财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度核心FFO为每股0.70美元，较上一季度的0.69美元增加0.01美元，较去年同期的0.65美元增加0.05美元 [18] - 2021年第二季度AFFO为每股0.77美元，较上一季度的0.76美元增加0.01美元，若排除830万美元的递延租金还款和应计租金收入调整，AFFO为每股0.72美元 [18][19] - 2021年前6个月，排除递延还款后AFFO股息支付率为72.7%，与去年水平基本一致 [19] - 第二季度末净债务与总账面价值资产比率为35%，净债务与EBITDA比率为5.0倍，利息覆盖率为4.7倍，固定费用覆盖率为4.2倍 [26] - 公司将2021年核心FFO每股指导区间从2.70 - 2.75美元上调至2.75 - 2.80美元 [6][21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3173处独立单租户零售物业组合，第二季度入住率为98.3%，与上一季度持平，高于98%的长期平均水平 [8] - 第二季度租金收取率约为99%，现金基础租户租金收取率从第一季度的80%提高至约92%，这些租户约占公司年度基本租金总额的7% [8][20] - 第二季度G&A费用为1190万美元，本季度和前6个月的增长主要是由激励性薪酬推动 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度公司投资近1.03亿美元收购29处新物业，初始现金资本化率为6.7%，平均租赁期限超过17年；年初至今已投资超2.08亿美元收购58处新物业，初始现金资本化率为6.5%，平均租赁期限为17.5年 [11][12] - 第二季度公司出售15处物业，获得近2300万美元收益用于再投资新收购项目；年初至今已通过出售26处物业（包括15处空置物业）筹集超4000万美元 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略旨在实现多年期的每股收益持续增长，主要通过与大型区域和全国运营商进行直接售后回租交易，专注于位置优越、成本低、租金合理的房地产项目 [7][9] - 公司收购策略是与大型区域和全国运营商建立合作关系，进行重复的计划性业务，相比公开市场，这种方式能获得更好的房地产、定制的租赁文件、长期租赁和稍高的资本化率 [37][38] - 行业内售后回租市场活动有所增加，特别是在QSR和汽车服务领域，但公司不会追逐低质量的售后回租机会 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着经济和零售商受益于政府刺激措施，2021年公司业绩表现良好，预计2022年仍将有积极影响 [26] - 公司租户已恢复增长模式，收购管道情况良好，有信心实现并有望超过2021年4 - 5亿美元的收购指导目标 [13][38] - 尽管市场资本化率处于低位，但公司认为与大型运营商合作、专注优质地段和合理价格的策略已得到验证 [48][49] 其他重要信息 - 7月公司宣布普通股股息约增加2%，2021年是公司连续第32年提高年度股息，是仅有的85家实现这一记录的美国上市公司之一，其中只有另外2家REITs [6] - 6月公司将无担保信贷额度从9亿美元提高到11亿美元，利率降低10个基点至LIBOR加77个基点，到期日延长至2025年6月，季度末现金约2.5亿美元，信贷额度无未偿还余额 [15][24] - 公司加权平均债务期限为13年，加权平均固定利率为3.7%，下一次债务到期是2024年年中，金额为3.5亿美元，票面利率为3.9% [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司本季度购买影院资产情况及对影院行业的看法 - 公司未购买影院资产，是AMC接管了作为租赁担保人的另一家影院；公司对影院业务仍有担忧，多年来未寻求扩大影院业务，近期不太可能购买影院 [30][32] 问题2: 全服务餐厅租金收取情况 - 全服务餐厅和影院租金收取率低于其他类别，主要是由于租户租金延期支付，预计后期会收回 [34] 问题3: 公司收购管道情况及超过收购指导目标上限的可能性 - 公司收购战略是与大型区域和全国运营商建立合作关系进行重复业务；目前收购管道情况良好，有信心实现并有望超过2021年收购指导目标；行业内便利店、汽车服务和QSR餐厅业务量较大 [36][38][39] 问题4: 同行提到售后回租活动增加，公司是否有同样情况 - 2021年售后回租市场活动确实增加，特别是在QSR和汽车服务领域，公司租户在去年年中暂停业务后已恢复增长，收购管道前景良好 [41][42][43] 问题5: 本季度收购的行业组合情况 - 行业组合与当前投资组合相似，汽车服务行业占比较重，还有QSR、百思买等一般零售商以及设备租赁业务 [46] 问题6: 交易市场开放后，资本化率变动和交易活动是否有意外情况 - 资本化率仍然很低，主要是由于市场上资金充裕；疫情验证了公司与大型运营商合作、专注优质地段和合理价格的策略 [48][49] 问题7: 本季度出售资产中空置资产数量及是否有现金基础租户资产 - 一般情况下，出售资产中约50%为租赁状态，50%为空置状态；本季度未出售现金基础租户资产，这不是公司出售决策的主要驱动因素 [50][51][61] 问题8: 售后回租活动是否会回到2019年水平，公司是否能维持与现有租户的业务份额 - 随着租户恢复增长模式，公司预计业务量将达到或超过疫情前水平，收购团队也在不断建立新的租户关系 [53] 问题9: 下半年并购活动是否会成为重要部分，以及第三季度和第四季度的业务分配情况 - 公司无法准确预测交易时间，指导目标通常倾向于下半年，但不会过于细化预测；收购团队更注重尽快完成交易，目前管道主要关注第三季度，部分会延续到第四季度 [54][55][57] 问题10: 现金基础租户92%的租金收取率中，未收取的8%是否主要来自影院等行业 - 公司主要的现金基础租户包括AMC、Frisch's、Chuck E. Cheese和Ruby Tuesday，约占现金基础租户的90%，主要受影响行业为影院和休闲餐饮 [59] 问题11: 过去3 - 6个月，公司对哪些子行业更看好或想远离 - 公司试图与各行业零售商建立关系，不过多预测特定行业的交易活动；近期与轮胎店、洗车店、设备租赁等运营商建立了良好关系；公司对大型特殊用途物业会保持谨慎 [62][63][65] 问题12: 现金基础租户租金收取率提高至92%后，公司将其转回权责发生制会计的展望及所需时间 - 公司不急于将租户转回权责发生制会计，希望看到这些租户几个季度的表现后再做决定，可能要到明年才会考虑进行转换 [67][68][69] 问题13: 租金收取接近100%时，租户的覆盖率情况及与疫情前的对比 - 数据仍在收集且有一定滞后性，大部分租户的覆盖率已恢复到疫情前的强劲水平；公司担心部分改善可能与刺激措施有关，需关注后刺激环境下的可持续性 [71] 问题14: 本季度减值的驱动因素 - 本季度减值主要是由于2 - 3处较大规模的处置物业，其中前4大减值物业中有3处为空置物业 [74] 问题15: 房地产费用净报销减少和G&A费用增加的原因 - 房地产费用通常与空置率或租金损失相关，租金损失预测改善会使房地产费用预测相应改善；G&A费用增加主要是由于激励性薪酬，去年该费用显著下降，今年有望恢复到更正常的水平 [76] 问题16: 公司对健身行业的看法及是否会进一步投资 - 疫情期间公司对健身行业表示担忧，但主要合作的LA Fitness和Life Time Fitness已较好地度过疫情；从长期来看，该行业有望反弹；公司会谨慎对待大型特殊用途的健身中心物业，但如果有合适的投资机会，会考虑成本和租金因素 [77][78][79] 问题17: 未来6 - 12个月公司首选的融资来源 - 公司会综合考虑债务和股权融资，根据市场情况灵活选择；公司目前不需要大量资金，会采取机会主义的融资策略；此外，资产处置和支付股息后的自由现金流也是重要的资金来源 [81][82][84]