水平；第三季度租金收取率为99.7% [6] - 第三季度投资超2.2亿美元收购52处新物业，初始资本化率为6.25%，平均租赁期限为16.5年；前9个月投资5.85亿美元收购154处物业，超过2021年约5.5亿美元的收购规模 [8] - 第三季度出售8处物业，获得2100万美元收益用于再投资；年初至今出售26处物业（含14处空置物业），获得约5000万美元收益 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场处于价格发现期，第三季度末资本化率较二季度末和三季度初上涨30 - 40个基点，出售回租市场和1031市场资本化率也有所上升 [29] - 净债务与EBITDA之比为5.3倍，较上一季度下降10个基点；第三季度利息杠杆和固定费用覆盖率为4.7倍，与近期季度基本持平 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略是有选择地配置资本，适时筹集资本，保持稳健资产负债表和合理收购规模，以应对市场价格发现阶段 [5] - 强调通过与稳定租户的出售回租交易增加收购规模，公司的长期净租赁形式比1031市场交易更有利于房东 [8] - 持续评估资产，出售非核心或表现不佳资产以强化投资组合，回收资金用于新收购 [9] - 未来将更依赖银行信贷工具进行债务融资，同时根据市场情况灵活筹集资本 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 基于年初至今表现，公司预计第四季度将延续良好业绩，2022年核心FFO每股将增长约9% [3][17] - 尽管2023年面临2022年高增长基数和租户递延租金还款减少的挑战，但公司仍乐观预计能实现每股业绩增长 [20] - 公司资产负债表和流动性状况良好，加权平均债务期限约为14年，2024年年中前无重大债务到期，有能力支持核心FFO每股增长 [21][22] 其他重要信息 - 公司宣布Elizabeth Castro Gulacsy加入董事会，其经验将为公司发展带来新视角和有价值见解 [4] - 公司将在2月初公布2023年业绩指引，因当前资本成本上升和收购资本化率变化，难以提前预测收购规模和资本化率 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：出售回租和直接收购的资本化率变动情况如何？ - 自上次美联储加息后，资本化率上升速度加快，第三季度末较二季度末和三季度初上涨30 - 40个基点，出售回租市场和1031市场资本化率也同步上升，尽管买卖价差仍不理想，但较45天前有所改善 [29] 问题：考虑当前股权和债务成本，如何看待投资利差？ - 公司在配置资本时会考虑股权成本，包括约1.9亿美元的年度自由现金流也有成本；未来五个季度将更多利用银行信贷工具进行债务融资，同时会根据市场情况灵活筹集资本 [30] 问题：修订后的外部增长指引显示四季度增长放缓，原因是什么？ - 公司收购活动季度间不均衡，目前收购管道状况良好，但鉴于资本市场和股权市场波动，在交易完成前不会更新或扩大指引 [34] 问题：目前是否有计划出售的资产，出售资产的标准是什么？ - 公司持续评估资产，出售资产可能是因为租户沟通、物业风险评估、难以续租或其他买家出价更高等原因；年初至今出售的创收资产资本化率约为5.8% - 5.9%，出售资产可回收资金并强化投资组合 [35] 问题：今年新建立的合作关系是否超出预期，过去流失的合作关系是否有回归？ - 新合作关系发展符合预期，与2021年相当，优于2020年；目前处于价格发现阶段，流失的合作关系回归数量不多，但因公司作为房东的确定性和可靠性，可能会有少数回归 [38] 问题：经济放缓、资本化率上升与出售回租交易放缓之间是否存在滞后性，是否会在2024年体现？ - 公司开发管道目前与去年一样强劲，未看到新物业开发的外部增长放缓迹象；注意到餐饮服务行业的并购市场有所放缓，但公司不依赖并购活动实现收购规模目标 [40] 问题：1.9亿美元自由现金流是否应按8%的股权成本计算？ - 公司在配置所有资本时，包括自由现金流，都会设定股权回报门槛，以确保为股东提供足够回报 [41] 问题：如何看待明年的GA费用，是否会填补另一个高管职位？ - 短期内不会填补高管职位，下半年可能会考虑；GA费用方面，除通胀带来的价格压力外，无其他显著变化 [45][46] 问题：租户风险情况如何，坏账情况及对特定租户（如影院、Bed, Bath & Beyond）的看法？ - 公司通常假设每年租金损失为100个基点，实际损失通常低于此；对Regal Theaters的一处物业有信心，Bed, Bath & Beyond的三家门店仅占租金的0.2%，租金每平方英尺表现良好，不担心其影响 [51] 问题：在高债务成本环境下，公司相对于同行的优势及战略差异化如何体现？ - 公司认为无需大幅改变战略，专注于每股业绩增长、持有现金和执行一贯策略，在未来几个季度可能会相对同行表现更出色，但仍需观察市场变化 [53] 问题：未来12 - 18个月资本化率预计上升多少，收购规模是否能保持健康？ - 第四季度资本化率已上升25 - 40个基点，预计至少在明年第一、二季度维持该水平，若利率持续，明年下半年可能上升50 - 75个基点；公司更关注每股业绩增长，而非收购规模，目前合作关系和潜在交易情况良好 [55] 问题：处置指引季度环比下降的原因是什么？ - 目前无需出售资产，有几笔交易因价格重新谈判和时间安排问题，可能无法在四季度完成 [61] 问题：未来债务融资如何考虑定期贷款和无担保债务？ - 公司不排除定期贷款，将根据市场情况和投资者需求在合适时机做出决策，评估标准是债务的总成本，而非特定利差 [62][64] 问题：如果经济放缓，预计入住率会下降多少？ - 公司租户为大型区域运营商，信用质量和财务状况良好，地理和行业分布广泛，除非发生重大宏观事件，否则入住率不会大幅下降；长期来看，入住率通常在98% ± 1%范围内波动，目前处于该范围上限 [68][69]