财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度核心FFO为每股0.79美元，较2021年第二季度增长0.09美元或12.9%，较2022年第一季度增长0.02美元或2.6%；上半年核心FFO为每股1.56美元，同比增长11.4% [17] - 2022年第二季度AFFO为每股0.81美元，较上一季度增长0.02美元；上半年AFFO为每股1.58美元（剔除递延租金还款），同比增长10.5% [18][19] - 2022年核心FFO每股指导区间从3.01 - 3.08美元上调至3.07 - 3.12美元，AFFO指导区间上调至3.14 - 3.19美元，指导中点均提高0.05美元 [23][24] - 2022年预计产生约1.8亿美元自由现金流，AFFO股息支付率全年约为68% [21] - 季度末净债务与总账面价值资产比率为40.9%，净债务与EBITDA比率为5.4倍，第二季度利息覆盖率和固定费用覆盖率为4.7倍 [27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售物业组合有3305处独立单租户物业，二季度 occupancy为99.1%，高于长期平均水平，租金收取率为99.7% [6] - 二季度投资超1.5亿美元收购43处新物业，初始资本化率6.2%，平均租赁期限超19年；上半年投资超3.5亿美元收购102处新物业，初始资本化率6.2%，平均租赁期限16.7年 [8][9] - 二季度出售8处物业，获得近800万美元收益；年初至今出售18处物业（含11处空置），获得2800万美元收益 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 资本化率开始调整，公司目标资产质量的资本化率有20 - 25个基点的变动 [33] - 部分机构在净租赁业务中对资本化率设定底线，如7%或高6% [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 强调通过与关系租户的售后回租交易增加收购量，目标是实现每股核心FFO增长 [10][45] - 关注长期每股业绩增长，管理资产负债表和杠杆指标，根据市场情况灵活调整资本结构 [28][48] - 专注现有租户关系，通过租户扩张参与业务，不刻意针对特定行业，注重房地产本身的选址和质量 [63][64] - 行业中部分企业此前在低资本化率下追求资产增长和收购量，目前可能会放缓或更注重价格 [28][76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业绩表现强劲，有望在2022年下半年及未来继续提升股东价值 [3] - 尽管经济和资本市场存在不确定性，但公司资产负债表强劲，有能力应对并实现增长目标 [13][28] - 租户有一定有机增长，虽受通胀影响利润空间被挤压，但消费者表现有韧性，租户仍在寻求增长 [39] 其他重要信息 - 7月宣布普通股股息约提高4%，将于8月15日支付，2022年是连续第33年提高股息 [4] - 二季度因4月CEO退休产生270万美元费用，不包含在核心FFO和AFFO计算中 [20] - 公司假设租金潜在损失率为100个基点，但实际经验好于该假设 [61] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 资本化率变动情况及行业差异 - 二季度后半段开始看到资本化率变动，部分机构设定底线，公司目标资产质量的资本化率有20 - 25个基点变动 [31][33] 问题: 租户可变利率债务暴露情况及信用风险 - 公司自身可变利率债务仅4000万美元，租户方面约三分之一由私募股权支持，目前在物业和企业层面未看到明显压力，但近期债务到期需再融资的租户可能面临挑战 [34][36] 问题: 现有客户对增长的看法及租户行业谨慎情况 - 租户上半年有有机增长，二季度并购活动减少，主要因债务市场而非消费者因素，消费者表现有韧性，租户虽受通胀影响利润空间被挤压，但仍在寻求增长 [39] 问题: 新租赁协议中租户对条款的需求变化 - 租户一直希望租期更短、租金递增更少，但目前市场上商业产品的租金递增为每年2%、每五年10%，短期内较为稳定 [41] 问题: 资本化率变动对下半年指导的影响及收购量决策因素 - 预计下半年资本化率会略高，公司主要关注每股FFO增长，而非收购量，对三季度数据有信心，四季度尚不确定 [44][45] 问题: 股权发行与NAV及资本成本的关系 - 公司对股权发行价格敏感，注重每股业绩增长，过去6个季度股权发行较少，会根据市场情况灵活调整资本结构 [46][47] 问题: 如何为近期收购管道融资及对银行信贷额度的使用意愿 - 公司因债务期限长且为固定利率，可更多使用银行信贷额度，但不会超过额度的一半，每年1.8亿美元现金流和1亿美元处置收益可满足大部分收购资金需求 [52][55] 问题: Ahern进入前20大租户名单的原因及公司对其看法 - 主要是因上方两个租户合并，Ahern在物业层面指标良好，但公司认为其企业层面的债务再融资问题将在未来几个季度得到解决 [57] 问题: 资本结构问题下的典型回收率 - 公司虽无确切数据，但经验表明，位置良好、单位层面指标好的物业，即使企业资产负债表出现问题，公司也能保持较好的入住率 [59] 问题: 今年坏账准备金的假设 - 公司内部一直假设租金潜在损失率为100个基点，实际经验好于该假设 [61] 问题: 租户健康状况及不同行业策略 - 公司将继续关注现有租户关系，通过租户扩张参与业务，不刻意针对特定行业，已在几年前退出电影院行业 [63][65] 问题: AFFO数字中是否有非经常性或一次性项目 - 二季度相对干净，无太多租赁终止收入，最大的不确定因素是资本市场活动，公司会根据市场情况灵活调整 [67][69] 问题: 在当前市场环境下仍有收购积极性的原因 - 年初根据一季度管道和与租户的沟通确定收购指导，目前资本化率开始调整，租户有增长需求，公司对下半年收购有信心 [73][74] 问题: 长期债务展望是否因收益率曲线变化而改变 - 收益率曲线的形状和定价会影响债务选择，公司因过去发行长期债务，可更多使用银行信贷额度，目前难以确定未来债务发行情况 [79][81] 问题: 对处置业务达到指导目标的信心来源 - 处置业务未达预期主要是因利率上升导致部分交易延迟，1031市场仍活跃，公司维持全年8000 - 1亿美元的处置指导 [82][83] 问题: 通胀压力下与租户关于成本转嫁的沟通及租金覆盖率趋势 - 租户能够将部分成本转嫁给客户，但未达到通胀率，租金覆盖率在物业层面保持健康 [85] 问题: 公司交易的资本化率变动小于同行的原因 - 公司主要参与与大型区域运营商的售后回租业务，租赁期限长且为净租赁，与同行市场不同，投资级市场和短期租赁的资本化率变动更大 [86][87] 问题: 利率上升后关系型交易与市场拍卖交易的利差是否变化 - 公司目前关系型交易较多，预计未来利差将回归历史水平 [90] 问题: 提高租户续租率的驱动因素 - 公司成立了积极的投资组合管理团队，以应对大量即将到期的租约，希望未来几年能看到续租率提高 [92] 问题: 房地产费用指导中点下降100万美元的原因 - 主要是因为空置物业减少，物业费用受空置情况影响，通常在每年1000 - 1200万美元之间，今年为900 - 1100万美元 [94][95] 问题: 上半年坏账率 - 上半年租金收取率为99.7%，即坏账率约为30个基点，公司将继续追讨未收租金 [97] 问题: 私募股权是否重新进入市场 - 公司在二季度的16笔交易中有14笔是通过关系达成，未参与大型交易，未听说2021年下半年和2022年一季度进入市场的私募股权集团重新进入市场 [98]