财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度核心FFO为每股0.68美元，与去年同期持平，符合公司预期和估计，公司仍维持2019年核心FFO每股2.71 - 2.76美元的指引，意味着中点增长3.2% [17] - 2019年上半年AFFO股息支付率为72.4%，与2018年全年支付率相同 [18] - 截至6月30日，净债务与总账面价值资产比率为35.4%，净债务与EBITDA比率为5.0倍，利息覆盖率为4.9倍，固定费用覆盖率为3.8倍，均比2018年末高10个基点 [24] - 2019年第二季度G&A费用占收入的5.6%，上半年为5.7%，与去年同期水平一致 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3043处单租户零售物业的多元化投资组合，二季度入住率上升60个基点至98.8% [6] - 二季度收购71处新单租户零售物业，投资近2.76亿美元，初始现金收益率为6.9%；年初至今已投资近3.93亿美元，收购104处单租户零售物业，初始现金收益率为6.9%，平均租赁期限为17.5年 [7] - 二季度出售13处物业，获得近4200万美元收益；年初至6月底，出售30处物业，筹集超过6100万美元，平均出售资本化率略高于5% [10][11] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略是在价格合适时筹集资金，同时在选择性收购过程中保持纪律性，以实现多年期的每股收益持续增长 [13][14] - 公司通过内部处置平台出售物业，采用杠铃策略，平均出售资本化率远低于收购资本化率，能够有效回收资本 [33][34][36] - 公司专注于与关系租户进行重复的场外售后回租交易，获取优质房地产位置和有利租赁条款 [8][28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其商业模式在长期内将为股东带来高于平均水平的回报，同时承担低于平均水平的风险 [5] - 收购环境仍为公司提供了很多机会，业务管道在今年剩余时间内看起来良好，但目前不准备说有信心大幅超过今年的收购指引 [28][29] - 2019年看起来将是又一个实现稳健增长和运营业绩的年份，尽管过去多年的比较基数并不容易 [25] 其他重要信息 - 2019年7月，公司将普通股股息提高3%，至每股0.515美元，这将是公司连续第30年增加年度股息 [4] - 截至2019年6月30日，所有现有租约的年度基本租金为6.501亿美元 [19] - 二季度通过ATM计划筹集了超过8000万美元的优质股权 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司到目前为止在收购方面取得了哪些进展，对今年剩余时间的展望如何，是否更有可能达到指引上限？ - 公司未改变收购指引，二季度收购业务繁忙，一季度较慢，对目前的进展感到满意，认为能够在指引范围内完成收购；收购管道看起来良好，但目前不准备说有信心大幅超过今年的指引；若在四季度超过指引，对2019年业绩影响不大，更多影响2020年 [28][29][30] 问题2: 随着利率下降，公司是否看到更多机会进行机会性处置？ - 公司拥有有效的内部处置平台，处置环境中的资本化率仍然很低，为公司提供了有意义的机会来持续增值回收资本；公司的处置策略是杠铃策略，一方面出售那些市场上有人愿意以低资本化率购买的物业，另一方面出售那些在租约到期前或空置且有持有成本的物业 [33][34][35] 问题3: 哪些行业似乎有最多的扩张计划？ - 公司专注于优质房地产位置，由强大租户运营的业务，在所有现有行业中都能找到与强大零售商在优质零售位置开展业务的机会 [37][38] 问题4: 指引中房地产费用和G&A费用略有增加，G&A费用是否有特定原因？ - G&A费用增加0.5百万美元，在3600 - 3700万美元的运行率上，只是公司的微调，没有太多可解读的内容 [41] 问题5: 资产负债表上的非控股权益大幅下降，是否与本季度的处置有关？ - 是的 [42] 问题6: 能否提供更多关于CVS资产出售的信息，是什么因素导致资本化率如此之低？ - 主要是由于位置因素，该物业原为Borders书店，位于佛罗里达州，位置优越；租赁团队成功找到CVS作为租户，签订了长期租约，但租约增长空间不大；这是公司通过处置平台出售的理想物业类型，也是对物业进行信用升级的一种方式 [46][47][48] 问题7: 公司是否有兴趣在今年下半年预先筹集额外资金以支持增长？ - 公司一直有兴趣在价格合适时筹集资金，2018年就是一个例子；2020年公司将有更多收购需求，因此倾向于在价格合适时获取资金；虽然可能会造成短期摊薄，但从长期来看是正确的做法 [50][51][53] 问题8: 是否预计今年通过三种方式（ATM股权、处置和运营现金流）为收购提供资金的比例仍为84%左右？ - 公司不会承诺达到84%，历史上该比例约为65%左右；公司的总体方法是在多年期内保持相对中性的杠杆水平，目前没有理由认为这种情况不会持续；近期公司的杠杆率处于舒适区间的较低水平，预计这种情况将继续 [52] 问题9: 能否详细说明设备租赁类别在本季度的增量敞口情况？ - 二季度公司与一家大型设备租赁公司进行了一笔超过5000万美元（约8000万美元）的投资组合收购交易，该交易符合公司的投资标准，租户是强大的运营商，公司对物业和运营商都很满意 [59] 问题10: 关于该设备租赁交易，能否提供地理分布、资本化率等详细信息？ - 收购的资本化率带宽较窄，该交易的资本化率在公司总体平均范围内；地理上，物业分布在美国各地 [61] 问题11: 二季度收购的71处物业中，有多少是大型投资组合，有多少是关系投资，多少是公开市场交易？ - 大型投资组合中有一部分是设备租赁物业，此外还有汽车服务、轮胎店、洗车店和折扣零售商等；几乎所有投资都是与关系租户进行的，超过80%的投资金额是与现有租户或建立了直接场外关系的新租户进行的 [65][66] 问题12: 2019年公司的合理自由现金流估计是多少？ - 1.2 - 1.25亿美元 [69] 问题13: 公司是否在关注优先股市场，以及可能的发行价格？ - 公司肯定在关注优先股市场，在考虑资本结构时会考虑10年期债务、30年期债务和优先股的相对价格；优先股的发行窗口相对不稳定，如果价格合适且可用，公司会考虑发行；目前公司的优先股资本结构处于较高水平，但仍是重要的考虑因素；目前债务利率具有吸引力，10年期和30年期债务与优先股发行竞争激烈，最终决策可能是综合考虑各种因素的结果 [71][72] 问题14: 二季度入住率上升是否与年初预计的一些空置物业（如ShopKo和Virginia College）的成功处置有关？ - 无关，公司投资组合整体健康，入住率接近99%，高于正常平均水平；ShopKo有一家仍在营业并支付租金，一家待售，一家临时租给了一家假日商店；Virginia College有两家已签订出售合同但尚未完成，一家仍在处理中；入住率上升主要是由于租赁团队在处理其他小空置物业方面的努力，二季度有多个交易达成，使这些物业得以出租或出售 [77][78] 问题15: 租户观察名单最近是否有变化，特别是在特许经营餐厅领域？ - 没有明显变化，Logan's Roadhouse和Ruby Tuesday's一直在观察名单上，但两者占比均小于1% [79] 问题16: 鉴于今年到目前为止股票表现与债券表现和收益率压缩的关系，公司是否更倾向于债务融资而非股权融资？ - 没有明显偏向，长期债务价格良好，股权价格也合理 [83] 问题17: 公司是否可以以更有竞争力的利率对一批优先股进行再融资？ - 公司有一批5.7%票面利率的D系列优先股可赎回，公司可以赎回并以更低的利率重新发行优先股，但会综合考虑发行10年期和30年期债务以及普通股的情况后再做决定 [84]