财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入为每股摊薄后0.36美元，2022年同期为每股摊薄后0.26美元，增长源于2023年第二季度CMBS投资表现改善 [3] - 第二季度可分配收益为每股摊薄后0.46美元，2022年同期为每股摊薄后0.49美元 [3] - 第三季度可分配收益指导为每股摊薄后0.46美元（中点），范围在0.41 - 0.51美元 [4] - 第二季度现金可分配收益为每股摊薄后0.49美元，2022年同期为每股摊薄后0.56美元，减少部分由于加权平均股数增加和两项新投资普通股部分的损失 [73] - 第三季度现金可分配收益指导为每股摊薄后0.50美元（中点），范围在0.45 - 0.55美元，增长主要受第二季度新优先股投资影响 [74] - 每股账面价值环比下降1.6%，至每股摊薄后19.28美元，主要因特别股息和普通股投资按市值计价调整 [54] - 第二季度支付股息每股0.50美元，董事会已宣布第三季度股息每股0.50美元，还宣布第三季度特别股息每股0.185美元，计划第四季度支付相同特别股息，第二季度股息由可分配收益覆盖0.92倍，由现金可分配收益覆盖0.98倍 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款组合94%为住宅，44%投资于单户租赁贷款抵押，50%投资于多户家庭（主要通过机构CMBS），4%为生命科学，1%为自存储，平均剩余期限5.1年，92%稳定，加权平均贷款价值比69.2%，平均债务偿付覆盖率1.83倍 [56] - 本季度发起3项新投资，未偿还本金2710万美元，综合全收益16.7%，一项投资部分赎回620万美元，两项高级贷款全额赎回1100万美元 [54] - 对亚利桑那州凤凰城的出租建设投资组合进行120万美元优先股投资，预计回报率13.3%，本季度两项全额赎回包括2019年从房利美购买的1050万美元单户租赁贷款，两项还清贷款平均内部收益率11.1% [57] - 对加利福尼亚州特梅库拉的CGMP设施进行2100万美元优先股投资，预计收益率17.5%，租户已签署长期租赁协议并将全部业务从德克萨斯州休斯顿迁至此处 [76] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资组合地理上偏向东南部和西南部市场，德克萨斯州、佐治亚州和佛罗里达州合计约占地理敞口的53% [38] - 多户家庭B级市场表现较好，但面临艰难比较，一年前该领域运营商能推动租金两位数增长，如今新租约置换率为1% - 3% [16] - 多户家庭到存储资产在5 - 5.25%的资本化率范围内出现卖家让步情况 [61] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续在目标市场和资产类别中寻找有吸引力的投资机会，以实现为股东创造价值的目标 [7] - 除多户家庭外，随着股权投资者寻求优先股或夹层融资来支撑资本结构，公司看到更多结构化融资机会 [11] - 公司认为多户家庭和生命科学领域将是未来几年的主要增长领域，尤其看好生命科学的CGMP方面 [65][85] - 预计多户家庭桥接贷款到期需要资本融资以满足机构再融资测试，公司在该业务有超5亿美元净投资，对此机会感到兴奋 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管压力测试结果显示CMBS投资组合可能受利率变化影响，但公司坚信住宅领域的弹性，认为多户家庭和单户家庭房产投资安全，历史表现可证明 [59] - 多户家庭市场健康，但CRE、CLOs会面临挑战，需要资本调用或资本融资来支撑交易 [68] - 单户租赁贷款池表现出色，债务偿付覆盖率高，净营业收入增长显著，需求强劲，第二季度有两次还款，综合内部收益率约11% [78] - 稳定的单户租赁、多户家庭、生命科学和存储抵押品的潜在净营业收入继续优于其他物业类型，为公司提供了有弹性的收益基础和稳定的收益率 [79] 其他重要信息 - 为评估潜在利率变化对CMBS投资组合的影响，公司进行了压力测试，发现隐含收益率需提高约60%，才能使CMBS投资组合整体价值下降12%，要确认实际减值，基础多户家庭和单户家庭房产价值需大幅下降超30%，这种损失将堪比或超过大金融危机时的挑战 [46] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请提供两项普通股投资损失的更多细节 - 这是一项开发交易，并非真正的损失，费用因开发事务累积，按会计处理方式记账 [83] 问题: 为何认为生命科学领域比其他领域更具吸引力 - 生命科学领域对租户至关重要，未来5 - 10年将是一个大趋势，目前主要由债务基金和其他商业抵押REITs参与，银行能理解相关承保、FF&E和基础情况 [13] 问题: 多户家庭B级市场情况如何 - 多户家庭B级市场表现较好，但面临艰难比较，一年前该领域运营商能推动租金两位数增长，如今新租约置换率为1% - 3%，不过该领域业务良好，美联储行动和银行危机使经济适用房更重要 [16][17] 问题: 提供缺口支柱资本的交易流量是否增加 - 同意会有机会，公司在该业务有超5亿美元净投资，认为未来12个月这将是最大业务板块，随着债务成本上升和利率长期维持高位，夹层融资机会已经出现 [19][20] 问题: 5%的资本化率范围是否合适 - 5%的资本化率范围是合适的，若债务成本约为5%，可进行一定增长的承保，有正杠杆 [28] 问题: 救援机会是否将成为主要交易来源，还是会有新的收购交易 - 公司与房利美和房地美合作开展此业务，作为灵活赞助商，在资产违约时有能力接管资产 [31] 问题: 房利美和房地美CMBS池中的贷款到期再融资时，是否会有重大违约 - 违约消息高度分散，公司持有的大部分贷款位于德克萨斯州、佛罗里达州和佐治亚州，认为会有一些痛苦 [33] 问题: 请谈谈多户家庭经济适用房和劳动力住房市场情况，以及房利美项目表现和相关额度情况 - 未来24个月，多户家庭市场机会更多，尤其看好生命科学领域，特别是生命科学的CGMP方面 [65] 问题: 特梅库拉的生命科学投资是否会是短期投资，是否会在本季度还清 - 该投资将延长约一年，可能在2024年左右 [86] 问题: 多户家庭桥接贷款的交易流量是否增加 - 多户家庭市场健康，但CRE、CLOs会面临挑战，需要资本调用或资本融资来支撑交易，续约率在4% - 5%之间，入住率总体稳定，预计夏季结束后交易 volume 会有波动 [68][88] 问题: 房利美K计划的违约情况如何 - 房利美K计划历史上累计违约率为30个基点（非损失），该计划在与特殊服务商合作方面做得很好，在出现问题时能达成各方可接受的结果 [92]