财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度核心FFO为每股0.69美元，较上一季度的0.63美元增加0.06美元，较去年同期的0.70美元减少0.01美元，结果包含两项非经常性项目共500万美元 [17] - 第一季度AFFO为每股0.76美元，较上一季度的0.69美元增加0.07美元，该金额包含940万美元的递延租金还款和原油租金收入调整 [18] - 第一季度租金回收率约为97%，4月租金回收率为98%，现金基础租户的租金回收率从之前预计的50%提高到约80%，增加了约400万美元的收入 [19] - 公司将2021年核心FFO每股指导范围从2.55 - 2.62美元提高到2.70 - 2.75美元，主要是由于第一季度500万美元的非经常性项目和更高的租金回收率 [20][21] - 净债务与总资产的比率在季度末为34.7%，净债务与EBITDA的比率在3月31日为5.0倍，第一季度利息覆盖率为4.6倍，固定费用覆盖率为4.1倍 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3161个独立单租户零售物业组合，季度末入住率为98.3%，较12月31日下降20个基点，但租赁部门活动活跃 [6] - 第一季度收购29个新物业，花费1.06亿美元，初始现金资本化率为6.4%，平均租赁期限为17.5年 [11] - 第一季度出售11个物业，获得1760万美元收益用于再投资新收购项目 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 售后回租市场有所开放，投资级和重要资产的资本化率仍处于历史低位，且暂无上升迹象 [34][35] - 空置物业和重新租赁物业需求良好，但受疫情影响的租赁物业和高风险行业物业的市场需求不高，如健身和电影院领域，买卖双方出价差距较大 [46][50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司主要与强大的区域和全国运营商建立长期合作关系，进行售后回租交易，以获取高质量房地产、更好的租赁经济和更长的租赁期限 [30][31] - 在不确定的后疫情环境下，公司将继续审慎承保，主要追求与合作租户的售后回租交易 [12] - 公司认为与大型运营商直接交易并保持低租金的策略已得到验证，至少与专注投资级物业的策略相当，甚至在短期内表现更好 [66][68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年开局良好，经济和零售商因政府数万亿美元的刺激措施而受益，预计这种情况将持续到2022年 [26] - 公司租户在疫情中表现良好，正在反弹并进入进攻模式，这反映在售后回租交易数量的增加上 [36] - 原本认为情况会比2008 - 2009年金融危机更糟，但数万亿美元的刺激措施使零售房地产公司表现相对较好，超出预期 [70] 其他重要信息 - 公司在2021年被评为彭博性别平等指数中的少数房地产投资信托基金之一 [4] - 公司最大的两起破产案结果良好，Chuck - E - Cheese确认了全部53份租约，Ruby Tuesday确认了34份租约中的26份，均以临时降低25%基本租金为交换，该减免将于年底到期 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 收购管道和定价情况如何 - 公司主要与合作租户进行重复业务，能获得高质量房地产、更好的租赁经济和更长的租赁期限，目前收购管道情况良好，售后回租市场有所开放，资本化率仍处于历史低位且暂无上升迹象 [30][31][34] 问题: 对租户健康状况的最新看法 - 公司与租户沟通良好，租户在疫情中表现良好并正在反弹，租金回收率的提高是基于实际历史租金回收情况，刺激措施使资金流向消费者和零售商 [36][37][38] 问题: 本季度处置的行业或资产以及支付的资本化率 - 处置的主要是核心冷却物业和一些空置资产，出售的1760万美元中，1170万美元为已出租资产，590万美元为空置资产 [40][41] 问题: 是否有租户从现金基础类别中移除 - 公司未将任何租户移出或移入现金基础类别，需要更多时间观察后再做决定 [42] 问题: 期末租金6.843亿美元是否包括Ruby Tuesday和Chuck E. Cheese的调整后租金，能否维持与Chuck E. Cheese的主租赁结构 - 年度基础租金反映了租金的永久变化，公司维持了与Chuck E. Cheese的主租赁结构 [44][45] 问题: 非核心资产的需求如何，如有确定出价是否会在今年出售更多 - 空置物业的买卖和租赁需求良好，但受疫情影响的租赁物业和高风险行业物业的市场需求不高，目前租赁团队正在努力推广这些物业 [46][47][48] 问题: 过去两个季度资本化率低于正常范围是否由于组合原因，低资本化率是否有更高的租金增长率 - 资本化率下降部分是由于市场趋势，公司与强大运营商合作，需跟随市场调整，租金增长率保持在1.5% - 2%之间 [51][52] 问题: 2021年第二季度和第四季度新的租金延期以及2023 - 2025年还款计划的驱动因素是什么 - 新的租金延期是由于与部分租户达成最终协议，数量不多，主要来自休闲餐饮和电影院行业 [54][56][57] 问题: 健康和健身行业租金回收率下降的原因 - 公司认为这不是明显趋势，处理的大型运营商最终有能力支付租金 [58][59] 问题: 过去一个季度与电影院租户的对话有何变化，4月电影院的实际租金回收率是多少 - 部分电影院租户的租金从2020年的未解决或未支付状态转为延期状态，目前租金回收情况良好，公司未提供4月电影院的具体租金回收率，但4月整体租金回收率为98% [62][63] 问题: 公司第一季度97%和4月98%的高租金回收率超过一些投资级租户占比较高的公司的原因是什么 - 公司认为这验证了与大型运营商直接交易并保持低租金的策略，该策略能使物业在情况好转时更快反弹 [66][67][68] 问题: 鉴于零售行业的强劲表现，是否可以说入住率下降不会像大金融危机时那么严重 - 公司认为原本情况可能比2008 - 2009年更糟，但数万亿美元的刺激措施使零售房地产公司表现相对较好，超出预期 [70]