财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度核心FFO为每股0.63美元，较上一季度的0.62美元增加0.01美元；AFFO为每股0.69美元，较上一季度的0.62美元增加0.07美元 [23] - 第四季度末，约1500万美元（占年度基础租金约7.4%）租金按现金基础确认，第四季度冲销700万美元应收账款和应计租金余额，约合每股0.04美元 [27] - 截至12月31日，现金基础租户的租金应收款约为1000万美元，资产负债表上租金应收款为430万美元，与9月30日水平基本持平；应计租金收入应收款略降至5400万美元 [29][30] - 2020年全年G&A费用占收入的5.8%，与2019年基本持平；第四季度G&A费用占收入的5.7% [24] - 2021年核心FFO每股指导为2.55 - 2.62美元，假设G&A费用4200 - 4400万美元，房地产净费用1100 - 1300万美元，收购额4 - 5亿美元，处置额8000 - 1亿美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年第四季度投资1.02亿美元用于42处新单租户零售物业，初始现金收益率为6.2%，平均租赁期限为20年；全年投资1.8亿美元用于63处新物业，加权平均初始现金收益率略低于6.5%，平均租赁期限超过18年 [13] - 第四季度出售13处物业，收入1200万美元；2020年全年出售38处物业，筹集超过5400万美元资金 [13] - 2020年约80%到期租约由现有租户续约，续约租金约为到期租金的100%，平均续约期限超过6年 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年底，3143处单租户零售物业组合的 occupancy 率为98.5%，高于上一季度的98.4%，超过长期平均水平 [11][24] - 2020年第四季度租金收取率为95.7%，2021年1月约为95%，较之前有所改善 [9][25] - 目前年度基础租金中来自破产租户的比例不到1%，主要为Ruby Tuesday，Chuck - E - Cheese在第四季度已退出破产 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注单租户净租赁零售物业，保持多元化投资组合，维持稳健资产负债表，坚持以关系为导向的收购模式，积极进行资产管理，并致力于ESG [16][17][18] - 2021年收购指导为4 - 5亿美元，预计上半年占40%，下半年占60%，主要依赖与关系租户的合作 [32][58] - 预计2021年处置额为8000 - 1亿美元，处置类型可能包括进攻性处置和风险管理处置，比例约为60/40 [32][69] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情影响仍在，但公司投资组合表现良好，关系租户恢复增长，租金收取情况持续改善，公司有能力抓住机会并应对经济波动 [12][14][37] - 由于疫情不确定性，公司在制定2021年指导时持保守态度，但认为实际租金损失可能好于指导预期 [15][34] 其他重要信息 - 2020年公司连续第31年提高普通股股息，年初筹集7亿美元低成本债务资本，年末银行现金余额为2.67亿美元，9亿美元信贷额度未使用 [7] - 疫情初期与部分租户达成租金递延协议，第四季度收回250万美元递延租金，约占2020年第四季度到期递延租金的100%，大部分递延租金将于2021年到期 [8][26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何得出2021年收购指导，资本分配优先级如何考虑 - 收购指导主要基于与关系租户的沟通，租户在疫情后恢复增长，预计2021年收购额4 - 5亿美元，可能较为准确，也可能偏保守或乐观 [40] - 第四季度观察到租户有更多并购活动，市场上某些行业有更多投资组合出现，公司认为可以通过现有关系找到符合目标的收购项目 [42] 问题2: 第四季度收购物业类型及2021年收购定价 - 第四季度主要是QSR快餐项目，此类物业交易的资本化率较低，公司认为20年租约加上租金增长条款可带来更有吸引力的长期收益 [43] - 预计2021年收购项目的资本化率在中6%左右 [43] 问题3: 2021年G&A费用增加的原因 - 无特别原因，只是一般性增加 [47] 问题4: 如何从第四季度AFFO推算到2021年指导 - 从年度基础租金开始，扣除现金基础租户储备金和其他租金储备金，再考虑物业费用、G&A等因素，得出核心FFO约2.58亿美元，递延租金还款约为每股0.2美元，可得出核心FFO与AFFO的差异 [49] 问题5: 现金基础租户的构成及50%租金支付假设的依据 - 现金基础租户主要包括Chuck - E - Cheese、Ruby Tuesday、Frisch’s、MAMC等，占该类别年度基础租金的90%以上 [50] - 50%是该类别租户的平均支付水平，其中有表现较好和较差的租户，实际支付情况可能好于假设 [50][55] 问题6: 额外1200 - 1300万美元租金损失的原因 - 对于非现金基础的年度基础租金，正常年份假设1%的租金损失或空置率，在当前环境下提高到2% [56] 问题7: 收购额的节奏及影响因素 - 预计2021年收购额上半年占40%，下半年占60%，主要取决于关系租户的增长情况，租户有扩张业务的能力和机会，可能带来售后回租业务 [58] 问题8: Chuck - E - Cheese今年减免的租金及对50%租金支付假设的影响 - 今年Chuck - E - Cheese减免租金约360万美元，每月约29.5万美元，已包含在相关数据中 [63] 问题9: Frisch’s是否有门店关闭及租赁安排 - 公司与Frisch’s有多个租赁协议 [66] 问题10: 如何规划资产负债表和现金余额 - 2021年可能不发行重要股权，目前不需要额外筹集股权资金即可实现收购目标，保持杠杆中性的资产负债表 [67] - 公司尽量将资本筹集与资本部署分开，若股价有利，可能会筹集更多资本 [68] 问题11: 2021年处置物业的类型 - 历史上处置物业在进攻性和风险管理方面各占约50%（按物业数量），按金额主要是进攻性处置；2021年预计比例约为60/40，上下浮动20个基点 [69] 问题12: 第四季度市场上的物业类型及资本化率趋势 - 市场上有大量配送中心、C - store组合、单租户净租赁混合组合、QSR组合、租赁组合和仓储俱乐部等物业 [73][74] - 混合组合资本化率较高，QSR组合资本化率在高5% - 低6% [73] 问题13: 疫情后与租户谈判新租约的变化 - 疫情后公司收购业务量不大，未发现租户在长期租约方面的行为有变化，租户未因当前环境要求降低初始租金以换取长期租约 [75][77] 问题14: 除QSR外，第四季度收购的其他行业、平均租赁期限和资本化率范围 - 除QSR外，收购行业与当前投资组合类似，包括便利店、快餐餐厅、洗车、汽车服务、设备租赁等 [81] - 公司对受疫情影响较大的物业类型会更谨慎，等待业务恢复和确定合适的承保方式 [81] 问题15: 2022 - 2023年租金递延还款的租户类型 - 租金递延协议涉及约25% - 30%的租户，还款租户类型广泛，主要集中在餐厅和家庭娱乐行业 [82] 问题16: 电影院租金情况及2021年是否改善 - 公司未按租户和行业每月披露租金情况，对电影院租金改善持乐观态度，但不预设2021年一定会改善 [85] - 公司认为休闲餐饮、健身俱乐部和家庭娱乐行业恢复较快，电影院行业恢复较慢，因此在指导中对电影院业务持谨慎态度 [86] 问题17: 2%租金损失与 occupancy 的关系 - 公司认为2%租金损失可能是租户未支付租金或物业空置导致，未明确说明与 occupancy 的具体转换关系 [88] 问题18: QSR 20年租约是否可重复 - 谈判长期租约对公司很重要，这是与租户谈判的重要内容之一，并非特殊情况，公司认为可以重复 [89] - 租户希望长期控制资产，短期租约选择较少，因此愿意签订长期租约 [90] 问题19: 2%租金损失假设是否基于100% occupancy - 2%租金损失是基于当前年度基础租金运行率的减少，若为实际空置物业，可能导致 occupancy 降至96%左右，该假设适用于整个指导范围 [94][96] 问题20: 2021年到期租约的续约租金趋势及假设 - 2020年续约率较高，续约租金为之前租金的100%，2021 - 2022年到期租约主要为快餐店和便利店，公司预计这些物业续约率较高 [102] 问题21: 2月租金收取情况 - 2月租金收取情况与近期情况一致，目前感觉良好 [104][105]