财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度核心FFO为每股0.77美元，较2021年第一季度增长0.08美元或11.6%，较2021年第四季度增长0.02美元或2.7% [16] - 2022年第一季度AFFO为每股0.79美元，较2021年第四季度的0.77美元增长0.02美元 [17] - 第一季度AFFO包含180万美元递延租金还款，若剔除该部分，AFFO为每股0.78美元 [18] - 第一季度因CEO退休产生360万美元费用，该费用在核心FFO和AFFO计算中被排除 [19] - 排除递延租金还款后，2022年第一季度AFFO股息支付率为68%，与历史水平基本一致 [20] - G&A费用为1100万美元，低于去年同期的1170万美元 [20] - 截至2022年3月31日，年度基础租金为7.32亿美元 [20] - 2022年核心FFO每股指引从2.93 - 3美元上调至3.01 - 3.08美元，AFFO指引上调至3.08 - 3.15美元 [21] - 季度末净债务与总账面价值资产比率为40.5%，净债务与EBITDA比率为5.3倍，第一季度利息覆盖率和固定费用覆盖率均为4.7倍 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3271处独立单租户物业组合，第一季度入住率上升20个基点至99.2%，高于98%的长期平均水平 [7] - 第一季度收购59处新物业，花费约2.1亿美元，初始资本化率为6.2%，平均租赁期限为17年，大部分为售后回租交易 [9] - 第一季度出售10处物业，获得约2000万美元收益，符合8000 - 1亿美元的处置指引 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度初始收购现金资本化率6.2%为公司历史低点，公司认为资本化率已触底，私人竞争有所减弱 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划继续执行长期商业模式，寻找、评估和收购与合适运营商合作的房地产，同时实现核心FFO的持续同比增长 [5] - 在资本化率处于历史低位的环境下，公司将谨慎进行评估，主要与合作租户进行售后回租交易 [10] - 公司目标是在2022年收购550 - 650处新物业 [12] - 行业内公司加权平均债务期限较长，为14.5年，下一次债务到期为2024年年中到期的3.5亿美元、利率3.9%的债务，所有未偿债务均为固定利率债务 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济和资本市场不确定性增加，但公司状况良好，这种情况可能导致更有纪律的收购环境，对公司有一定帮助 [25] - 目前未发现租户支付租金能力有明显压力，租户多处于低价服务、食品饮料领域，消费者行为未发生明显变化 [36] - 2022年续约情况良好，85%的租户按100%租金续约，目前ADR为1.3%，远低于去年同期的超5% [37][38] 其他重要信息 - 4月初公司发布首份企业责任和可持续发展报告，该报告由ISOS集团协助创建 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 收购计划及下半年预期 - 公司维持收购指引是因可见性问题，第一季度表现强劲，第二季度收购管道良好，但第三、四季度可见性不足，因此维持指引不变 [29] 问题: 资本化率对利率上升的敏感性 - 第一季度很多交易在1月或12月定价，目前已退出市场 随着利率上升，一些私人公司采取观望态度，交易开始重新定价或失败，公司认为资本化率已触底，下半年有望回升 [30] 问题: 本季度处置资产的构成及买家情况 - 出售的10处资产中，3处为有收入的资产，出于防御性出售；7处为空置资产，高于历史正常水平 因未找到合适租金，公司决定处置空置资产并将资金重新投入有吸引力的收购项目 [32] 问题: 全年指引中假设的坏账费用 - 公司继续假设租金损失为1%，这是多年来的常规假设，实际租金损失通常约为该假设的一半，即每年50个基点 第一季度租金收取率为99.6%，租金损失情况与疫情前多年情况正常 [33][34] 问题: 经济放缓对主要业务的影响及租户租金覆盖水平 - 目前未发现租户支付租金能力有明显压力，租户多处于低价服务、食品饮料领域，尽管价格上涨，但消费者行为未发生明显变化 [36] 问题: 今年和明年到期租约中与CPI挂钩的比例及高通胀对续约的影响 - 2022年还有40处物业租约到期，续约情况符合历史水平，85%的租户按100%租金续约 目前2022年续约情况良好，ADR为1.3%，远低于去年同期的超5% [37][38] 问题: 本季度售后回租交易量增加的原因 - 本季度有9笔交易，其中8笔与合作租户进行，1笔不是 部分交易是租户并购后重新配置资产负债表的售后回租，还有几笔是2000 - 3000万美元的纯售后回租交易 [40] 问题: 竞争减少在大项目和小项目上的差异 - 大项目上，新进入的私人资金有所减少，但在1000 - 2000万美元的项目上仍有很多竞争 [41] 问题: G&A费用下降的原因及债务与EBITDA比率是否为经常性数据 - G&A费用主要与现金相关，因Jay Whitehurst退休产生的费用几乎全部为非现金影响，非现金项目通过退休成本项目体现 目前公司债务与EBITDA比率应在低5倍水平，本季度租赁收入和递延租金还款对该比率未来影响不大 [42][43] 问题: 同店NOI情况 - 公司租金整体每年上涨约1.5%，较为符合合同约定，部分与CPI挂钩但有上限，目前是正常水平且波动不大 [47] 问题: 是否会改变租赁资本化率 - 收购物业时按市场资本化率进行，公司预计资本化率不会进一步下降，未来可能会根据情况调整 [48] 问题: 租金年度增长上限是否会改变 - 目前不会改变，公司租金增长1.5%符合市场水平，服务的租户为大型区域和全国运营商 需长期持续的高利率和/或高通胀才可能显著影响该数字，短期内环境变化对租金增长数字影响不大 [49] 问题: 底线指引上调的推动因素 - 主要因素包括收购时机、收款情况好于指引、G&A费用下降以及资本市场活动的不确定性 公司会根据市场情况调整资本计划，资本市场活动可能影响指引 [51][52] 问题: 当前市场动态下是否会改变对循环信贷的使用 - 过去六年公司循环信贷平均未偿还金额低于1亿美元，去年全年为零 若当前环境持续或恶化，公司可能更多使用银行信贷额度，转向短期债务，但因加权平均债务期限为14.5年，不会给公司带来实际风险 [55][56] 问题: 通胀对租户行业的影响顺序 - 公司主要租户能够将通胀成本转嫁给消费者，目前未失控 若有影响，可能在大额消费项目（如Arby's）上较晚体现 [58] 问题: 汽车服务行业在行业组合中的占比上限 - 公司还有很大增长空间，历史上便利店占比曾达30% 公司注重房地产评估，若收购合理，会继续增加汽车服务行业投资 该行业包含洗车、轮胎服务、机油、碰撞修复等多种业务，具有较高的多元化 [59][60][61]